שאלו עו"ד על נדלן(881)

שלום רב,

לכאורה לא נראה שיש מה לעשות במצב המתואר, אלא אם יתוקן התקנון ככה שיקבע בו שהחניות המשותפות הינן לשימוש דיירי הבניין בלבד (לא לשימוש אורחים וכו').

שלום רב,

לצערינו זה מצב איתו מתמודדים היום שוכרים רבים ואין תשובה אחת ברורה.
על כל מקרה, כדאי לקרוא את הסכם השכירות עליו אתם חתומים ולבדוק מה התנאים לסיומו. לעיתים ניתן להביא שוכר חלופי במקומכם או לשלם חודש אחד התראה. אך שוב, אין כלל גורף ויש לבדוק מה ההסכם הספציפי עליו אתם חתומים מאפשר.

שלום רב אביבה,

שאלתך נוגעת יותר לתחום דיני המשפחה ולא לדיני מקרקעין, על כן אמליץ לך לשאול בפורום דיני משפחה באתר זה.

שלום רב,

סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, קובע כי מוכר לא יקבל מקונה סכום העולה על שבעה אחוזים מהתמורה, אלא אם הבטיח את כספי הקונה באחת מהדרכים המנויות בסעיף ובראשן מתן ערבות לקונה (ולא לנאמן) על מלוא הסכום ששולם.

שלום רב,

באופן עקרוני, שוכר לא יכול לבטל על דעת עצמו המחאה שניתנה לטובת תשלום שכירות.

שלום רב,

ניתן להעביר את הדירה במתנה לבן.

יחד עם זאת, יש לדעתנו, ליתן את הדעת על כמה נושאים:
1. ברגע שהדירה עוברת להיות רשומה ע"ש הבן, היא שלו לכל דבר ועניין. אין דבר כזה "רק לרשום על שמו". הוא הופך לבעלים החוקי של הדירה.
2. בהעברה בין קרובים יש אמנם דחיה של תשלום מס השבח, אולם יש חיוב במס רכישה (החישוב הוא 1/3 מהמס בו חייב הנעבר - נגזר מהשאלה אם יש/אין לנעבר דירה נוספת על שמו). זה נכון על העברה ממך לבן וממנו אליך.
3. ברגע שנרשמת דירה על שם הבן יכול שיגרעו ממנו זכויות להן היה יכול להיות זכאי לולא היתה רשומה דירה בשמו (למשל: לא יהא זכאי לרכוש דירה בפרוייקט "מחיר למשתכן").
4. אין תקופת צינון ספציפית הקבועה בחוק להעברת הדירה חזרה (כן נקבעו בחוק תקופות צינון, בהן לא ניתן יהיה למכור את הדירה אשר התקבלה במתנה לתקופות שונות, בפטור ממס שבח), אך יחד עם זאת כל העסקאות מדווחות לרשות המיסים אשר יכולה לראות בהעברות הנ"ל משום תכנון מס והעברות"למראית עין בלבד" ולחייב לפי המס הגבוה.

בכל מקרה, חשוב לציין כי כל מקרה לגופו ויש להתייעץ עם עורך דין העוסק במיסוי מקרקעין.

לתשובה מלאה יש לבחון את ההסכם עליו אתה חתום. יחד עם זאת, ובאופן כללי בלבד, ניתן לומר כי התכנית המחייבת היא זו שעליה חתמת. ככל שהתכניות הנכונות הוצגו בפניך לחתימתך, חזקה עליך שידעת ובדקת על מה אתה חותם.

שלום רב,

ראשית, החובה המוטלת ע"פ הדין על בכל נכס היא לתקן כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש בו על פי המוסכם בינו ובין השוכר. לכאורה אין חובה שהוא עצמו יגיע לנכס על מנת לתקן את הפגם.

באשר לקבלת העתק ההסכם החתום - סעיף 25ב לחוק השכירות והשאילה , תשל"א-1971 קובע כי העתק חתום מהחוזה יימסר לכל אחד מהצדדים. על כן, חלה חובה על המשכיר למסור לך העתק חתום מהסכם השכירות.

שלום רב,

לא.