שאלו עו"ד על מיסוי מקרקעין(186)

שלום רב,

נתחיל מהסוף, רואה חשבון הוא איש המקצוע שמטפל בנושא מיסוי הכנסה משכירות.

לאור האמור אני מציע כי תפני לרואה חשבון להתייעץ איתו לגבי הנושא.

בהצלחה

שלום רב,

באופן עקרוני, מי שזו דירתו היחידה ישלם מס כדירה יחידה ומי שלא ישלם מס בשיעור גבוה בהרבה (גם מס רכישה וגם מס שבח בבוא העת).

את הדירה תצטרכו למכור תוך 18 חודשים מההסכם או תוך שנה ממסירת הדירה החדשה (אם נרכשה מקבלן).

לגבי התנאים בבנקים צריך לבדוק את הנושא עם הבנק ו/או עם יועץ משכנתאות.

בכל מקרה נשמע שהמקרה שלכם מצדיק ייעוץ מס עם עו"ד שעוסק במיסוי מקרקעין, שכן תכנון נכון של העסקאות יכול להפחית משמעותיות את נטל המס בעסקאות, תכנון כאמור לא יכול להיעשות על רגל אחת בפורום באינטרנט, יש הרבה שאלות שצריכות להישאל.

בהצלחה!

ראשית אציין כי אין תשובה אחת נכונה במקרה המתואר וכי אני סבור שכדאי לפנות לייעוץ אצל עו"ד העוסק בתחום.
באופן עקרוני ייתכן שהחלק הנמכר לא ייחשב דירה והמס היחול יהא בשיעור 6%, לחלופין ייתכן שיחשב חלק מהדירה הקיימת ויחול עליו מס דירה יחידה, אך הכל תלוי בעובדות המקרה ובעבודתו של עוה"ד המטפל.
לגבי מס שבח, התשובה הינה תמיד לפנות לעו"ד שכן מס שבח מחושב בהתאם לנתוניו של המוכר ולא בהתאם לנכס (בלבד).
לגבי היטל ההשבחה, יש להניח שאין חבות בהיטל השבחה שכן ההיטל שולם כשהוצע ההיתר לבניה הנוספת, אך זה בכפוף לכך שלא נותרו זכויות בניה שלא נוצלו.

בשורה התחתונה, עליכם לפנות לייעוץ אצל עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין.

הקלד אתהתנאים העיקריים לקבלת הפטור לדירה יחידה הינם כדלקמן:

1. מדובר בדירתו היחידה של המוכר.
2. המוכר בעל הזכות בה במשך 18 חודשים מיום שהיתה לדירת מגורים.
3. המוכר לא השתמש בפטור זה במשך 18 חודשים.

לאור התנאי השני לעיל, דבריו של המתווך אינם נכונים - עליך להחזיק את הדירה במשך 18 חודשים כתנאי לשימוש בפטור.

אציין כי ישנם תנאים נוספים וחריגים לפטור ולכן אמליץ לפנות לעורך דין העוסק בתחום מיסוי המקרקעין לשם בדיקה מעמיקה של המקרה. תגובתך

בעקרון מכירת דירת מגורים יחידה מזכה בפטור מתשלום מס שבח (בכפוף לתקרת הפטור וחריגים).

עם זאת, סעיף 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי במקרה בו נכס נמכר ומחיר התמורה הושפע מזכויות בניה קיימות או צפויות אשר יאפשרו בניית נכס בעל שטח גדול יותר משטח הנכס הנמכר, יהיו זכויות הבניה הלא מנוצלות חייבות במס שבח מלא.

ולכן במקרה שלך, תהיה פטור ממס שבח בגין הקיים בשטח אך יהיה צורך להעריך את שווי זכויות הבניה הלא מנוצלות כדי לקבוע מה סכום מס השבח בו אתה חייב, לעניין זה אמליץ לפנות לשמאי מקרקעין (המלצתי זו נכונה לגבי ממכר של כל נכס צמוד קרקע) ולעו"ד מומחה לדיני מקרקעין.

נוסף על האמור, על המכירה כאמור ככל הנראה יחול היטל השבחה בגין תוספת זכויות הבניה.

סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר העברה במתנה של דירת מגורים לקרוב (בן עונה להגדרת החוק לקרוב) בפטור* ממס שבח, כאשר הנעבר (הבן) יחוייב בשליש מס הרכישה שבו היה חייב אילו היה רוכש את הדירה מזר.

* יש להדגיש כי לא מדובר בפטור של ממש מתשלום מס השבח, אלא בדחיית מס - זאת אומרת שכאשר הנעבר יבקש למכור את הדירה הוא יכנס בנעלי המעביר לעניין שווי רכישת הנכס ומועד רכישת הנכס לעניין חישוב מס השבח (כאילו המעביר הוא המוכר).