סגור

מצא עורך דין :

קטגוריה
תחום עיסוק
בחר איזור
בחר עיר

שאלו עו"ד על נדלן(672)

שאל בפורום נדלן

מענה משפטי מקצועי ומהיר, קבלו תשובות בדוא”ל ללא עיכוב

גולש/ת יקר/ה,
פורום זה אינו מנוהל על ידי עורך דין – ולכן המענה יכול להתעכב מעט.


הנהלת האתר עושה את המירב לאתר עורך דין בתחום שישיב על שאלתך בהקדם.
עמכם הסליחה. מוזמנים לבדוק שנית בימים הקרובים

אם הינך עורך דין בתחום ומעוניין בניהול הפורום – פנה עוד עכשיו בטלפון 03-6006646
או באמצעות טופס יצירת קשר ונשמח לעמוד לשירותך בהקדם

מנהל פורום נדלן

אלון כהן
איזור: תל אביב
פקס: 03-7772090
טלפון: הצג טלפון

שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.

08/01/2020 12:58 בוריס חילופי נדלן בין הורים לילדים חילופי נדלן בין הורים לילדים
זוג צעיר גר בבית פרטי בשווי 4 מיליון ש"ח ולהם מכנתא גבוהה שהם לא יכולים לעמוד בה.
להורים בית פרטי בשווי 2 מיליון ש"ח.
מה יהיו המיסים שהמשפחה כולה תשלם במידה וההורים ירכשו את הבית הפרטי בשווי 4 מיליון ש"ח ללא משכנתא, והילדים ירכשו את הבית בשווי 2 מיליון ש"ח כך שלא יצטרכו לשלם משכנתא?

היי בוריס,
הואיל ולפי המתואר מדובר בעסקאות מכירה ורכישה רגילות (היינו - לא מדובר בהעברה ללא תמורה וכד') הצדדים יצטרכו לשלם מיסים כבכל עסקת מכר (ההורים יצטרכו לשלם מס שבח והיטל השבחה, ככל שחל, בגין מכירת הבית שלהם וכן מס רכישה בגין רכישת הבית של הילדים; ואילו הילדים יצטרכו לשלם מס שבח והיטל השבחה, ככל שחל, בגין מכירת הבית שלהם וכן מס רכישה בגין רכישת הבית של ההורים). בכל מקרה, כדאי שכל הצדדים יבדקו היתכנות לפטורים וזכאויות לחישוב מס לינארי, כדי לדעת את גובה המס לו הם חשופים.

02/01/2020 11:02 ערן דירה במתנה - תושבי חוץ דירה במתנה - תושבי חוץ
שלום,

האם הפטור המוענק במקרה של דירה במתנה מאב לבנו (שבח + רכישה) חל גם כאשר נותני ומקבלי המתנה הם תושבי חוץ?

תודה

ראשית יש להבהיר כי אין פטור ממס רכישה בהעברה ללא תמורה בין קרובים (בין אם מדובר בתושבי חוץ או תושבי ישראל).
בהעברה ללא תמורה בין קרובים מס הרכישה יהיה 1/3 מסכום המס.

גם לעניין מס השבח נדגיש כי לא מדובר בפטור כי אם בדחיית מס (כלומר בשלב בו ירצה הבן למכור את הדירה שנתקבלה מאביו ללא תמורה, הוא ייכנס בנעלי האב לעניין חישוב מס השבח בתאריך רכישת הדירה ובמחיר הדירה).

לשאלתך - גם תושבי חוץ יהנו מההטבות בעניין מס שבח (דחיית מס כאמור) ומס רכישה (שליש כאמור) במקרה של העברה ללא תמורה בין קרובים, ובלבד שעומדים בכל התנאים הנדרשים (למשל - אין למעביר תושב החוץ דירות נוספות למעט הדירה המועברת - לא בישראל ולא במקום מגוריו בחו"ל).

03/01/2020 15:43 יוסי מס רכישה על דירה במסגרת 18 חודשים מס רכישה על דירה במסגרת 18 חודשים
שלום. במידה ומוכרים דירה יד שניה ותוך 18 חודש רוכשים דירה יד שניה (לא חדשה מהקבלן), האם במקרה כזה לא משלמים מס רכישה על הדירה השניה (כלומר משלמים לפי מדרגות מס של דירה יחידה בלבד ולא 2 דירות)?
האם המשוואה משתנית אם מוכרים את הדירה הראשונה לבן משפחה? (לא עסקת מתנה אלא מכירה רגילה).

תודה.

שלום רב,

ראשית אני מקווה שהבנתי את שאלתך:

1. ככל שאתם בעלים של דירה ואתם מוכרים אותה קודם לרכישת דירה אחרת (וכמובן בהנחה שאין לכם כל דירה נוספת ו/או חלק בדירה העולה על 1/3) - חישוב מס הרכישה בדירה החדשה יעשה לפי חישוב דירה יחידה.

2. ככל שאתם רוכשים דירה חדשה קודם למכירת הדירה הקיימת, כדי להיות זכאים לחישוב מס רכישה לפי דירה יחידה, עליכם להתחייב ולמכור את הדירה הנוכחית שלכם בתוך 18 חודשים מחתימת ההסכם לרכישת הדירה החדשה.

במכירת נכס לקרוב (בתמורה, להבדיל מהעברה ללא תמורה), אין חישוב מס מוטב.

11/01/2020 03:01 סתיו אמא רוצה לרשום דירה על שמי אמא רוצה לרשום דירה על שמי
שלום רב,
אמא שלי רוצה לרשום דירה שניה על שמי, כנראה כדי להמנע ממס רכישה על דירה שניה. עדיין לא נכנסתי איתה לפרטים אבל אני רוצה להגיע מוכן. ברצוני לדעת מה החסרונות בשבילי במקרה זה, אם בעתיד ארצה לרכוש דירה ראשונה (שכבר תהיה שניה אני מניח). מבחינת משכנתא ומיסוי. תודה רבה

ראשית נבקש להבהיר כי אין דבר כזה "לרשום דירה על שמך". במצב הדברים המתואר - אמך קונה עבורך דירה לכל דבר ועניין.

לשאלותיך:
1. ככל שבעתיד תבקש לרכוש דירה ובאותה העת תהיה בבעלותך דירה נוספת (כלומר הדירה החדשה תהא בעצם דירה שניה), הדבר ישפיע עליך באופן חישוב מס הרכישה שיוטל על הדירה שתרכוש. כלומר, לא תהיה זכאי לפטור דירה יחידה וחישוב המס לא יעשה לפי מדרגות מס אלא לפי חישוב דירה שניה.

2. הנושא אינו מדיני המקרקעין, אולם נבקש לציין כי נכון להיום ככל שיש בבעלותך דירה הדבר עלול לפגוע בזכאותך להנחות בתכניות דוגמת מחיר למשתכן וכד'.

לעניין נושא המשכנתה - ככל שיש דירה בבעלותך הדבר עלול להשפיע על נושא המשכנתה אולם נושא זה אינו מתחום דיני המקרקעין ועל זה נמליץ לך להתייעץ בנוש זה עם יועץ משכנתאות.

14/01/2020 12:09 גיא פאר דירת יחיד + 50% בדירת ירושה סטטוס מס רכישה ? דירת יחיד + 50% בדירת ירושה סטטוס מס רכישה ?
אני מחזיק בדירה יחידה בה אני גר.,ירשתי לפני כשנתיים יחד עם אחי את דירת הורי, מה שיעור מס הרכישה שאני אמור לשלם בגין מכירת דירתי בה אני גר לטובת דירה אחרת.תודה מראש

בהתאם לסעיף 49ג(3) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) דירה שנתקבלה בירושה וחלקך בה אינו עולה על מחצית לא תיחשב במניין הדירות.

18/01/2020 10:06 משה דואני מחסן בדירה חדשה מקבלן - מחיר למשתכן מחסן בדירה חדשה מקבלן - מחיר למשתכן
שלום רב,
אנחנו רכשנו דירה במסגרת מחיר למשתכן.
ביצענו בחירת דירה על סמך האתר באינטרנט.
בחרנו דירת 6 חדרים עם 2 חניות ומחסן של 10.31 מ"ר ברוטו במחיר 2,121,357 כאשר בפועל יכולנו לבחור דירה זהה עם מחסן של כ5 מ"ר במחיר של 2,095,000.
בפועל על תכנית המחסן ביום בחירת הדירה, לא הוצגו מידות.
במעמד חתימה על החוזה, הוצגו לנו מידותיו נטו של המחסן- קטן בחצי מהמידת ברוטו.
מהלך לא מוסרי שכן אנחנו משלמים על קירות כשטח של הדירה ובנוסף נשלם עבורם ארנונה בהמשך.
לאחר שיחה אל מול מנהלת הפרויקט/ מנהלת דיירים שרית/סיוון- הוצע לנו מכם מחווה מסויימת שבפועל לא באמת משנה פה את התמונה.
אופציה א' 5000 שח.
אופציה ב' מזגן 5 כ"ס דגם של שנת 2015- דירוג אנרגטי לא להיט.

פניתי בחזרה אל מחלקת הדיירים, הסברתי שהפתרונות המוצעים אינם באמת מקדמים אותנו- שכן מרוצים לא ניהיה באופן הנ"ל - כמובן שדחו אותי ולא נתנו שום מענהץ

מה השאלה?

19/01/2020 13:21 חני שאלה בנושא הסכם שכירות שאלה בנושא הסכם שכירות
שלום, שאלה לי. יש לי הסכם שכירות ובו:
א. אם יפה השוכר את הדירה לפני תום התקופה הקצובה יהא חייב לשלם את דמי השכירות עד סוף התקופה הקצובה ולא יהיה זכאי לקבל מהמשכיר כל סכום מתוך דמי השכירות המוסכמים לעיל עד סוף התקופה הקצובה.
ב. הצדדים מתחייבים כי במידה ומי מהם ירצה להפר הסכם זה עליו להודיע לצד השני חודשיים מראש
האם סעיף ב' סותר את סעיף א??? ממש לא נראה לי...

בהתאם למה שכתבת, וייתכן שמקריאה של ההסכם נגיע למסקנה אחרת, נראה שאת צודקת והסעיפים אינם סותרים.

19/01/2020 17:16 אפרים דירה בקומה עליונה של בנין, שהגג שמעליו נמכר לאחר ובנה שם דירה דירה בקומה עליונה של בנין, שהגג שמעליו נמכר לאחר ובנה שם דירה
אני מעונין לרכוש דירה בקומה עליונה של בנין.
הגג שמעליו היה רכוש משותף, ונמכר למישהו מבחוץ [בחוזה פנימי], ובנה שם דירה, [הוסיף עוד קומה של מדרגות בחדר המדרגות]. אותו בעל הגג אין לו שום רישומים בעירייה או בטאבו.
שמעתי ממישהו שיש בעיה לקנות את הדירה שמתחת, כיון שהרשויות יתייחסו לדירה שעל הגג כהרחבה של הדירה שמתחת, וזאת כיון שרק הוא יכול באופן עקרוני לבנות שם, וע"כ יש חשש שהדירה שמתחת תוכל ליהפך לטאבו משותף או שבנקים לא ירצו לתת משכנתא על דירה כזו.
האם יש בזה מן האמת?
בתודה מראש אפרים 0548409631

נראה כי המקרה המדובר מורכב מדי למענה בפורום זה, ככל שברצונך לקבל ייעוץ משפטי אתה מוזמן לפנות אלינו.

26/01/2020 12:11 פלונית טופס 4 טופס 4
קנינו דירה יד 2 בבניין לא חדש
בחודש 4.19 קיבלנו את המפתחות לדירה וכיום הדירה מושכרת.
קנינו את הדירה לאחר שכבר ביצעו בבניין תוספת מרפסות שמש.
הדירה הספציפית שקנינו היא ללא מרפסת שמש כי המחכר לא רצה לעשות
המוכר כיום מתגורר בחו"ל ועזב את הארץ
כעת וועד הבניין מבקש שנשתתף באגרת טופס 4 בטענה שהטופס נתקבל כעת ושעשו אותו לאחר שקנינו את הדירה ובמידה ולא נשלם מאיים לפנות לתרבות הדיור
האן אנחנו הקונים צריכים להשתתף בעלות טופס 4 ( מאה שח) או שלא?

התשובה אינה מדיני המקרקעין, אך ככל שהמרפסת שלכם, על אף שאתם לא בונים אותה, מופיעה בהיתר, יש היגיון בכך שדורשים את השתתפותכם בעלויות.

06/02/2020 15:49 אברהם משכיר דירה משכיר דירה
שלום,
השכרתי דירה לדייר והחוזה נגמר בסוף דצמבר אשתקד, הדייר נשאר בדירה(כבר חודש וכמה ימים) והחליט שהוא לא מוכן לשלם יותר בעקבות ליקויים שהוא טוען שקיימים (חלק בקיר שמתקלף)
כמו כן חשבון החשמל והמים על שמי וגם אותם לא שילם כבר כמה חודשים.
הייתי רוצה להבין מה הם הצעדים שאני יכול לנקוט בהם מולו (ניתוק חשמל ומים) ומה ההליכים המשפטיים שאני צריך לעבור במקרה כזה.

שלום אברהם,

ככל שהשוכר לא משלם דמי שכירות ניתן לפתוח בהליך לפינוי מושכר אשר לוקח כ-3 חודשים ומאפשר פינויו מהדירה, אך לא מאפשר עמידה על זכויותיך הכלכליות מולו.

עמידה על הזכויות הכלכליות מול השוכר תיעשה בהליך של סדר דין מהיר/מקוצר אשר יקחו יותר זמן, ככל הנראה בהם יעלה השוכר טענות באשר לנזקים כלכליים שאתה גרמת לו.

באשר לניתוק החשמל והמים - לך כבעלים של דירה אסור לפעול באופן פוזיטיבי לניתוקם. יחד עם זאת, ככל שהרשות תבחר לנתק אותם בעצמה - זה דבר שיכול לקרות.

נבקש להדגיש בפניך כי מצב שבו שוכר מחזיק בדירה ולא משלם דמי שכירות אינו תקין גם אם יש ליקויים בדירה. ככל שאכן יש ליקויים רשאי השוכר להודיע כי הוא מבטל את ההסכם ולפנות את הדירה בגלל הליקויים (לא בהכרח זכאי לדבר) או לחילופין לדרוש את התיקון.

עורכי דין מובילים בפורום נדלן

עו"ד אבישי אוסטרייכר
עו"ד אבישי אוסטרייכר

"One Stop Shop בתחום המשפט האזרחי מסחרי והמקרקעין. משרדי מעניק שירותים משפטיים מגוונים בתחום זה...."

עו"ד יותם רון

"עו"ד ושותף במשרד מוביל המחזיק בהתמחות וידע רב ערך בתחום המקרקעין והנדל"ן...."

עו"ד אמיר שטיינהרץ
עו"ד אמיר שטיינהרץ

" כמשרד מוביל אנו מציעים ללקוחותינו שילוב מנצח בין ידע משפטי נרחב לראייה מרחבית ועסקית ..."

ליאור גרופל
עו"ד ליאור גרופל

שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.

גבריאל הלוי
עו"ד גבריאל הלוי

"סיוע משפטי בתחום דיני מקרקעין תוך דגש על מציאת פתרונות נקודתיים ומתאימים... "