סגור

מצא עורך דין :

קטגוריה
תחום עיסוק
בחר איזור
בחר עיר

שאלו עו"ד על נדלן(672)

שאל בפורום נדלן

מענה משפטי מקצועי ומהיר, קבלו תשובות בדוא”ל ללא עיכוב

גולש/ת יקר/ה,
פורום זה אינו מנוהל על ידי עורך דין – ולכן המענה יכול להתעכב מעט.


הנהלת האתר עושה את המירב לאתר עורך דין בתחום שישיב על שאלתך בהקדם.
עמכם הסליחה. מוזמנים לבדוק שנית בימים הקרובים

אם הינך עורך דין בתחום ומעוניין בניהול הפורום – פנה עוד עכשיו בטלפון 03-6006646
או באמצעות טופס יצירת קשר ונשמח לעמוד לשירותך בהקדם

מנהל פורום נדלן

אלון כהן
איזור: תל אביב
פקס: 03-7772090
טלפון: הצג טלפון

שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.

08/05/2020 08:09 מרדכי שם בת-זוג עדיין מופיע ב.תז. בשם שלפני הנישואין שם בת-זוג עדיין מופיע ב.תז. בשם שלפני הנישואין
אני לפני חתימת חוזה שכירות של הדירה שלי לזוג צעיר .לדבריהם הם כרגע מתגוררים (בשכירות) ביחידת דיור , שאין לה ממש כתובת [ נבנתה מחוץ לבנין קיים ללא היתר ]ולכן גם בספח תעודת הזהות של כל אחד מהם עדיין רשומה הכתובת הקודמת לנוכחית (בעיר אחרת) .

1. ברישא של חוזה השכירות שאחתום איתם איזו כתובת למלא בפרטים שלהם ? מה שמופיע בדיוק בספחים ?
2. בת.ז. הזהות של שניהם מופיע הקשר נישואין עם שם+ת.ז. של בן הזוג האחד לשני , אבל  השם של בת-הזוג הוא השם לפני הנישואין (לא שינתה את שמה בת.ז )
בחוזה , אני צריך מסתמא להשתמש גם כן באותו שם בדיוק המופיע בת.ז שלה , נכון ? 

בתודה מראש.

שלום רב,
1. רצוי שהכתובת שתמלא היא הכתובת שבה מקבלים השוכרים דואר, כדי שאם תשלח להם דואר - הוא יגיע אליהם. ניתן גם להוסיף כתובת דוא"ל.
2. השמות צריכים להיות כפי שמופיעים בתעודת הזהות.

15/02/2020 23:28 אילן דייר חונה בחניון למרות שהשכיר את דירתו דייר חונה בחניון למרות שהשכיר את דירתו
מהן זכויות של בעל נכס לחנות בחניות בחניון שאינן צמודות לאף דירה ("חניות משותפות) כאשר למעשה אינו מתגורר בדירה והיא מושכרת?
לחילופין, מה הזכויות של וועד הבית במקרה זה לנקיטת צעדים נגד הדייר?
אם הדייר היה חונה בחניה שלו (לכל דייר בבניין 2 חניות צמודות) - לא הייתה כל טענה. אבל החניה של הדירה שמורה לשוכר, והבעלים חונה גם בחניון. מה ניתן לעשות במקרים אלו?

שלום רב,

לכאורה לא נראה שיש מה לעשות במצב המתואר, אלא אם יתוקן התקנון ככה שיקבע בו שהחניות המשותפות הינן לשימוש דיירי הבניין בלבד (לא לשימוש אורחים וכו').

23/04/2020 07:51 אוהד יציאה מחוזה שכירות בעקבות משבר הקורונה יציאה מחוזה שכירות בעקבות משבר הקורונה
אני שוכר דירה עם עוד שותף, שנינו סטודנטים ושנינו נפגענו קשה מהמשבר הנוכחי, כך שאין לנו כרגע הכנסות שיאפשרו לנו לשלם את השכר דירה,בעקבות כך חזרנו לגור אצל ההורים,חיוזה השכירות נשארו שלושה חודשים והשוכר מבחינתו לא מוכן לבוא לקראתנו בשום דרך גם לא בהורדת מחיר השכירות בטענה "שהוא לא יפסיד כסף כי אנחנו רוצים לגור אצל אמא", ואומר שאם נפר את החוזה יהיו לכך השלכות משפטיות. מה ניתן לעשות במצב כזה?

שלום רב,

לצערינו זה מצב איתו מתמודדים היום שוכרים רבים ואין תשובה אחת ברורה.
על כל מקרה, כדאי לקרוא את הסכם השכירות עליו אתם חתומים ולבדוק מה התנאים לסיומו. לעיתים ניתן להביא שוכר חלופי במקומכם או לשלם חודש אחד התראה. אך שוב, אין כלל גורף ויש לבדוק מה ההסכם הספציפי עליו אתם חתומים מאפשר.

20/04/2020 23:35 אביבה שאלה שאלה
שלום רב
אנו נשואים. אם בעלי קונה בית רק על שמו. האם זה גם שייך לי? מה הדין בגיירושין?
שאלה נוספת
אם הבעל רוצה למכור את הבית האם צריך לחתום על טופס הסכמה למכירה??

שלום רב אביבה,

שאלתך נוגעת יותר לתחום דיני המשפחה ולא לדיני מקרקעין, על כן אמליץ לך לשאול בפורום דיני משפחה באתר זה.

21/04/2020 19:29 שמשון ערבות חוק מכר ערבות חוק מכר
אני מתעניין ברכישת דירה מקבלן,
הקבלן מעוניין לגבות בתשלום הראשון סכום גבוה יותר מ7%,
ומציע לתת ערבות בנקאית לנאמן (העו"ד) על כל הסכום של התשלום הראשון,
האם זה עונה לחוק מכר?

שלום רב,

סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, קובע כי מוכר לא יקבל מקונה סכום העולה על שבעה אחוזים מהתמורה, אלא אם הבטיח את כספי הקונה באחת מהדרכים המנויות בסעיף ובראשן מתן ערבות לקונה (ולא לנאמן) על מלוא הסכום ששולם.

24/04/2020 12:21 מנחם ד בניה על הגג בניה על הגג
שלום רב,
לאחרונה השכן שגר מתחתי התחיל בפעולות שכנראה הן בלתי חוקיות, אך איני בטוח מהן זכויותיי מלבד דיווח לעירייה. כרגע אני רוצה להבין אם מה שהוא עושה הוא לא חוקי. ולאחר מכן לשקול כיצד לפעול.
אני מאוד אשמח אתה תוכל/י לתת לי עצה.

המקרה המדובר: מדובר על בנין מגורים בן 4 קומות. אני גר בקומה האחרונה ומתחתי בקומה השלילשית גר השכן שעושה שיפוצים ותוספות לא חוקיות.
לפני כ-20 שנה הדיירים בשלושת הקומות הראשונות קיבלו היתר ובנו תוספת של חדר עבור כל אחד מהם.
עברתי לגור בבנין לאחר שכבר שחלק ממהדיירים אלו עזבו את בבנין.
כעת הדייר שמתחתי בונה פרגולה על הגג שלו שנוצר מתוספות הבניה בלבד. לכאורה בעלות הגג היא של הדיירים שגרים מתחת, אך האם מותר לו לבנות על הגג מרפסת בעזרת בניה קלה (ליסטים של עצים) כולל מדרגות מעץ ? אני מניח שלא, כי אין לו היתר בניה. אך בהנחה שהשכן יגיש בקשה להיתר האם הגורמים המוסמכים יכולים לתת לו היתר בניה לפרגולה על מנת שהגג ישמש לו כמרפסת על הגג הזה??

יש לציין שבעוד כמה שנים אני מעוניין לבנות על הגג הזה שכן זכותי לשלם על היסודות ולקבל היתר בניה. אבל, האם לשכן מותר לבנות מרפסת בעזרת בניה קלה (עץ) עד לעת שבו אקבל היתר בניה לבנות על הגג מרפסת/חדר??

תודה לעונים,
מנחם

19/02/2020 21:07 משה איום של שוכר לביטול שיק שכירות איום של שוכר לביטול שיק שכירות
שלום רב ... בבעלותי דירה שגרים בה דיירים כבר 3 שנים... יש בעיה בדירה בחורף של רטיבות מחלון המחסן ... 3 שנים האחרונות הדייר היה מסדר את זה באופן עצמאי בהסכמה שבחודש הראשון הורדתי לו סכום משמעותי לצביעה ושיפוץ וסכום השכירות לא גבוה ... לא העלית גם ... פתאום הוא נזכר שמספיק לו והוא רוצה שיפוץ ולא יבטל אץ השיק שכירות ... נשארו לו עוד 4 חודשים השכירות ... אמרתי לו אתה יכול לעזוב מתי שתרצה ואחזיר לך את שאר השיקים ...
השאלה שלי ? האם יש אפשרות לבטל את השיק שכירות? האם זה חוקי ? אני בכל מקרה לא מעוניין שהדייר ימשיך...
בתודה רבה משה

שלום רב,

באופן עקרוני, שוכר לא יכול לבטל על דעת עצמו המחאה שניתנה לטובת תשלום שכירות.

11/02/2020 23:59 אלי העברת דירה לילד ובחזרה. מס רכישה העברת דירה לילד ובחזרה. מס רכישה
שלום.
יש לי : דירת מגורים המון שנים
ודירה ישנה זולה נוספת להשקעה שנרכשה ב2011 ושילמתי עליה מס רכישה 8%.

אני מעוניין :לשדרג את דירת המגורים ליקרה יותר.

האם אפשר, כדי להמנע מתשלום מס רכישה 8% על החדשה:
1. להעביר את הדירה להשקעה על שם הבן (בן 18)
ואז
2. לקנות דירת מגורים יקרה ולמכור את הנוכחית. ואז לא אשלם מס רכישה 8% על החדשה
ואז
3. שהבן יעביר לי את הדירה להשקעה בחזרה.

במידה וכן:
מה אשלם על סעיף 3?

יש תקופת צינון על סעיף 3?
יש עוד מס ייחודי על פעולה כזאת שיוטל עליי?

יש דרך טובה יותר לשדרג את דירת המגורים מבלי לשלם על החדשה מס רכישה?

)התעלמתי במכוון ממס מדורג, מתייחס רק למס על דירה 2 שמשולם משקל ראשון)

.תודה רבה על העזרה

שלום רב,

ניתן להעביר את הדירה במתנה לבן.

יחד עם זאת, יש לדעתנו, ליתן את הדעת על כמה נושאים:
1. ברגע שהדירה עוברת להיות רשומה ע"ש הבן, היא שלו לכל דבר ועניין. אין דבר כזה "רק לרשום על שמו". הוא הופך לבעלים החוקי של הדירה.
2. בהעברה בין קרובים יש אמנם דחיה של תשלום מס השבח, אולם יש חיוב במס רכישה (החישוב הוא 1/3 מהמס בו חייב הנעבר - נגזר מהשאלה אם יש/אין לנעבר דירה נוספת על שמו). זה נכון על העברה ממך לבן וממנו אליך.
3. ברגע שנרשמת דירה על שם הבן יכול שיגרעו ממנו זכויות להן היה יכול להיות זכאי לולא היתה רשומה דירה בשמו (למשל: לא יהא זכאי לרכוש דירה בפרוייקט "מחיר למשתכן").
4. אין תקופת צינון ספציפית הקבועה בחוק להעברת הדירה חזרה (כן נקבעו בחוק תקופות צינון, בהן לא ניתן יהיה למכור את הדירה אשר התקבלה במתנה לתקופות שונות, בפטור ממס שבח), אך יחד עם זאת כל העסקאות מדווחות לרשות המיסים אשר יכולה לראות בהעברות הנ"ל משום תכנון מס והעברות"למראית עין בלבד" ולחייב לפי המס הגבוה.

בכל מקרה, חשוב לציין כי כל מקרה לגופו ויש להתייעץ עם עורך דין העוסק במיסוי מקרקעין.

15/02/2020 17:02 אליהו מצג שווא במכירת דירה במחיר למשתכן מצג שווא במכירת דירה במחיר למשתכן
שלום,
רכשתי בשעה טובה דירה לקבלן מחיר למשתכן.
הקבלן (בלשון המעטה) לא הציג נכונה את תוכניות הדירות באתר .
התברר לי לאחר חתימת החוזה ממש במקרה שיש אי התאמה בין התוכנית שהוצגה באתר לבין התוכנית שחתמתי במסגרת החוזה. כלומר , בתוכנית שפורסמה באתר צוין קיר במרפסת ובתוכנית שחתמתי בחוזה לא קיים קיר.
כמובן שלא צריך להסביר שעמדו לרשותי 45 דקות ולא יכלתי לזהות פרט מהותי זה במסגרת הזמן חחח מתי על התוכנית ללא בחינה מתוך אמונה שהתוכנית זהה למה שפורסם באתר.
השאלה :
1. האם חתימה על תוכנית בחוזה הסותרת תוכנית פרסום בצורה מהותית מחייבת אותי?
2.האם יש סיכויי לתביעה בטענות הנ"ל לצורך ביטול ימי הבחירה ועריכתם מחדש או חיוב הקבלן בגין שווי ירידת הערך ?

בנוסף גם כיווני אוויר שהוצגו בפרסום התבררו כל נכונים.

יש מקום לתביעה כנגד הקבלן ?

בתודה מראש ,
אליהו.

לתשובה מלאה יש לבחון את ההסכם עליו אתה חתום. יחד עם זאת, ובאופן כללי בלבד, ניתן לומר כי התכנית המחייבת היא זו שעליה חתמת. ככל שהתכניות הנכונות הוצגו בפניך לחתימתך, חזקה עליך שידעת ובדקת על מה אתה חותם.

16/02/2020 22:20 חבצלת הסכם שכירות לא חתום ובעל בית שמסרב לעזור לדייר בעת בעיות בנכס הסכם שכירות לא חתום ובעל בית שמסרב לעזור לדייר בעת בעיות בנכס
שלום רב, גרה בשכירות , התפוצץ צינור באמבטיה ובעלת הבית הפעילה את הבטוח. בשלב הראשון נצרכתי לנקות את הבית
מהשטפון ולהמתין לשרברב שיבוא רק לבדוק מה קרה, חיכיתי כשעתיים ולא הגיעו , יידעתי את בעל הבית ואמרתי לו משמאחר ויום שישי חייבת לצאת , הוא ממש ציוה עלי להישאר , אמרתי לו שאם התיקון לא יבוצע בזמן סביר מטעם הבטוח אני יכולה להביא שרברב אחר ולהוריד מהשכר דירה. אחרי יומיים נשלח אלי בווטסאפ סוג של איום שאם לא אתאם עם הבטוח הגעה ויגרם בזמן זה נזק אני אחוייב. והרי... אני רציתי לסיים את הענין כבר באותו היום ! בהמשך כאשר נקבעה הגעה מהבטוח בקשתי מבעל הבית שאם התיקון יתארך ןמאחר וכבר חיכיתי ביום שישי אז שיגיע גם כדי להחליף אותי וגם כדי להיות נוכח בתיקון מאחר וזו הדירה שלו ורצוי שיהיה נוכח ,בכל זאת זה קשור לדוד ויכולות לצוץ בעיות , בעל הבית סרב להגיע ! מבקשת לקבל התייחסות לכל הספור כולל הענין שבעל בית לא מוכן להגיע לנכס שלו בעת תיקון לא פשוט כאשר זו פעם ראשונה שבקשתי בעשר שנות שכירות. בנוסף, החוזה שלי לעוד שלושה חודשים וחצי, הבעלים הם אחים, שני אחים ואחות , אני חתמתי , עד היום לא המציאו הסכם חתום למרות שבקשתי כמה וכמה פעמים!מה הדין במקרה כזה .תודה

שלום רב,

ראשית, החובה המוטלת ע"פ הדין על בכל נכס היא לתקן כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש בו על פי המוסכם בינו ובין השוכר. לכאורה אין חובה שהוא עצמו יגיע לנכס על מנת לתקן את הפגם.

באשר לקבלת העתק ההסכם החתום - סעיף 25ב לחוק השכירות והשאילה , תשל"א-1971 קובע כי העתק חתום מהחוזה יימסר לכל אחד מהצדדים. על כן, חלה חובה על המשכיר למסור לך העתק חתום מהסכם השכירות.

עורכי דין מובילים בפורום נדלן

ליאור גרופל
עו"ד ליאור גרופל

שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.

עו"ד יותם רון

"עו"ד ושותף במשרד מוביל המחזיק בהתמחות וידע רב ערך בתחום המקרקעין והנדל"ן...."

עו"ד אמיר שטיינהרץ
עו"ד אמיר שטיינהרץ

" כמשרד מוביל אנו מציעים ללקוחותינו שילוב מנצח בין ידע משפטי נרחב לראייה מרחבית ועסקית ..."

גבריאל הלוי
עו"ד גבריאל הלוי

"סיוע משפטי בתחום דיני מקרקעין תוך דגש על מציאת פתרונות נקודתיים ומתאימים... "

עו"ד יעקב גורנשטיין

"הידע, המקצועיות והניסיון העשיר של משרדנו בתחום המשפט האזרחי-מסחרי, מבדל אותנו על פני האחרים והופך אותנו לשילוב מנצח ..."