סגור

מצא עורך דין :

קטגוריה
תחום עיסוק
בחר איזור
בחר עיר

שאלו עו"ד על נדלן(672)

שאל בפורום נדלן

מענה משפטי מקצועי ומהיר, קבלו תשובות בדוא”ל ללא עיכוב

גולש/ת יקר/ה,
פורום זה אינו מנוהל על ידי עורך דין – ולכן המענה יכול להתעכב מעט.


הנהלת האתר עושה את המירב לאתר עורך דין בתחום שישיב על שאלתך בהקדם.
עמכם הסליחה. מוזמנים לבדוק שנית בימים הקרובים

אם הינך עורך דין בתחום ומעוניין בניהול הפורום – פנה עוד עכשיו בטלפון 03-6006646
או באמצעות טופס יצירת קשר ונשמח לעמוד לשירותך בהקדם

מנהל פורום נדלן

אלון כהן
איזור: תל אביב
פקס: 03-7772090
טלפון: הצג טלפון

שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.

14/06/2020 21:39 אור רכישת דירות צמודות רכישת דירות צמודות
שלום
שאלה בקשר לרכישת 2 דירות צמודות מהשיכון הציבורי

לאחר שהיה שרטט ושרטט את הדירות, היתה וועדת חריגים שמצאה שלא זכאים לרכוש את שניהם פירטו לפי מכלול נתונים ומספר נפשות 3 נפשות לא נמצאנו זכאים הדירות בגודל 115 והם טוענים שניתן לפצל אותם ( ושני דירות הם נותנים לרכישה מפחות 100 מטר) ידוע במקרים מסויימים ששלושה נפשות אפשרי למרות שהם אמרו לי לא רק 8 נפשות משום שהם טוענים שניתן לפצל את הדירות וזכאות רק לרכישת דיור אחת ואת השניה להשיב, השאלה לאיזה עו״ד בתחום כדאי להתייעץ כדי לבדוק זכאות לשני הדירות לרכישה מי מתמחה בזה שיוכל לעזור לנו לפני שנגיש שוב מכתב ערעור למשרד השיכון? והאם באמת החוק לא מאפשר לרכוש את 2 הדירות ?

11/06/2020 15:38 יואל מס שבח על מכירת דירה חדשה שבאמצע בניה מס שבח על מכירת דירה חדשה שבאמצע בניה
שלום רב.
רכשנו דירה על הנייר מקבלן לפני 5 שנים ויש עיכובים נוראיים בהתקדמות הבנייה.כרגע רק סיימו לבנות את השלד.אנחנו רוצים למכור את הדירה,אבל במחיר יותר גבוה ממה ששילמנו עליה לפני 5 שנים,כי היה לנו הוצאות שכירות עד עכשיו. האם נצטרך לשלם מס שבח על הפער של המחיר?? זו דירה יחידה שלנו! היה לנו בעבר דירה אבל מכרנו אותה וקנינו את זו על הנייר לפני 5 שנים כאמור. תודה רבה מראש..

24/05/2020 19:57 פלונית טופס 4 בקשה לתוספת בנייה טופס 4 בקשה לתוספת בנייה
שלום רב
לפני כשנה קניתי דירה בבניין משותף.
את הדירה קניתי לאחר שכבר בנו בבניין תוספת מרפסות שמש, אך אציין כי הדירה שלי היא ללא מרפסת שמש ככה קניתי אותה וככה היא כיום ללא מרפסת שמש.
לפני שקניתי את הדירה רוב הדיירים בבניין עשו מרפסות ואחר כך בשלב מאוחר יותר כמה דיירים בודדים נוספים החליטו גם לעשות מרפסות ואכן כבר בנו את המרפסות.
כעת פונים אותם דיירים בבקשה שכל הדיירים כולל אני נחתום להם על טופס 4 .לדבריבם מדובר רק בהליך פורמאלי.
לפני שאחתום עבורם על הטופס בקשה לתוספת בנייה ברצוני לדעת האם לחתימה שלי עלולות להיות לכך השלכות משפטיות או חבויות כספיות או שבאמת מדובר רק בהליך פרוצדוראלי ופורמאלי בלבד? האם יש דברים שכרוכים בכך שעליי לדעת ולשים לב לגביהם (כדי שאחכ לא יבואו אליי בבקשות להשתתף בעלויות.החזרים.אגרות.היטלים וכד

לצערי אין תשובה חד משמעית לשאלתך וכל מקרה לגופו. על כן אומר כי כדאי להתייעץ עם עו"ד באופן פרטני - להציג בפניו את המסמכים עליהם נדרשת החתימה, לתת פרטים על הנכס כדי שיוכל לערוך את הבדיקות הנדרשות בנושאי תכנון ובניה ולתת לך תשובה מושכלת.

02/06/2020 06:32 מיכאל תיקון סעיף התמורה למס רכישה תיקון סעיף התמורה למס רכישה
רכשתי דירה סכום התמורה בחוזה המכירה הנקוב הינו שלוש מיליון ש"ח, מה משעמיד אותנו במדרגת מס רכישה לא נמוכה.
לאחר חתימת החוזה, הכולל גם תאריכי פינוי ותשלום, מבקש המוכר לדחות בחודש את תאריך פינוי הדירה ולשלם על כך פיצוי של 15000 ש"ח.
בהנחה שאני מסכים, ואיני רוצה לתבוע הפרה יסודית וכו' וכו', האם יש דרך לתקן את סעיף התמורה למס רכישה כדי להפחית את חבות המס כך שמחיר הדירה יחושב כ2985000 ש"ח בלבד?
[ראיתי שקיים טופס 7085 לתיקון שומת המס, האם זה המקרה הרלוונטי?)
תודה

שלום רב,
לא. זה אינו המקרה הרלוונטי.

28/05/2020 11:12 בנימין מס רכישה מס רכישה
בבעלותי 2 דירות,אחת למגוריי שנרכשה לפני 40 שנה,ואחת שנרכשה לפני 5 שנים ועליה שילמת מס רכישה בגובה 8%"כחלון"
עכשיו ברצוני למכור את דירת מגורי ולרכוש דירה אחרת.
האם מס הרכישה שלי יהיה לפי הטבלה עד 1.7 מליון פטור או או שאדרש לשלם 8 אחוז מס רכישה
תודה

שלום רב,
כל עוד יש בבעלותך שתי דירות (גם אם אחת מוחלפת ע"י אחרת) תידרש לשלם מס רכישה לפי דירה שניה (היינו 8%)

27/05/2020 11:25 נועה שאלה דחופה, שם המשכיר בחוזה שכירות שאלה דחופה, שם המשכיר בחוזה שכירות
ככל שבחוזה שכירות ירשם בפירוט המשכיר שהמשכיר הינו:
"מר x ת.ז. נציג בעל הדירה מר y ת.ז."
האם זה תקין? והאם המשמעות המשפטית היא שבעל הדירה משכיר את הדירה, למרות שכתוב שנציג בעל הדירה משכיר?
תודה רבה

שלום רב,
יש לצרף להסכם ייפוי כח לפיו בעל הדירה מסמיך את הנציג להתקשר עבורו בהסכם.

19/05/2020 13:39 לוגי השתתפות בתשלום תיקונים בביניין השתתפות בתשלום תיקונים בביניין
שלום
ידוע לי שעל פי חוק כדייר מוגן בדמ"פ במידה,ומתבצע תיקון בבניין עלי לשאת במחצית מהסכום שנדרש מבעל הבית לשלם בחלוקה,שווה,בין שאר בעלי הדירות / עסקים בבניין
מה קורה כאשר החלוקה בסכום אינה נכונה והוועד מחליט לחלק את התשלום בין 8 מתוך 10 דיירים ומבקש מבעל הבית דרישה לשלם סכום לא נכון ( שהוא אכן שילם ומציג לי קבלה )
גם אז עלי לשלם לבעל הבית את מחצית הסכום שהוא שילם ? ש
בוא ניקח דוגמא :
10 בעלי דירות/ עסקים בבניין עלות סכום תיקון 10.000
כל בעל דירה/ עסק אמור לשלם 1000
אני אמור לשלם לבעל הבית 500
מה קורה כאשר בעל הבית מציג לי קבלה,שהוא שילם 1250 ?
( ד"א הסכום במקרה שלי גבוה,הרבה יותר )

האם יש לי דרך בנוסף להצגת הדברים בפניו ופעולה חשבונאית פשוטה לסרב,לשלם את הסכום הלא מוצדק
מה יקרה להבא אם יחלקו את עלות התיקון בין 60℅ מבעלי הדירות / עסקים בביניין
גם אז כל סכום שיציג לי בעל הבית לתשלום יהיה קביל ?
* אני כדייר בדמי מפתח אין לי מעמד מול הועד ..

שלום רב,
מציע לך לשאול את השאלה בפורום דיירות מוגנת - באתר זה.

16/05/2020 15:27 נטלי וועד הבית - עזרה בבקשה! וועד הבית - עזרה בבקשה!
שלום רב!
אני זקוקה מאוד לעזרתכם!
הוועד של הבניין שלנו עושה דיקטטורה ועושה ומחליט הכל בעצמו.
עכשיו החילט לעשות שיפוצים בבניין כולו וגם זפת על הגג.
ללא אסיפת דיירים, ללא הצעת מחיר,ללא מסמכים.
אולי הזמין קבלן ואולי לא.
לא ידוע מאיפה לוקח סכומים כ"כ גבוהים!
45.000 ₪!!!

לפי החוק צריך הכל להציג לדיירים וגם לקבל הצעות מכמה קבלנים.
אבל אין כלום! ומאיים לפנות לבית המשפט נגד מי שלא מסכים לשלם לו!
ומתחיל לעשות דברים לא חוקיים וחוליגניים לדיירים!

היום הוא בעצמו ניתק את מים בדירה של האבא שלי בן 80.
ועוד בחום הזה!
מה זה?
זה ענין פלילי!
ואם אדם במחלקת הוא יכול לקבל הלם וגם ליפול!
בעצם זה מה שכמעט קרה עם האבא שלי. הוא קיבל הלם מכאבים בחזה! טוב וחשוב לצאת לחדר מדריכות ולבדוק!
אבל אם לא היה יוצא?
היה יושב ללא מים? מה זה?
והוא מסוגל להמשיך בזה!
איך ניתן לנקוט נגדו צעדים?
איך ניתן לעצור אותו?
זה באמת אדם לא שפוי. הוא מוכן להכל כדי לקבל את הכספים ללא שום הסבר והצגת מסמכים!

וגם למי ניתן לפנות כדי לערוך בדיקה יסודית מה קורה עם כל הכספים שלנו?
אין לנו שום דיווחים ממנו!
ועכשיו גם בנושא השיפוצים ( ממש לא דחופים ולא רצופים כי הבניין היה משופץ בשנת 2006 על חשבוננינו - ריצוף חיצוני שעלה לכל דירה 24.000 ₪ וגם אז לא קבלנו שום קבלות ומסמכים.
ומי שלא הסכים לשלם - שילמו דרך בית המשפט!
ועכשיו שוב פעם?
נראה הכספים הולכים עליו והוא כמובן לא משלם עבור כל השיפוצים שהוא ממציא!

אודה לכם מאוד על תשובתכם.

בתודה מראש ובברכה
נטלי

נ.ב.
אנא עזרו לנו בבקשה
אין כבר כח...הוא ממרמר לכולנו את החיים
חוץ מדרישות כספים עושה דברים פלילים!

שלום רב,

מתיאור המקרה עולה כי מדובר במקרה ספציפי מאוד ולא ניתן להשיב עליו בתשובה כללית בפורום. אמליץ לך לפנות ישירות לעו"ד כדי שיוכל לסייע.

תודה לך
אולי אתה יודע על איזה אירגון שיכול לפקח ולעשות בדיקה מורכבת על כל הכספים שמחזיק וועד?
או רק תרבות הדיור?

שלום רב,

אינני מכיר ארגון נוסף אליו ניתן לפנות למעט האגודה לתרבות הדיור.

17/05/2020 09:45 דנה שכירות לפני קניה שכירות לפני קניה
היי, אני רוצה לקנות דירה אבל כאילו "לשכור" אותה לפני.. הסיפור הוא כזה: הדירה שאני רוצה כרגע פנויה מדיירים. הייתי רוצה לחתום על החוזה הרכישה, לשלם תשלום ראשוני וכבר לקבל מפתח. איך אפשר לעשות את זה בצורה חוקית? (כאילו שכירות עד התשלום האחרון)

מובן כי לא נהוג לקבל מסירת חזקה מיד לאחר התשלום הראשון, אלא רק בסיום התשלומים. יחד עם זאת, אם הסיכום המתואר מוסכם על שני הצדדים ניתן לעגן אותו בשלל דרכים, למשל: ניתן לחתום על שני הסכמים נפרדים - הסכם מכר לרכישת הדירה בו יעוגנו תנאי התשלום עבור הדירה ובד בבד לחתום על הסכם שכירות בו יעוגנו תנאי השכירות (עלות, תקופת השכירות וכד').

15/05/2020 21:03 לב קבלן וחובותיו, בדק בית קבלן וחובותיו, בדק בית
שלום,
תעזרו בבקשה בנושא כזה.... קניתי דירה והיא נמסרה לי לפני כמה חודשים. הכ טוב ויפה אבל .....
הודיעו לי שיש ליקוים בבנין ,בצנרת למשל. הבנין חדש איך יכול להיות שכבר יש בעיות כאלה.
הקבלן לא רוצה לתקן ואומר שיבוא לראות רק אם אנחנו (דיירי בנין) נמצא וועד בית. כרגע אין לנו וועד בית.
אני לא מבין למה בכלל מישהו צריך להציג אותנו, הקבלן לא אמור לתקן לקוים בתוך אחראיות?
כמו כן הוא גם לא רוצה לסדר לקוים בדירה, הוא עונה שלפי טופס המסירה לא דווח לו על שום בעיות.

תודה

שלום רב,

ראשית, לצערינו בבניינים חדשים נמצאים ליקויים לעיתים יחסית תכופות - זו אחת הסיבות שבשנת 2011 תוקן חוק המכר (דירות) כך שנוספה לטובת רוכשי דירות, חובת תיקון הליקויים ע"י המוכר.

לשאלתך, בעיקרון חוק המכר (דירות) קובע כי המוכר (הקבלן במקרה דנן) חייב לתקן את ליקויים שנמצאו בבנייה - תקופת אחריותו של הקבלן לכל סוג ליקוי מצויה בתוספת לחוק הנ"ל.
למיטב ידיעתי אין לקבלן כל אפשרות חוקית להתנות תיקון כלשהו במינוי ועד לבניין; יחד עם זאת וכדי לייעל את התהליך ניתן לברר למי נמסר הרכוש המשותף בבניין בעת מסירת הדירות? יכול שניתן שבעלי הדירות להם נמסר הרכוש המשותף כאמור, יהיו ה"ועד" לעניין פניה לקבלן לשם תיקון הליקויים שנמצאו כעת (וזאת עד לכינון ועד בית מסודר לבניין).

לגבי תיקון ליקויים בדירות עצמן - סעיף 4(א)(2) לחוק קובע כי המוכר לא קיים חיוביו כלפי הקונה אם תוך תקופת הבדק (בדר"כ שנה, ובנוגע לליקויים מסויימים המנויים בתוספת לחוק - אף למעלה משנה) התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה. סעיף 4ב(א) לחוק קובע כי ככל שהתגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על המוכר לתקנה תוך זמן סביר.

עורכי דין מובילים בפורום נדלן

עו"ד אבישי אוסטרייכר
עו"ד אבישי אוסטרייכר

"One Stop Shop בתחום המשפט האזרחי מסחרי והמקרקעין. משרדי מעניק שירותים משפטיים מגוונים בתחום זה...."

עו"ד יותם רון

"עו"ד ושותף במשרד מוביל המחזיק בהתמחות וידע רב ערך בתחום המקרקעין והנדל"ן...."

גבריאל הלוי
עו"ד גבריאל הלוי

"סיוע משפטי בתחום דיני מקרקעין תוך דגש על מציאת פתרונות נקודתיים ומתאימים... "

עו"ד אמיר שטיינהרץ
עו"ד אמיר שטיינהרץ

" כמשרד מוביל אנו מציעים ללקוחותינו שילוב מנצח בין ידע משפטי נרחב לראייה מרחבית ועסקית ..."

עו"ד יעקב גורנשטיין

"הידע, המקצועיות והניסיון העשיר של משרדנו בתחום המשפט האזרחי-מסחרי, מבדל אותנו על פני האחרים והופך אותנו לשילוב מנצח ..."