סגור

מצא עורך דין :

קטגוריה
תחום עיסוק
בחר איזור
בחר עיר

שאלו עו"ד על נדלן(640)

נמצאים לפני קנייה או מכירה של דירה ? רוצים להשכיר או לשכור דירה ? שוקלים להצטרף לקבוצת רכישה ? רוצים לדעת כיצד להימנע או להפחית שיעור תשלומי המס בגין עסקת נדלן ? על שאלות אלה ושאלות רבות נוספות תוכלו להתייעץ עם חברי פורום נדלן ומנהלם, עורך דין הבקיא בתחום דיני המקרקעין. פורום נדלן הוקם על מנת לאפשר לכם הגולשים במה לשיתוף מידע וקבלת ייעוץ משפטי בין השאר בנושאים הבאים: קבוצות רכישה, תמ"א 38, מיסוי מקרקעין, קניית דירה, מכירת דירה, הסכם רכישה, זיכרון דברים לרכישת דירה, השכרת דירה, ליקוי בניה, בתים משותפים, שינוי ייעוד, ועוד. בכל שאלה – פשוט מלאו את שאלתכם, בהרחבה ככל הניתן, ועורך הדין מנהל הפורום, ישיב לכם בנושא ויסייע לכם בהבנת מצבכם המשפטי.
קרא עוד

שאל בפורום נדלן

מענה משפטי מקצועי ומהיר, קבלו תשובות בדוא”ל ללא עיכוב

גולש/ת יקר/ה,
פורום זה אינו מנוהל על ידי עורך דין – ולכן המענה יכול להתעכב מעט.


הנהלת האתר עושה את המירב לאתר עורך דין בתחום שישיב על שאלתך בהקדם.
עמכם הסליחה. מוזמנים לבדוק שנית בימים הקרובים

אם הינך עורך דין בתחום ומעוניין בניהול הפורום – פנה עוד עכשיו בטלפון 03-6006646
או באמצעות טופס יצירת קשר ונשמח לעמוד לשירותך בהקדם

מנהל פורום נדלן

אלון כהן
איזור: תל אביב
פקס: 03-7772090
טלפון: הצג טלפון

שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.

28/05/2020 11:12 בנימין מס רכישה מס רכישה
בבעלותי 2 דירות,אחת למגוריי שנרכשה לפני 40 שנה,ואחת שנרכשה לפני 5 שנים ועליה שילמת מס רכישה בגובה 8%"כחלון"
עכשיו ברצוני למכור את דירת מגורי ולרכוש דירה אחרת.
האם מס הרכישה שלי יהיה לפי הטבלה עד 1.7 מליון פטור או או שאדרש לשלם 8 אחוז מס רכישה
תודה

27/05/2020 11:25 נועה שאלה דחופה, שם המשכיר בחוזה שכירות שאלה דחופה, שם המשכיר בחוזה שכירות
ככל שבחוזה שכירות ירשם בפירוט המשכיר שהמשכיר הינו:
"מר x ת.ז. נציג בעל הדירה מר y ת.ז."
האם זה תקין? והאם המשמעות המשפטית היא שבעל הדירה משכיר את הדירה, למרות שכתוב שנציג בעל הדירה משכיר?
תודה רבה

24/05/2020 19:57 פלונית טופס 4 בקשה לתוספת בנייה טופס 4 בקשה לתוספת בנייה
שלום רב
לפני כשנה קניתי דירה בבניין משותף.
את הדירה קניתי לאחר שכבר בנו בבניין תוספת מרפסות שמש, אך אציין כי הדירה שלי היא ללא מרפסת שמש ככה קניתי אותה וככה היא כיום ללא מרפסת שמש.
לפני שקניתי את הדירה רוב הדיירים בבניין עשו מרפסות ואחר כך בשלב מאוחר יותר כמה דיירים בודדים נוספים החליטו גם לעשות מרפסות ואכן כבר בנו את המרפסות.
כעת פונים אותם דיירים בבקשה שכל הדיירים כולל אני נחתום להם על טופס 4 .לדבריבם מדובר רק בהליך פורמאלי.
לפני שאחתום עבורם על הטופס בקשה לתוספת בנייה ברצוני לדעת האם לחתימה שלי עלולות להיות לכך השלכות משפטיות או חבויות כספיות או שבאמת מדובר רק בהליך פרוצדוראלי ופורמאלי בלבד? האם יש דברים שכרוכים בכך שעליי לדעת ולשים לב לגביהם (כדי שאחכ לא יבואו אליי בבקשות להשתתף בעלויות.החזרים.אגרות.היטלים וכד

19/05/2020 13:39 לוגי השתתפות בתשלום תיקונים בביניין השתתפות בתשלום תיקונים בביניין
שלום
ידוע לי שעל פי חוק כדייר מוגן בדמ"פ במידה,ומתבצע תיקון בבניין עלי לשאת במחצית מהסכום שנדרש מבעל הבית לשלם בחלוקה,שווה,בין שאר בעלי הדירות / עסקים בבניין
מה קורה כאשר החלוקה בסכום אינה נכונה והוועד מחליט לחלק את התשלום בין 8 מתוך 10 דיירים ומבקש מבעל הבית דרישה לשלם סכום לא נכון ( שהוא אכן שילם ומציג לי קבלה )
גם אז עלי לשלם לבעל הבית את מחצית הסכום שהוא שילם ? ש
בוא ניקח דוגמא :
10 בעלי דירות/ עסקים בבניין עלות סכום תיקון 10.000
כל בעל דירה/ עסק אמור לשלם 1000
אני אמור לשלם לבעל הבית 500
מה קורה כאשר בעל הבית מציג לי קבלה,שהוא שילם 1250 ?
( ד"א הסכום במקרה שלי גבוה,הרבה יותר )

האם יש לי דרך בנוסף להצגת הדברים בפניו ופעולה חשבונאית פשוטה לסרב,לשלם את הסכום הלא מוצדק
מה יקרה להבא אם יחלקו את עלות התיקון בין 60℅ מבעלי הדירות / עסקים בביניין
גם אז כל סכום שיציג לי בעל הבית לתשלום יהיה קביל ?
* אני כדייר בדמי מפתח אין לי מעמד מול הועד ..

שלום רב,
מציע לך לשאול את השאלה בפורום דיירות מוגנת - באתר זה.

16/05/2020 15:27 נטלי וועד הבית - עזרה בבקשה! וועד הבית - עזרה בבקשה!
שלום רב!
אני זקוקה מאוד לעזרתכם!
הוועד של הבניין שלנו עושה דיקטטורה ועושה ומחליט הכל בעצמו.
עכשיו החילט לעשות שיפוצים בבניין כולו וגם זפת על הגג.
ללא אסיפת דיירים, ללא הצעת מחיר,ללא מסמכים.
אולי הזמין קבלן ואולי לא.
לא ידוע מאיפה לוקח סכומים כ"כ גבוהים!
45.000 ₪!!!

לפי החוק צריך הכל להציג לדיירים וגם לקבל הצעות מכמה קבלנים.
אבל אין כלום! ומאיים לפנות לבית המשפט נגד מי שלא מסכים לשלם לו!
ומתחיל לעשות דברים לא חוקיים וחוליגניים לדיירים!

היום הוא בעצמו ניתק את מים בדירה של האבא שלי בן 80.
ועוד בחום הזה!
מה זה?
זה ענין פלילי!
ואם אדם במחלקת הוא יכול לקבל הלם וגם ליפול!
בעצם זה מה שכמעט קרה עם האבא שלי. הוא קיבל הלם מכאבים בחזה! טוב וחשוב לצאת לחדר מדריכות ולבדוק!
אבל אם לא היה יוצא?
היה יושב ללא מים? מה זה?
והוא מסוגל להמשיך בזה!
איך ניתן לנקוט נגדו צעדים?
איך ניתן לעצור אותו?
זה באמת אדם לא שפוי. הוא מוכן להכל כדי לקבל את הכספים ללא שום הסבר והצגת מסמכים!

וגם למי ניתן לפנות כדי לערוך בדיקה יסודית מה קורה עם כל הכספים שלנו?
אין לנו שום דיווחים ממנו!
ועכשיו גם בנושא השיפוצים ( ממש לא דחופים ולא רצופים כי הבניין היה משופץ בשנת 2006 על חשבוננינו - ריצוף חיצוני שעלה לכל דירה 24.000 ₪ וגם אז לא קבלנו שום קבלות ומסמכים.
ומי שלא הסכים לשלם - שילמו דרך בית המשפט!
ועכשיו שוב פעם?
נראה הכספים הולכים עליו והוא כמובן לא משלם עבור כל השיפוצים שהוא ממציא!

אודה לכם מאוד על תשובתכם.

בתודה מראש ובברכה
נטלי

נ.ב.
אנא עזרו לנו בבקשה
אין כבר כח...הוא ממרמר לכולנו את החיים
חוץ מדרישות כספים עושה דברים פלילים!

שלום רב,

מתיאור המקרה עולה כי מדובר במקרה ספציפי מאוד ולא ניתן להשיב עליו בתשובה כללית בפורום. אמליץ לך לפנות ישירות לעו"ד כדי שיוכל לסייע.

תודה לך
אולי אתה יודע על איזה אירגון שיכול לפקח ולעשות בדיקה מורכבת על כל הכספים שמחזיק וועד?
או רק תרבות הדיור?

שלום רב,

אינני מכיר ארגון נוסף אליו ניתן לפנות למעט האגודה לתרבות הדיור.

17/05/2020 09:45 דנה שכירות לפני קניה שכירות לפני קניה
היי, אני רוצה לקנות דירה אבל כאילו "לשכור" אותה לפני.. הסיפור הוא כזה: הדירה שאני רוצה כרגע פנויה מדיירים. הייתי רוצה לחתום על החוזה הרכישה, לשלם תשלום ראשוני וכבר לקבל מפתח. איך אפשר לעשות את זה בצורה חוקית? (כאילו שכירות עד התשלום האחרון)

מובן כי לא נהוג לקבל מסירת חזקה מיד לאחר התשלום הראשון, אלא רק בסיום התשלומים. יחד עם זאת, אם הסיכום המתואר מוסכם על שני הצדדים ניתן לעגן אותו בשלל דרכים, למשל: ניתן לחתום על שני הסכמים נפרדים - הסכם מכר לרכישת הדירה בו יעוגנו תנאי התשלום עבור הדירה ובד בבד לחתום על הסכם שכירות בו יעוגנו תנאי השכירות (עלות, תקופת השכירות וכד').

15/05/2020 21:03 לב קבלן וחובותיו, בדק בית קבלן וחובותיו, בדק בית
שלום,
תעזרו בבקשה בנושא כזה.... קניתי דירה והיא נמסרה לי לפני כמה חודשים. הכ טוב ויפה אבל .....
הודיעו לי שיש ליקוים בבנין ,בצנרת למשל. הבנין חדש איך יכול להיות שכבר יש בעיות כאלה.
הקבלן לא רוצה לתקן ואומר שיבוא לראות רק אם אנחנו (דיירי בנין) נמצא וועד בית. כרגע אין לנו וועד בית.
אני לא מבין למה בכלל מישהו צריך להציג אותנו, הקבלן לא אמור לתקן לקוים בתוך אחראיות?
כמו כן הוא גם לא רוצה לסדר לקוים בדירה, הוא עונה שלפי טופס המסירה לא דווח לו על שום בעיות.

תודה

שלום רב,

ראשית, לצערינו בבניינים חדשים נמצאים ליקויים לעיתים יחסית תכופות - זו אחת הסיבות שבשנת 2011 תוקן חוק המכר (דירות) כך שנוספה לטובת רוכשי דירות, חובת תיקון הליקויים ע"י המוכר.

לשאלתך, בעיקרון חוק המכר (דירות) קובע כי המוכר (הקבלן במקרה דנן) חייב לתקן את ליקויים שנמצאו בבנייה - תקופת אחריותו של הקבלן לכל סוג ליקוי מצויה בתוספת לחוק הנ"ל.
למיטב ידיעתי אין לקבלן כל אפשרות חוקית להתנות תיקון כלשהו במינוי ועד לבניין; יחד עם זאת וכדי לייעל את התהליך ניתן לברר למי נמסר הרכוש המשותף בבניין בעת מסירת הדירות? יכול שניתן שבעלי הדירות להם נמסר הרכוש המשותף כאמור, יהיו ה"ועד" לעניין פניה לקבלן לשם תיקון הליקויים שנמצאו כעת (וזאת עד לכינון ועד בית מסודר לבניין).

לגבי תיקון ליקויים בדירות עצמן - סעיף 4(א)(2) לחוק קובע כי המוכר לא קיים חיוביו כלפי הקונה אם תוך תקופת הבדק (בדר"כ שנה, ובנוגע לליקויים מסויימים המנויים בתוספת לחוק - אף למעלה משנה) התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה. סעיף 4ב(א) לחוק קובע כי ככל שהתגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על המוכר לתקנה תוך זמן סביר.

08/05/2020 10:33 ליאת שליש דירה ומס רכישה שליש דירה ומס רכישה
שלום רב,
אנחנו הורים ל 2 בנות בשנות ה20 לחייהן.
אין להן דירה על שמן.
לנו יש דירת מגורים ודירה בשווי 720 אלף שח להשכרה.
אנחנו רוצים לשדרג את דירת המגורים, אבל אז נצטרך לשלם על הדירה 8 אחוזי מס רכישה על דירה יקרה.
אם נרשום את הדירה המושכרת: שליש על כל ילדה וישאר לנו שליש בעלות, האם נוכל להחליף את דירת המגורים ביקרה יותר ללא מס רכישה גבוה של דירה שנייה?
ושאלה נוספת, יש חשיבות לזמן שעבר בין רישום הדירה השנייה על הבנות ובין החלפת דירת המגורים?
האם יש מצב שרשויות המס יתעקשו שנשלם 8 אחוזים %
יום טוב ותודה

שלום רב,

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי יראו אדם כבעל דירה נוספת אם חלקו בדירה הנ"ל עולה על שליש (ואם נתקבלה בירושה - עולה על מחצית). מכאן, שאם הדירה בה מדובר תירשם כפי שתארת (שליש בשמכם, שליש בשם בת ראשונה ושליש בשם בת שניה) על פניו נראה כי לא תחוייבו במס לפי דירה שניה.

למיטב ידיעתי אין זמן מסויים שצריך לחכות בין פעולה אחת לשניה, יחד עם זאת, חשוב לציין כי כל מקרה לגופו ויש להתייעץ עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין.

08/05/2020 08:09 מרדכי שם בת-זוג עדיין מופיע ב.תז. בשם שלפני הנישואין שם בת-זוג עדיין מופיע ב.תז. בשם שלפני הנישואין
אני לפני חתימת חוזה שכירות של הדירה שלי לזוג צעיר .לדבריהם הם כרגע מתגוררים (בשכירות) ביחידת דיור , שאין לה ממש כתובת [ נבנתה מחוץ לבנין קיים ללא היתר ]ולכן גם בספח תעודת הזהות של כל אחד מהם עדיין רשומה הכתובת הקודמת לנוכחית (בעיר אחרת) .

1. ברישא של חוזה השכירות שאחתום איתם איזו כתובת למלא בפרטים שלהם ? מה שמופיע בדיוק בספחים ?
2. בת.ז. הזהות של שניהם מופיע הקשר נישואין עם שם+ת.ז. של בן הזוג האחד לשני , אבל  השם של בת-הזוג הוא השם לפני הנישואין (לא שינתה את שמה בת.ז )
בחוזה , אני צריך מסתמא להשתמש גם כן באותו שם בדיוק המופיע בת.ז שלה , נכון ? 

בתודה מראש.

שלום רב,
1. רצוי שהכתובת שתמלא היא הכתובת שבה מקבלים השוכרים דואר, כדי שאם תשלח להם דואר - הוא יגיע אליהם. ניתן גם להוסיף כתובת דוא"ל.
2. השמות צריכים להיות כפי שמופיעים בתעודת הזהות.

15/02/2020 23:28 אילן דייר חונה בחניון למרות שהשכיר את דירתו דייר חונה בחניון למרות שהשכיר את דירתו
מהן זכויות של בעל נכס לחנות בחניות בחניון שאינן צמודות לאף דירה ("חניות משותפות) כאשר למעשה אינו מתגורר בדירה והיא מושכרת?
לחילופין, מה הזכויות של וועד הבית במקרה זה לנקיטת צעדים נגד הדייר?
אם הדייר היה חונה בחניה שלו (לכל דייר בבניין 2 חניות צמודות) - לא הייתה כל טענה. אבל החניה של הדירה שמורה לשוכר, והבעלים חונה גם בחניון. מה ניתן לעשות במקרים אלו?

שלום רב,

לכאורה לא נראה שיש מה לעשות במצב המתואר, אלא אם יתוקן התקנון ככה שיקבע בו שהחניות המשותפות הינן לשימוש דיירי הבניין בלבד (לא לשימוש אורחים וכו').

עורכי דין מובילים בפורום נדלן

גבריאל הלוי
עו"ד גבריאל הלוי

"סיוע משפטי בתחום דיני מקרקעין תוך דגש על מציאת פתרונות נקודתיים ומתאימים... "

עו"ד אמיר שטיינהרץ
עו"ד אמיר שטיינהרץ

" כמשרד מוביל אנו מציעים ללקוחותינו שילוב מנצח בין ידע משפטי נרחב לראייה מרחבית ועסקית ..."

עו"ד יותם רון

"עו"ד ושותף במשרד מוביל המחזיק בהתמחות וידע רב ערך בתחום המקרקעין והנדל"ן...."

עו"ד אבישי אוסטרייכר
עו"ד אבישי אוסטרייכר

"One Stop Shop בתחום המשפט האזרחי מסחרי והמקרקעין. משרדי מעניק שירותים משפטיים מגוונים בתחום זה...."

ליאור גרופל
עו"ד ליאור גרופל

שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.