שאלו עו"ד על נדלן(902)

מאחר ובשאלתך עולה כי עשית מספר עסקאות במהלך השנים האחרונות, יהיה נכון יותר לבחון את הפרטים במדיויק מולך ואף לבחון שאלות משנה נוספות שעולות בעקבות כך במטרה להשיב לך באופן מדויק ונכון. ישנה חשיבות גם למועד המכירה המתוכננת מאחר והחל מ-1.1.14 תחול הרפורמה בפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים. לכן, הייתי ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

שאלתך מעלה שאלות משנה נוספות ויש צורך לברר מולך מסמכים ופרטים נוספים. הייתי ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני. באופן כללי נ ראה כי יש לבחון בדיוק מה הפעולות שעשו הדייררים ועל בסיס איזה סמכות פעלו. לגבי התקנות הלרוונטיות, ישנם מספר חוקים רלוונטים, לרבות חוק עזר עירוני ויש לבחון זאת באופן ספציפי יותר.

שאלתך קשורה יותר לתחום המסחרי-כלכלי ולא לתחום המשפטי גירדא.

על מנת להשיב לך באופן מלא ומדוייק יש צורך לבחון מולך מספר פרטים. באופן עקרוני ברכישת/מכירת דירת מגורים רגילה חלים המיסים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין (מס שבח ומס מכירה) - אבל יש צורך לבחון מולך מספר פרטים על מנת לקבוע מה יהיה גובה התשלום ככל וקיים, וכן האם את זכאית לפטור לפי הוראות הפטור הקיימות בחוק למשל ממס שבח. מעבר לכך, יש לבחון את עניין היטל ההשבחה, ככל וקיים, מול הרשות המקומית אשר בתחום שיפוטה מצוי הנכס. הייתי ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני כדי לקבל תשובה ספציפית למקרה ולנתונים שלך.

יש צורך לבחון את הנתונים/ המסמכים באופן ספציפי לפני שניתן יהיה להשיב באופן מושכל.

לצורך מענה על שאלותייך יש לבצע מספר בדיקות משפטיות לרבות בדיקת המסמכים אותם את מפרטת בשאלה. כמו כן, יש לברר את ההשתלשלות העובדתית בניהול המשא ומתן, יש לבחון מה בדיוק נמכר על פי ההסכם ומה הוצג לך. כמו כן יש לבחון מה קיים בפועל ומה קיים בתוכניות. רק לאחר בחינה מעמיקה ניתן יהיה לייעץ לך באופן מושכל.

שאלתך מעלה שאלות משנה נוספות נראה כי יש לברר פרטים עובדתיים נוספים לפני גיבוש עמדה משפטית. מאחר ואתה מציין בשאלתך כי הינך מיוצג על ידי עורך דין אני מניח שהוא יוכל לסייע לך לבחור בדרך הפעולה הטובה ביותר עבורך גם מאחר והוא מצוי בעניינים.

כפי שנכתב בתשובה הקודמת - חוק המכר (דירות) קובע מנגנון של פיצוי קבוע במקרה של איחור במסירת הדירה העולה על שישים ימים מהמועד המוסכם בהסכם ללא שהרוכש נדרש להוכיח נזק וזאת החל מתחילת תקופת האיחור. מכאן יש צורך לברר עמך פרטים עובדתיים נוספים כגון: מועד המסירה הסופי, תקופת המרווח שניתנה לקבלן בהסכם ובאילו נסיבות וכדומה. לאחר מכן ניתן יהיה לחוות דעה באופן מושכל יותר לגבי המועדים והסכומים.

הייתי ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני לשם בחינת העבודת והמסמכים אשר יכולים להוות ראיות במקרה זה. לאחר מכן ניתן יהיה לגבש עמדה משפטית מושכלת יותר באשר לדרך הפעולה הראויה במקרה זה.

באופן עקרוני, לצורך מיסוי מקרקעין בני משפחה הכולל הורים וילדים עד גיל 18 נחשבים כתא משפחתי אחד וכך יש לראות את העניין במקרה בו מבקשים לחשב את מס המקרקעין (שבח). על מנת לבחון את המקרה באופן ספציפי יותר כדאי להתייעץ עם בעל מקצוע המנוסה בתחום שיבחן את הנתונים וייעץ לך על האפשרות הטובה ביותר במקרה זה.