שאלו עו"ד על נדלן(902)

יש צורך לערוך בירור מקיף יותר מולך וגם מול הגופים הרלוונטים לעניין ולבחון, בין היתר, את המסמכים המוזכרים בשאלתך על מנת שניתן יהיה להשיב לך באופן מושכל. לכן, הייתי ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

שאלתך קשורה יותר לתחום העסקי-מסחרי ופחות לתחום המשפטי גירד ולכן כדאי אולי שתתייעץ עם בעל מקצוע מתחום הרלוונטי.

שאלתך מעלה את נושא "עקרון התא המשפחתי" הקובע כי בעת רכישה/מכירת דירה יראו את בן/בת הזוג לרבות ילדים עד גיל 18 כיחידה אחת (כמוכר) לצורך בחינת עניין התשלום/פטור במיסוי מקרקעין.

על מנת להשיב לך באופן נקודתי יש צורך לברר מולך מספר פרטים עובדתיים. הייתי ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני על מנת שניתן יהיה לחוות דעה באופן הטוב והנכון ביותר עבורכם.

באופן עקרוני בעת רכישת דירת מגורים על הרוכש לשאת בתשלום מס רכישה בהתאם לחוק מיסוי המקרקעין. גובה מס הרכישה נקבע בהתאם לסוג ולמחיר הנכס (שווי הנכס). ייתכן וניתן יהיה לנסות להפחית במס הרכישה או לחילופין לבקש הקלה - לשם כך יש צורך בבירור פרטני של מספר עובדות מולך. מעבר יתכנו תשלומים נוספים, בין היתר, תשלום אגרה לטאבו, למשל לרישום עסקה /הערת אזהרה/משכנתא וכו'. ייתכן ויחול גם היטל השבחה - אך הדבר הינו בכפוף למה שיקבע בהסכם הרכישה שלך מול מוכר הנכס. בדרך כלל מקובל לקבוע כי המוכר יישא בתשלום היטל ההשבחה לתוכנית שקיבלה תוקף עד למועד המכירה והחל ממועד זה ואילך הקונה יישא בתשלום.

באופן עקרוני במידה וצד להסכם מפר את ההסכם אז לצד הנפגע קיימת זכות לדרוש סעד בגין ההפרה. יחד עם זאת, יש צורך לבחון בכל מקרה ומקרהאת מכלול הנסביות, העובדות ואת הוראות ההסכם באופן ספציפי לפני שבוחרים באיזה מהלך נכון לפעול מול הצד השני.

בדרך כלל בהסכמי שכירות נקבע סעיף המאפשר לבעל הדירה להכנס לדירה בזמנים סבירים ובתאום מראש. ייתכן כי בהסכם השכירות שלך סוכמו תנאי/ים שונים המסדירים את המצב נשוא השאלה. לכן, לפני מתן תשובה לשאלתך, הייתי רוצה לברר איתך האם קיים בהסכם השכירות סעיף המעניק לבעלת הדירה זכות להכינס לדירה? אם כן- מתי ואיך היא אמורה לעשות זאת?. כמו כן, האם קיים בהסכם השכירות סעיף המאפשר לבעלת הדירה לאחסן חפצים שלה בדירה בזמן השכירות?.

היטל השבחה נועד לגלם ערך של עליית שווי נכס בעבות תוכנית משביחה שאושרה לגביו. החיוב בתשלום יוצא אל הפועל "במועד המימוש", מועד בו ההתעשרות של הנכס מגיע לכדי מימוש- ובמקרה שלך יום מתן ההיתר שככל הנראה לא היה ניתן באופן שניתן אלמלא אישור התוכנית. לפיכך המועד לצורך חישוב היטל ההשבחה של הרשות המקומית הינו יום אישור התוכנית המשביחה. ייתכן ויש מקום לבחון באופן ספציפי את היטל ההשבחה שהוטל במקרה שלך ולשם כך יש צורך בבירור פרטני מולך. שים לב כי קיים לוח זמנים וסדר דין על פיו ניתן להגיש ערר על שיעור ההשבחה.

השאלה אינה משפטית (גרידא) ומשכך איני יכול להשיב עליה.

לצערי השאלה אינה מתחום המומחיות שלי ולכן אין באפשרותי לסייע לך.