שאלו עו"ד על נדלן(902)

סעיף הפטור ממס שבח לדירת מגורים שנתקבלה בירושה לא השתנה במהותו אך יש לשים לב כי בכל מקרה הסעיף קובע כי צריכים להתקיים מספר תנאים ובין היתר כדלהן המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש. לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים יחידה.אילו היה המוריש בחיים הוא היה זכאי לפטור בגין המכירה. כלומר קודם כל יש לבחון האם המקרה דנן נכנס בגדר הוראות החוק לרבות אלו שפורטו לעיל ולרבות יתר ההוראות שלא פורטו והקבועות בדין.

לאור חוק ההסדרים והרצון להגדיל את היצע הדירות לרוכשי דירה ראשונה יחולו בינואר הקרוב מספר שינויים בנושא מס שבח מקרקעין ובפטורים מכוח חוקי מיסי המקרקעין ויהיה נכון יותר לבחון את המקרה באופן ספציפי על מנת שניתן לקבל החלטה מושכלת.

השאלה לא ברורה לגמרי מאחר וחסרים פרטים עובדתיים להבין מהם מה בדיוק השאלה. האם הכוונה כי רכשת דירה מקבל והוא מאחר בתאריך המסירה? אם כן, הרי שיש לבדוק האם הוראות ההסכם מאפשרות לו לאחר במקרים מסויימים ואם כן לכמה זמן. כמו כן, חוק המכר (דירות) קובע מנגנון של פיצוי קבוע במרה של איחור במסירת הדירה העולה על שישים ימים מהמועד המוסכם בהסכם ללא שהרוכש נדרש להוכיח נזק וזאת החל מתחילת תקופת האיחור.

באופן עקרוני הכלל הוא כי אדם המוכר דירה נדרש להגיש הצהרה ללשכת מיסוי המקרקעין אשר בתחום שיפוטה מצויה דירת המגורים. גובה המס נקבע בהתאם למחיר הדירה ולפי מדרגות המס שנקבעו בחוק. כמו כן,, יש לשאלה האם זאת דירת מגורים יחידה השפעה על גובה המס. יחד עם זאת, בחוק נקבעו מספר הוראות פטור לתשלום מס שבח ויתכן ואדם אשר מוכר את דירתו היחידה יוכל לבקש פטור מלא או חלקי- תלוי בנתונים אותום יש לבחון באופן פרטני. יש לקחת בחשבון, כי לאור הרצון של הממשלה להגדיל את היצע הדירות לרוכשי דירה ראשונה יחולו בינואר הקרוב מספר שינויים בנושא מס שבח מקרקעין ובפטורים מכוח חוקי מיסי המקרקעין ויהיה נכון יותר לבחון את המקרה באופן ספציפי על מנת לקבל החלטה מושכלת.

משאלתך ניתן להבין כי הנך בעלת דירה אותה השכרת לשני דיירים אשר הפרו את ההסכם עליו חתמו והם מסרבים להתפנות מהנכס אף על פי שהפרו את ההסכם. במידה והאמור לעיל נכון, הרי כי בדרך כלל הצדדים קובעים בהסכמי שכירות מה הן הסנקציות המוענקות לבעל הדירה במקרה בו הדייר מפר את הוראות הסכם השכירות. בנוסף, נהוג כי בעל הדירה ידרוש לקבל מאת הדייריםערבויות ו/או בטחונות למילוי הוראות ההסכם אותם יוכל לממש בעת הפרת ההסכם ואי עמידת הדיירים בהתחייבויותיהם. על פניו נראה כי קודם כל יש מקום לבחון את ההסכם שנחתם במקרה דנן ולוודא כי אכן הדיירים הפרו את הוראות ההסכם ולאחר מכן, יש לבחון מה הסנקציות ו/או הבטחונות שהוענקו לך במקרה כזה. מעבר לכך, ובאופן כללי ניתן להשיבך עוד, כי ההליך המשפטי לפינוי דיירים מדירה שכורה יכול להיות הגשת תביעה לפינוי מושכר. היתרון של ההליךהינו כי הוא אמור להיות מבוצע ביעילות ומהירות יחסית להליכים משפטיים וזאת מתוך הבנה כי אין מקום לאפשר למי שמפר את הוראות ההסכם ומסרב להתפנות להנות מפרי עוולתו. מצד שני בהליך מסוג זה לא כורכים גם תביעה כספית, ככל שקיימת, ובמידה ומעוניינים גם בסעד כספי יש להגישו בנפרד.

המענה לתשובות בפורום באתר נעשה על בסיס פרטים שמוסרים הפונים. במקרים בהם ניתן להשיב לפונים באופן מלא על בסיס הנתונים שסופקו אכן ניתנת תשובה מלאה. בחלק מהשאלות יש צורך בבירור עובדתי נוסף מול הפונה ולפעמים יש צורך בבדיקת מסמכים או בביצוע בדיקות משפטיות ממוקדות יותר ולשם כך יש צורך בבירור פרטני. ההמלצה לפנות ליעוץ פרטני ניתנת במקרים שיש צורך בבירור נוסף כאמור..

באופן עקרוני בעת ביצוע מכירה או קניה של דירת מגורים הצדדים לעסקה (המוכר והרוכש)נדרשים להגיש הצהרה ללשכת מיסוי מקרקעין ובה פרטי העסקה והשומה או הפטור שכל צד מבקש לקבל/לשלם עבור העסקה. הרוכש נדרש לשלם מס רכישה ואילו המוכר נדרש לשלם מס שבח או לבקש פטור ככל וקיים לו כזה. במקרה של רוכש דירת מגורים ראשונה- גובה תשלום מס הרכישה, ככל וקיים, יקבע בהתאם למדרגות המס שנקבעו. ישנם מספר אתרים בהם אפשר לערוך סימולטור של חישוב תשלום המס אך אתרים אלו אינם מחייבים ולכן רצוי להתייעץ עם בעל מקצוע המנוסה בתחום אשר מכיר את הדין ומעודכן בשינויים שחלים בו מידי עת.

לגבי החלק הכלכלי בשאלתך כדאי כי תתייעץ עם מומחה בתחום הכלכלי. לגבי החלק השני בשאלתך ניתן להשיבך באופן כללי כי על פי חוק המכר בעת רכישת דירה מקבלן הקבלן מחוייב להבטיח להגן על כספם של הרוכשים באחת מהדרכים שנקבעו בחוק ובינהם ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. את התשלומים אמורים לבצע באמצעות שוברים. במידה ולא ניתנו לכם הבטוחות המוזכרות הרי שלפי תקנות המכר לוח התשלומים שיקבע בהסכם הרכישה צריך להיות תואם למועדים שנקבו בדין. על כן על מנת להבין האם הפרוצדורה בעניינך תקינה יש לבחון אלו בטוחות קיבלת מהקבלן וכן באיזה אופן ובכפוף למה נקבע בהסכם לוח התשלומים. לכן הייתי ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

נראה כי יש מקום לבחון את המקרה לגופו ואף לבחון את הוראות הסכם רכישה. הייתי ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

שאלתך מעלה שאלות משנה רבות ועל מנת להשיבך יש צורך בבדיקה מעמיקה של העובדות והנתונים הנדרשים לשם גיבוש עמדה משפטית בנושא. לכן, אם ברצונך לברר זאת מומלץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

יש לבחון שאלתך באופן ספציפי יותר ביחס לנכסים, סוג האשפה וכו'. כמו כן יש לבחון העניין מול חוקי העזר העירוניים של הרשות המקומית. לאחר מכן ניתן יהיה להשיבך באופן מושכל. מומלץ לך לפנות לייעוץ פרטני.