שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,698)

עידן שלום,

לא ברור לי האם בנית פרגולה לפי היתר האם הפרגולה לבדה עמדה בתנאי ההיתר ?
באופן עקרוני על מנת להכשיר את הפרגולה יש לעמוד בתנאי ההיתר ולהחזיר המצב לקדמותו כמובן שאין קשר לאישור ועדה מקומי לשינוי תב"ע.
בית המשפט יחייב אותך להשיב המצב לקדמותו / יוציא צו הריסה ויוסף לך גם קנס כספי.
הייתי ממליץ לך בחום להיוועץ עם עו"ד המומחה בתחום בטרם תשיב לכתב האישום.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

גד שלום,

כמובן שחוק המכר גובר.
דרוש מהקבלן כי ירשום לטובתך הערת אזהרה (בדוק שאין זכות קודמת הגוברת על הערת האזהרה שנרשמת לטובתך) לאחר מכן דרוש מהקבלן כי ימסור החזקה בדירה ורק לאחר מכן תשיב את הערבות הבנקאית שנמצאת בידיך.

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

אלון שלום רב,

אם שילמת את מלוא התמורה במועדים הקבועים בהסכם הרכישה ואף קיבלת את החזקה בדירה אתה הוא בעליה.
דירה לא יכולה "לעבור" על שמך במיסוי מקרקעין היות וגוף זה אינו גוף הרושם זכויות אלא רשות המנפיקה חלק מהאישורים (לאחר תשלום המס כמובן) באמצעותם ניתן לרישום הזכויות על שמך בטאבו / מנהל מקרקעי ישראל וכיוצ"ב.
כמובן שעליך לבדוק שנרשמת בטאבו רק רישום כזה מקנה לך בעלות מלאה בדירה.

בברכה
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

על מנת לבצע רישום כאמור על הדירה לעבור

אירית שלום,

מהמתואר לעיל אני מבין שמעולם לא שילמת מס רכישה הואיל ולא ידעת שעליך לשלם מס זה. על פניו תצטרכי לשלם את סכום המס אולם כמובן שיש דרכים יצירתיות לבטל קנסות / הצמדות וכיוצ"ב.
בשל מצב הדברים במתואר על ידך, ישנן מספר שאלות ספציפיות שיש לשאול בכדי לטפל בעניין זה.
מציע לך לפנות אלי באופן פרטני על מנת שאוכל לסייע.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

לדאבוני אין תקנה שמחיבת את רשות המסים לשלוח לך תזכורת / דרישה לתשלום המס.
יתרה מזאת יתכן ונשלחה אליך בקשה לתשלום אל עורך הדין שייצג את המושב בד"כ מציינים בטופס הדיווח על ביצוע העסקה כתובת למשלוח דואר של המייצג. ציינת שלא שכרת שירותיו של עו"ד שיטפל בעסקה אלא הדבר נעשה על ידי המושב ועל כן יתכן וההודעה הראשונה על תשלום כאמור הגיע אליהם.
ככלל - כשאדם מבצע עסקת מקרקעין עליו לדעת מה המסים החלים עליו ולשלמם המועדים הקבועים בחוק כמו שהוא משלם מס הכנסה / מע"מ וכיוצ"ב אשר גם בגינם כידוע חובה לידע את האזרח אלא עליו לדעת כי הוא חייב בתשלומם.

כפי שכתבתי מעלה ניתן לנסות ולהפחית הקנסות בנסיבות מיוחדות המראות על תום ליבך.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ,עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

אלי שלום,

לצערי אני לא מצליח לרשום כאן את הלינק הישיר לאתר ממ"י בו נמצאים הטפסים המדוברים - ככל הנראה בעיה טכנית באתר.

שלח לי מייל ואחזיר לך עם הלינק האמור ([email protected]).

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

איציק שבוע טוב,

במקרה שהצגת אכן אין חבות במס שבח בכפוף לכך שמחיר שתקבלו בעבור הדירה שנתקבלה בירושה לא יעלה על 4.5 מליון ש"ח (מעבר יש מס לינארי) ובכפוף לכך שאמך (ז"ל) ערב פטירתה הייתה זכאית למכור הדירה בפטור ממס שבח.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום דיני מקרקעין

אילנה שלום רב,
לדאבוני אין מספיק נתונים בשאלתך, בשל העבודה שבימים אלו ממש משתנה החקיקה וקיימת חשיבות עליונה למועד בו תרצו לרכוש את הדירה הבאה (לפני 1.1.2014 או אחרי ?) ומה יהיה גובה התמורה שתשולם בעדה.
לגבי מכירת הדירה בקבוצת הרכישה יש לבחון בכמה רכשתם את הזכות בקרקע ומתי למעשה תמכרו אותה (לפני 2014?) ובאיזה מחיר - שוב גם כאן יש משמעות לעניין מס השבח.

הייתי ממליץ לפנות ייעוץ פרטני לאור היעדר הפרטים וכמו גם השינויים החלים כיום בחקיקה והשלכתם.

בברכה,

אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום דיני מקרקעין

ניר שלום,

גם אם אין בנק מלווה אתה חייב לדרוש ערבויות על פי חוק המכר (בשלב זה ערבות בנקאית).
הערת אזהרה איננה נחשבת כערבות מספקת לפחות עד למועד מסירת החזקה בדירה.
וזאת על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות).

ממליץ לפנות לייעוץ פרטני היות והסיפור אותו אתה מתאר מעלה מעלה חששות רבים לגבי אופן ההתנהלות המנוגדת לחקיקה בנושא.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום דיני מקרקעין

היי רון,

ראשית שיהיה מזל וברכה ברכישת הבית השני.
כמובן שאתה יכול והעניין חוקי לחלוטין להעביר ללא תמורה את הדירה לאביך אולם יהא עליו לשלם 1/3 ממס הרכישה שהיה משולם אלמלא הדירה היתה נמכרת בתנאי שוק מוכר מרצון לקונה מרצון.
זאת ועוד הוא כמובן לא יוכל למכור את הדירה בפטור ממס שבח (ככל שקיים לו פטור) קיימת תקופת צינון בין שנה ל שלוש שנים תלוי בנסיבות. במידה וירצה למכור בתקופת הצינוןיאלץ לשלם 25% מהרווח שייווצר מהמכירה.
הייתי ממליץ לך לשים לב שהחל מכניסתו של חוק ההסדרים לתוקפו בתחילת שנת 2014 יחולו שינויים לגבי מדרגות מס הרכישה לרוכשים הרוכשים דירה יחידה שהיא אינה הדירה הראשונה שלהם.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

רון,

בסיס החישוב נלקח משווי השוק של הדירה המועברת בעסקה דומה ממוכר מרצון לקונה מרצון במועד ביצוע העברה (רשות המסים יודעת לבדוק זאת מול כנסים דומים באזור - גם אתה יכול לעשות זאת בבדיקה פשוטה).

לגבי שאלתך אודות תקופת הצינון- תקופה זו נקבעה בסעיף 49ו. לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963.

לנוחותך מצ"ב הוראות הסעיף:


49ו. (א) על אף האמור בהוראות הקודמות של פרק זה לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה –
(1) אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו ארבע שנים, וכשנותן המתנה הוא הורה – שלוש שנים, מיום שנעשה בעלה;
(2) אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה – שלוש שנים, וכשנותן המתנה הוא הורהו, אם איננו נשוי – שנתיים, ואם הוא נשוי או אם הוא הורה יחיד כהגדרתו בסעיף 1 לחוק משפחות חד הוריות, התשנ"ב-1992 – שנה אחת.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום דיני מקרקעין

ליגל שלום,

אינני מכיר את תוכן הקורסים המועברים במכללת נתניה על כן אין ביכולתי להמליץ על קורס כזה א אחר לרבות השוואה ביניהם.

בכל אופן קורס במיסוי מקרקעין נראה כקורס בסיסי וחשוב למי שמתעתדת להתמחות בתום המקרקעין.

שיהיה בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום דיני מקרקעין