פורטל עורכי דין הגדול בישראל
שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,698)
01/09/2013 14:29
אביעד
חוזה עם מוכר שנפטר
חוזה עם מוכר שנפטר
שלום,
בשנת 1986 חתמתי על חוזה עם סבתא שלי, במסגרתו היא העניקה לי את זכויותיה במשק החקלאי במושב בו היא התגוררה, ללא תמורה.
בשל התפתחויות שונות, הזכויות בקרקע לא עברו על שמי והעסקה לא הושלמה ברישום.
האם אפשר להעביר את הזכויות על שמי כעת, כאשר יש בידי רק את העתק החוזה החתום (החוזה המקורי אבד - אולם העו"ד שערך אותו עדיין חי ועובד).
רב תודות ידידי.
בשנת 1986 חתמתי על חוזה עם סבתא שלי, במסגרתו היא העניקה לי את זכויותיה במשק החקלאי במושב בו היא התגוררה, ללא תמורה.
בשל התפתחויות שונות, הזכויות בקרקע לא עברו על שמי והעסקה לא הושלמה ברישום.
האם אפשר להעביר את הזכויות על שמי כעת, כאשר יש בידי רק את העתק החוזה החתום (החוזה המקורי אבד - אולם העו"ד שערך אותו עדיין חי ועובד).
רב תודות ידידי.
אביעד שלום,
כמובן שניתן להעביר הזכויות על שמך.
אני מניח שעורך הדין שטיפל בעסקה דווח עליה לרשויות המס (יש לקבל אישורי מסים לביצוע העברה).
כמו כן, וכפי שמצופה מעו"ד המייצג בעסקה, מניח אני כי קיים ברשות עורך הדין יפויי כוח בלתי חוזר לביצוע פעולות במקום סבתא ז"ל.
הייתי ממליץ לפנות לעורך הדין שטיפל בעסקה להבין מדוע לא נגמרה רישומה.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
עו"ד שטיינהרץ רב תודות על תשובתך המהירה ומאירת העיניים.
לצערי, עקב חלוף הזמן כל המסמכים הרלוונטיים נעלמו ממשרדו של עורך הדין שטיפל בעסקה, והעסקה לא דווחה לרשויות המס (גם החוזה היה מאוד רשלני, והטיל עלי ועל סבתי את האחריות לטפל ברישום הזכויות - דבר שלא היה לנו מושג איך לעשותו...).
בכל אופן, כרגע מה שיש לי ביד זה רק העתק של ההסכם, עליו חתומה סבתי. עורך הדין שטיפל בעסקה יכול לכל היותר להעיד כי סבתי היא זו החתומה על ההסכם.
האם במצב דברים זה יש לפנות לבית המשפט לקבלת סעד הצהרתי? האם יהיה צורך בתשלום מס רטרואקטיבי בגלל אי דיווח על העסקה במועד?
רב תודות!
אביעד הנכבד,
תאלץ לפנות לבית המשפט בבקשה לסעד הצהרתי.
בד בבד ובמידה ותביעתך לא תצלח אמליץ בלית ברירה (אינני אוהב להמליץ על תביעות מסוג זה) לתבוע על רשלנות מקצועית (אי דיווח לרשויות המס וכמו גם אי שמירת מסמכים לצורך העברת בעלות הינה רשלנות רבתי).
כמובן שאי דיווח במועד יגרור תשלום ריבית וקנסות אשר לטעמי גם אותם תאלץ לתבוע מסגרת תביעת הרשלנות ככל שתחליט להגיש.
בברכת הצלחה ושנה טובה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
31/08/2013 15:01
אורי
הפיכת קרקע ממנהל לטאבו
הפיכת קרקע ממנהל לטאבו
מכובדיי, שלום.
סבתי גרה בראשון לציון כבר למעלה מ-60 שנה בשטח של כרבע/חצי דונם. עד לפני שנתיים/שלוש, עת לכתו של אבי ז"ל לעולמו, מעולם לא התייחסנו, בני-המשפחה, באופן חד-משמעי ומיידי בשטח ו/או בנתונים אותם הוא מייצג, ברם מאז עברנו מספר בדיקות ושאלות.
מסתבר, כי השטח היה שייך כל אותן השנים, וגם כיום כמובן, למנהל מקרקעי ישראל, וברצוני להופכו לשטח פרטי לכל דבר, דהיינו באמצעות רישום בטאבו והפיכתו לשטח של המשפחה.
האם הדבר אפשרי באופן מהיר וזול, או שהלכה למעשה, אנו קונים, כמו כל מגרש אחר, את השטח במלוא המחיר ובדרישות של המנהל?
תודות שלוחות לכל תגובה רלוונטית שהיא,
אורי
[email protected]
סבתי גרה בראשון לציון כבר למעלה מ-60 שנה בשטח של כרבע/חצי דונם. עד לפני שנתיים/שלוש, עת לכתו של אבי ז"ל לעולמו, מעולם לא התייחסנו, בני-המשפחה, באופן חד-משמעי ומיידי בשטח ו/או בנתונים אותם הוא מייצג, ברם מאז עברנו מספר בדיקות ושאלות.
מסתבר, כי השטח היה שייך כל אותן השנים, וגם כיום כמובן, למנהל מקרקעי ישראל, וברצוני להופכו לשטח פרטי לכל דבר, דהיינו באמצעות רישום בטאבו והפיכתו לשטח של המשפחה.
האם הדבר אפשרי באופן מהיר וזול, או שהלכה למעשה, אנו קונים, כמו כל מגרש אחר, את השטח במלוא המחיר ובדרישות של המנהל?
תודות שלוחות לכל תגובה רלוונטית שהיא,
אורי
[email protected]
אורי שלום,
שים לב כי קרקע של המנהל יכולה להיות רשומה גם בטאבו, הדבר אינו סותר אחד את השני.
אני מניח שברצונך להפוך "מחוכר לדורות" לבעלים הרשום.
ההבדל בין בעלות רשומה לחכירה לדורות אינה מהותית.
קרקעות של המנהל אינן ניתנות לרכישה (עניין הסטורי) ועל כן הן ניתנות לחכירה לדורות (זכות שכירות ארוכת טווח הזהה כמעט לגמרי לבעלות.)
בכל אופן באם תרצה תפנה אלי באופן פרטני ואסביר לך יותר על הנושא.
03-6329444
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
מכובדי, עו"ד שטיינהרץ, שלום.
ראשית, תודות רבות שלוחות על מענה לשאלתי (שהיא די חשובה, כיום למשפחתי).
שנית, אדון על כך עם אחיי ואשמח להמשך שיחה אם יהא צורך בכך.
שנה טובה וחג שמח,
אורי
01/09/2013 18:19
נסים
דרישת עיריית תל אביב להריסת חומה
דרישת עיריית תל אביב להריסת חומה
לפני כ 20 שנה רכשתי מגרש ובית
בחזית המגרש קיימת חלקה ע"ש העירייה שתכליתה " דרך "
לפני כ 50 שנה בנו הבעלים הקודמים גדר מבלוקים שתחמה את החצר על למדרכה קיימת וכללה כ 90 מ"ר משטח החלקה שרשומה ע"ש העירייה
כעת לאחר שלמעלה מ 50 שנה לא עשתה העירייה שימוש בשטח מגדירה אותי העירייה כפולש ותובעת שאהרוס את הגדר על חשבוני ואף אשלם " דמי שימוש "
בחזית המגרש קיימת חלקה ע"ש העירייה שתכליתה " דרך "
לפני כ 50 שנה בנו הבעלים הקודמים גדר מבלוקים שתחמה את החצר על למדרכה קיימת וכללה כ 90 מ"ר משטח החלקה שרשומה ע"ש העירייה
כעת לאחר שלמעלה מ 50 שנה לא עשתה העירייה שימוש בשטח מגדירה אותי העירייה כפולש ותובעת שאהרוס את הגדר על חשבוני ואף אשלם " דמי שימוש "
נסים שלום,
יש לבחון שאלתך לעומק, יתכן וקיימת טענת התיישנות לעיריה.
הייתי מציע לך לפנות לייעוץ פרטני על מנת לבחון סוגיה זו לעומקה.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
31/08/2013 14:51
אורי ד
מס שבח
מס שבח
שם:
דוד א
יש לי דירת מגורים מ 1950 אני לא רוצה למכור היום אבל רק אחרי תקופת המעבר ב 2019 .
במידה ואין יותר פטור של 4 שנים לפי מה אני יחויב במס שבח
נכס היסטורי מס מלא?
מס שבח
מס שבח
שם:
דוד א
יש לי דירת מגורים מ 1950 אני לא רוצה למכור היום אבל רק אחרי תקופת המעבר ב 2019 .
במידה ואין יותר פטור של 4 שנים לפי מה אני יחויב במס שבח
נכס היסטורי מס מלא?
דוד שלום,
הפטור של ה "4 שנים" כפי שאתה מכנה אותו אינו הפטור היחיד, מה גם שפטור זה (49ב(2) עתיד להיעלם ביום 1.1.2014.
ממליץ לפנות ליעוץ פרטני על מנת לקבל מידע מדוייק.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
26/08/2013 13:06
יאיר
בחישוב מס שבח האם נלקח בחשבון רכיב המע"מ בשווי המכירה
בחישוב מס שבח האם נלקח בחשבון רכיב המע"מ בשווי המכירה
במכירת בית עסק האם המע"מ נלקח בחשבון שווי המכירה?
יאיר שלום רב,
במכירת בית עסק מעוסק לעוסק (או מחברה לחברה) המע"מ אינו אמור להילקח בחשבון במסגרת שווי המכירה.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
20/08/2013 02:59
יעל
הגבלת ע.פרעון מוקדם על הלוואה שניתנה כנגד נכס מסחרי לפי חוק המקרקעין
הגבלת ע.פרעון מוקדם על הלוואה שניתנה כנגד נכס מסחרי לפי חוק המקרקעין
הבנתי שלפי החוק במידה ומדובר במשכנתא (ולא במשכון זכויות) על נכס מסחרי אסור לבנק לגבות עמלת פרעון מוקדם גבוה יותר מ-6 חודשי ריבית (או סה"כ הריבית שנשאר לשלם עד סוף ההלוואה- הנמוך מבינהם). השאלה שלי היא- איפה בדיוק זה רשום בחוק עצמו? (על מנת שאוכל לצטט זאת).
אודה מאוד על תשובה מהירה במיוחד!
אודה מאוד על תשובה מהירה במיוחד!
יעל שלום
נושא העמלות, לרבות עמלת פירעון מוקדם אינו מוסדר בחוק המקרקעין, אלא בחוקי הבנקאות / בהנחיות בנק ישראל - צו הבנקאות (עמלות פירעון מוקדם).
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
האם טענה זו נכונה ? לא מצאתי אותה בחוק הבנקאות ? איפה מציינים שזה המקסימום בהלוואות על נכסים מסחריים ?
תודה מראש
הפנתי אותך לחוקי הבנקאות ולהנחיות בנק ישראל.
לטעמי התשובה נמצאת שם.
בהצלחה.
28/08/2013 07:33
אבי
מכירת 2 דירות בהפרש זמן קטן מארבע שנים
מכירת 2 דירות בהפרש זמן קטן מארבע שנים
שלום,כדי להבין בצורה ברורה יותר את נושא מס שבח אני מעוניין לדעת איך להתנהל עם מכירת 2 הבתים שיש ברשותי.אני נימצא בהליכי גירושים ומעוניין למכור 2 בתים אחד במחיר 800,000 ש"ח והשני במחיר 2,500,000 ש"ח.מהי האפשרות הטובה ביותר עבורי למכור עם מרווח זמן קצר ותשלום מינימלי של מס שבח.
בתודה מראש.
בתודה מראש.
אבי שלום,
על מנת לענות בצורה עניינית אני זקוק למספר פרטים:
1. מתי נרכשה כל אחת מהדירות ובאיזה מחיר - במידה ולא נרכשה פרט כיצד התקבלו בידיכם (ירושה / מתנה וכיוצ"ב)
2. האם ניצלתם (אתה / אשתך) פטור ממס שבח אם כן איזה פטור ומתי.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
23/08/2013 09:11
נדב
חניה פרטית בטאבו
חניה פרטית בטאבו
ברשותי חניה פרטית רשומה בטאבו בסמוך לבניין מגוריי לאחרונה נודע לי שאחת השכנות באיזור צוטטה בעיתון מקומי אומרת שהחניה היא חניה ציבורית האם זו עילה לתביעה משפטית?
נדב בוקר טוב,
לדעתי לא קימת עילת תביעה בעניין זה.
האם נגרם לך נזק כלשהו ? האם החניה לא מגודרת ?
בברכה,
אמיר שטיינהרץ,עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
החניה אינה מגודרת אך מסומנת כחניה פרטית בברור והנזק שנוצר מפרסום זה הוא שדיירי ובאי הרחוב מטילים ספק בבעלותי על החניה "מצפצפים" על סימון החניה מחנים בה ומטיחים בי שזוהי חניה ציבורית
נדב שלום,
ניתן לנסות ולתבוע על הנזק בבית המשפט (שופטים לא כל כך אוהבים תביעות מסוג זה), אולם נראה לי שיהיה קל פשוט ונוח יותר לפנות לעיתון ולבקש לתקן / לכתוב תגובתך במסגרתה תוכלו לתקן את העוולה שנוצרה לכם.
פתרון זה יהיה קל, נוח וכלכלי הרבה יותר מאשר להיכנס להרפתקה משפטית...
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
21/08/2013 08:33
נעם
מס שבח במכירת שתי דירות מירושה
מס שבח במכירת שתי דירות מירושה
שלום, אחיי ואני ירשנו 2 דירות. סערה אחת נמכרה לפני קצת פחות מ 3 שנים והפטור ממס שבח היה מכח אי מכירת דירה ב 4 שנים לפני כן. מה העיתוי הנכון מבחינת מס שבח למכירת הדירה השנייה שיישרנו? האם כדאי לחכות לתחילת הרפורמה במס שבח ב 2014, וזאת מאחר ומס השבח עד לסוף 2013 יעמוד על 0%?
נעם שלום,
בטרם אענה על השאלה אשמח אם תכתוב לי האם מדובר בדירתכם היחידה כעת (דירת הירושה).
בנוסף האם המוריש המועד פטירתו היה בעל דירת מגורים אחת ? (כלומר ירשתם 2 דירות כל אחת מהן מאדם אחר).
במידה וכן האם המוריש היה זכאי לנצל פטור של מכירת דירה ב 4 שנים ללא ניצול פטור ממס השבח.
בכל אופן הייתי מציע להשיב כאן לשאלותי או לפנות אלי ליעוץ פרטני בנושא זה,
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
שלום, ראשית תודה על תשובתך.
המוריש-אבי זל, הוריש לנו שתי דירות שהיו בבעלותו. אבי בעת הפטירה היה זכאי לפטור ממס שבח בגין אי מכירה ב 4 שנים בעת פטירתו. אנו 3 יורשים הרשומים על שתי הדירות. דירה אחת מהירושה נמכרה לפני קצת פחות משלוש שנים והפטור ממס שבח היה מכח אי מכירה של היורשים ב 4 שנים לפני כן. ליורש אחד יש שתי דירות נוספות על הירושה בבעלותו. ליורש שני יש דירה אחת נוספת בבעלותו, וליורש השלישי אין כלל דירה נוספת. מה העיתוי הכי משתלם למכור את הדירה השנייה מהירושה? האם כדאי לחכות להתחלת הרפורמה בינואר 2014? האם הרפורמה וללת איפוס של מס השבח לתקופה של עד סוף 2013?
תודה
בשל העובדה שאביכם ז"ל היה בעל יותר מדירת מגורים אחת במועד פטירתו - לא תוכלו להשתמש בפטור 49ב5 וזאת על אף שבמועד פטירתו היה זכאי למכור דירה בפטור.
בהתאם לנתונים שפרסת בפני נראה שלא תוכלו להשתמש בפטור ממס שבח (לפני 2014) -
בשל מורכבות הנושא (בייחוד לאור מספר רב של המוכרים אשר כל אחד מהם בסטטוס שונה) הייתי ממליץ לפנות לייעוץ פרטני עימי או עו"ד אחר המתמחה בתחום המקרקעין.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
שלום,
ראשית, תודה על תשובתך.
אודה להתייחסות לשאלה העקרונית האם הרפורמה בעצם אכן מאפסת את מס השבח על התקופה של עד תחילת ינואר 2014?
תודה
הרפורמה אינה מאפסת את מס השבח.
מי שימכור דירה לאחר 2014 ללא זכאות לפטור - סכום המס יחושב לו באופן לינארי (עד לסוף 2017)
שוב לאור מורכבות הנושא הייתי מציע להיוועץ באופן פרטני.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
25/08/2013 13:33
עפרה
זכויות מקרקעין רשות המיסים בישראל
זכויות מקרקעין רשות המיסים בישראל
האם כל עורך דין רשאי לחתום על טופס הצהרת המוכר/הרוכש על צכירת/רכישת זכויות מקרקעין
עפרה שלום,
כל עו"ד רשאי לחתום על טופס הצהרת מוכר / רוכש כל עוד הוא מייצג אותם.
תשומת ליבך לכך שעורך הדין מאמת את חתימות הרוכשים / קונים,
אך כמובן שיש לו אחריות גם לדרך הדיווח לכן הייתי מציע כי עו"ד המתמחה במקרקעין יחתום על הדיווחים.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
עורכי דין מובילים בפורום דיני מקרקעין
עו"ד אירית דרדיק פלם
מייסדת ושותפה בחברת עו"ד דרדיק פלם מימן ומתמחה בתחום המקרקעין, על ענפיו. בעלת ניסיון רב בכל הנוגע לבתים משתפים, לרבות בייצוג בתביעות שעניינן נציגות בית משותף, בעלות, שימוש וכו' ומשמשת כמייצגת מטעם האגודה לתרבות הדיור.
עו"ד אורית בן ברוך
"הניסיון המקצועי שלי יחסוך לכם מס.."
עו"ד הדס מושקוביץ
בעלת משרד עורכי דין במחוז המרכז, בעלת ידע וניסיון עתיר בתחום דיני הנזיקין והביטוח, לרבות נזקי נזילות, שריפה, תאונות עבודה ותאונות דרכים
עו"ד דרור הראל
מתמחה במשפט אזרחי ומסחרי, חוזים, תביעות כספיות, עסקים וחברות, ייעוץ משפטי ליזמים וסטארטאפים, דיני אינטרנט, צוואות וירושות.
גב' פנינה אריאלי
"גרפולוגית משפטית מוסמכת מטעם האגודה הישראלית לגרפולוגיה המשמשת כעדה מטעם בית המשפט..."
קטגוריות פופולאריות
תחומי עיסוק נבחרים
ערים מרכזיות
כל הזכויות שמורות ©עורכי דין - iLaw 2012
|
Designed at Studio Yap