שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,715)

צוות יקר, השלום והברכה
מבקש להתייעץ לגבי היתר למרפסת גג.
כמה פרטים מקדימים שייתכן וחשובים:
-לפני מס' חודשים רכשתי דירה בבניין מגורים בו שתי קומות (בניין משנות ה-90). רכשתי בקומה שנייה . קיימת הצמדה של מרפסת הגג (ישנו פתח שנפער בזמנו מהסלון שבדירה למרפסת הגג שהייתה כנראה בבחינת "בית משותף").
-הדירה במקור הייתה דירת מגורים ללא מרפסת הגג, אך לפני כ- 20 שנה הדיירים בדירה דאז בקשו היתר למרפסת.
-הדירה קיימת בטאבו כולל מרפסת הגג: הוצאתי נסח טאבו עדכני לאחר העברת הבעלות ובו מצויין דירה+. כמו"כ בהערות רשם המקרקעין מופיעה מרפסת לא מקורה והגודל שלה.
לא הופיעו הערות אזהרה בנסח העדכני.
-שמאות שהתבצעה בעבר (מטעם הבנק) קבעה כי המרפסת לא כלולה בהיתר בגרמושקה/נדרשת גרמושקה מאושרת וחתומה (למרות שהעברתי גרמושקה מהמוכר).
-הועלו ספקות שאולי לא התבצע בעבר הליך ההיתר מול העירייה מאחר ולא שולמו ההיטלים/התבצעו הבדיקות הנדרשות להכשרה זו/ המסמכים שנסרקו בארכיון העירייה לא עודכנו בשינוי/ נסרקו באופן חלקי ללא החתימה וכיוצ"ב.
-למרות הנ"ל השמאות הכלילה גם את המרפסת מבחינת שווי עם הורדת ערך קטנה יחסית, ככל הנראה בשל הפתח שנפער כנ"ל/ בשל עלות ההיתרים הנדרשים.
כאדם הפשוט לא ראיתי בעייתיות מיוחדת. בפרט שגם מבחינת העו"ד שליווה אותי ברכישה לא התעוררה בעייה מבחינת הנכס והוא כשיר מבחינתו לרכישה.
- קבלתי מהמוכר סכום צנוע מאוד במידה וקיים ספק לגבי ההיתר ולצורך עלויות של אדריכל וכו' עמ"נ להמשיך את הליך ההיתרים מול העירייה.
* השאלה האם עליי להיות מודאג בגין רכישה זו באשר למעמד המרפסת?
*האם עליי לגשת לעירייה עמ"נ לבדוק את קיום ההיתר, אם בכלל? או לא בהכרח?
המרפסת כאמור לא מקורה ואין בה בנייה כלשהי.
בפרוטוקול הוועדה משנת 2004 הופיעה החלטה ש"יש לאשר ולפעול כחוק לעניין חוסר חתימות בעלים וההיתר יינתן לאחר מילוי בהערות מנהל ההנדסה".
* האם ייתכן ואצטרך שוב לחדש את התהליך אישור המרפסת מבחינת הסכמת השכנים, הכשרה וכו' למרות הזמן הרב שעבר?
מתנצל על האורך ואודה לעצתכם המלומדת.

שלום

הבניין שבו אני גר הינו חלק ממתחם מגורים הנמצא בהליכים מתקדמים לפרוייקט פינוי בינוי ( לקראת דיון בוועדה המקומית ). אני כבר חתום על הסכם עם יזם הפרויקט.

האם במידה ואגיש כעת בקשה להיתר בנייה לתוספת ממ"ד וחדר נוסף ואמתין עם הבנייה לאחר קבלת ההיתר, אהיה זכאי לתוספת תמורות ( חדרים ומ"ר ), גם אם בסופו של דבר לא אממש את הבנייה עצמה ? תודה

האם על פי חוק מותר לי על דעת עצמי להסב מרתף בבית פרטי ליחידת דיור נפרדת(כמובן עם כניסה נפרדת), להפריד אותה לגמרי משאר הבית, ולהשכיר את היחידה? אם כן, האם זה כרוך בהיתר שצריך לבקש?

שלום לעו"ד

אשתי ואני מוכרים את הדירה שלנו וקונים נכס יקר יותר, הוריה הבטיחו להעמיד לרשותנו סכום גדול במתנה וללא התחייבות או הסכם ממון.

העו" ד ששכרו הוריה הציע שלא יתנו את הכסף במזומן( כפי שאמרו שיתנו) אלא הציע שניקח אנחנו משכנתא גדולה על שמנו, הנכס יהיה על שמנו

ואת המשכנתא נשלם חצי חצי מחשבוננו המשותף.

אנחנו נשלם 5000 שח שהתכוונו לשלם והם ישלמו מדי חודש 5000 שח, כך שסהכ נשלם 10 אלף בחודש.

האם המצב הזה הופך אותם לבעלים של חלק מהנכס?

אם ישלמו את חלקם במשכנתא מחשבונם הפרטי- האם זה הופך אותם למחזיקים בנכס?

אם מחר קורה משהו והם מפסיקים לשלם את ה5000 שלהם - מה קורה אז?

שואל כיוון שלא מוכן לשדרג את ביתינו בתמורה לכך שמישהו יהיה שותף שלי בנכס ויהיה לו מנוף עלי במקרה של פרידה חח או בכל מקרה אחר.



אשמח לדעתכם ולאיזה מהלך יכול לצמצם את ההתערבות שלהם בנכס( אין לנו ברירה, נחתם חוזה והעסקה חייבת להתרחש)

תודה

דודי ואני שותפים שווים בחלקה. החלקה שלנו מורכבת משני מגרשים - גדול וקטן יותר. כמו כן החלקה שלנו היא חלק מחלקה גדולה יותר שרשומה בטאבו ביחד על שם 7 משפחות. לכל משפחה יש ברמ"י חוזה על המגרש שלה, ושולמו דמי היוון. ויש הסכמה בין הבעלים על החלוקה הפנימית.
אנו, כל המשפחות, מעוניינות לרכוש מרמ"י את החלקות שלנו. לשם כך, נאמר לנו שכל הבעלים חייבים לחתום על המפה, כל אחד על המגרש שלו. כלומר, זהו התנאי של רמ"י לקניה ובכך יווכחו שכל משפחה מסכימה לגבי החלקה שלה. עוד נאמר לנו, שלשם הקנייה חייבים להראות ברמ"י שלכל בעלים יש מגרש בסך של עד דונם אחד בלבד, אחרת המחיר מאמיר.
המגרשים של דודי ושלי הם בגודל 1.700 דונם. לשם כך קיבלנו הוראה, שדודי יחתום על המפה כבעלים של אחד המגרשים, ואני אחתום כבעלים על המגרש השני, הקטן יותר, וכך נגיש את המסמך לרמ"י ונקנה את החלקות ביחד עם שאר המשפחות.
השאלות שלי:
אני מפחדת לחתום על המפה כבעלים של המגרש הקטן יותר. מפחדת שזוהי בעצם הצהרה שמחייבת אותי, ובבוא היום, כשנרצה לבנות על המגרש מגדל, יטענו שאני מקבלת תמורה לפי גודל המגרש עליו חתמתי בעת הגשת המפה לרמ"י , ולא עפ"י זכויותיי כרגע, בסך של מחצית שני המגרשים ששייכים לי ולדודי. האם אני צודקת בחששי זה?
על מנת להרגיע אותי, דודי אמר שנחתום בינינו על זכרון דברים שקובע שאנחנו מתחלקים בחלקים שווים בתמורת אחוזי הבנייה, ולא לפי החתימה על המפה ברמ"י . אני עדיין מוטרדת, כי ההגיון שלי אומר שאם הצהרתי בפני רמ"י שאני הבעלים של המגרש הקטן יותר, זהו מסמך מחייב רשמית וחוקית ואין דרך חזרה. אם חס וחלילה דודי, שייבדל לחיים ארוכים ב"ה, יילך לבית עולמו, האם ילדיו עלולים לטעון שסך הנכסים שאני מקבלת בעת בנייה יהיה לפי גודל המגרש עליו חתמתי במפה שמוגשת לרמ"י ולא לפי חלקי כעת, שהינו מחצית מנכס זה? האם הצהרת כוונות כזו בינינו תסדיר את העניין, או שהצהרת הכוונות שלו לא מחייבת את יורשיו? שהרי אם המגרש הגדול שייך לו וילדיו יורשים אותו, לא תהיה לי כל עילה חוקית לקבל את חלקי המלא לאחר 120 שנותיו, למרות החתימה על זכרון דברים אתי. האם חששי מוצדק?

שלום, האם קבלת מגרש דרך צו ירושה (עזיבון) משנה/ מבטלת את הזכאות לרכישת מגרש אחר באותו יישוב?

יש לי דירה צמודה לדירה שלי ואני רוצה לקנות חלק ממנה אבל בעלי הדירה רוצה למכור רק את כולה השאלה היא האם אני יכול לקנות את כולה ולהצמיד חלק ממנה לדירה שלי ועדיין לא לשלם מס על קניית דירה שניה כי אני מוכר מיד את מה שנשאר (את מה שלא הצמדתי לדירה שלי)
או שהאפשרות היחידה שלי זה לרשום את הדירה על מישהו שאין לו דירה ואז לקנות ממנו חלק ושימכור את מה שישיאר
תודה ויום טוב

שלום, אני המשכירה, נחתם חוזה שכירות עם אופציה לשנה שכר הדירה עולה בתקופת האופציה ל 4,000 ש"ח והמשכיר צריך לתת הודעה בכתב 90 יום לפני תום השכירות בדבר המשך השכירות (בחוזה נכתב שההודעה בכתב רק לגבי המשכיר).
בפועל אני מבקשת 4,200 ש"ח (אני רוצה למכור את הדירה וכל מי שמגיע לא מעוניין לקנות בגלל התשואה הנמוכה)
למען האמת אני יודעת שהמשכיר רוצה להמשיך את הסכם השכירות (ההסכם מסתיים ב 15/7/22) אבל לא נתן לי מכתב להארכה, למרות שלפני שבועיים המשכיר חיפש דירה אחרת זולה יותר ולא מצא לכן נשאר בדירה שלי.
השאלה שלי האם אני יכולה לבקש 4,200 ש"ח למרות שבתקופת האופציה נרשם בחוזה המקורי 4,000 ש"ח או האם אני יכולה להוציא את המשכיר היות ושלא התקבל מכתב המעיד על רצונו בהמשך השכירות.

שלום, חתמתי על חוזה ובו אופציה להארכה לאחר שנה, כמו כן יש בחוזה סעיף נמאפשר לכל אחד מהצדדים לסיימו בהתראה של 3 חודשים. במעמד חתימת החוזה לא הודיעו לי בעלי הדירה על כוונתם למכור אותה אולם כחודש וחצי לאחר שנכנסתי לדירה הודיעו לי על כוונתם למכור ושאצטרך להתפנות אם הקונה העתידי יבקש זאת. שאלתי האם במקרה כזה סעיף היציאה תוך 3 חודשים תקף ובעל הדירה החדש יוכל להפעילו? כמו כן האם ניתן לטעון שהיה כאן חוסר תום להכניס סעיף זה ללא הצהרה על כוונה למכירה?

בית בן 45 נקנה יד 3 ללא טאבו לפני 35 שנה בוצע טאבו כעבור מספר שנים רק כעת בנסיון מכירה מתבררות חריגות בעקר סגירת מרפסות והגדלת שטח מרתף והכל בתוך מתחם הבניה הקיים. אני לא עשיתי שינוי כלשהוא!!
שאלתי האם עיריית רעננה דורשת הכשרה לחריגות? הקונה דורש זאת ואיני יכולה להתחייב לכך אלא אם כן העיריה דורשת זאת היום בכל מקרה...אגב בקוטג הטורי שלנו נמכרו מספר דירות בשנה האחרונה עם חריגות זהות ממש וללא בעיות כלל.האם לחפש קונה שלא דורש הכשרה?