פורטל עורכי דין הגדול בישראל
שאלו עו"ד על בתים משותפים(1,787)
06/03/2014 00:57
דן
הקמת ועד בבניין שבו רוב הדירות מושכרות לעובדים זרים
הקמת ועד בבניין שבו רוב הדירות מושכרות לעובדים זרים
הי,
אני פעיל חברתי בדרום ת"א. בשכונת נווה-שאנן יש לא מעט קשישות ישראליות, שרובן נותרו הדיירות הישראליות האחרונות בבניין שבו הן גרות. שאר הדירות מושכרות לעובדים זרים - מה שאומר שאין ועד בית, אף אחד כבר לא מנקה את חדר המדרגות, אף אחד לא משלם חשבון חשמל ולכן אין אור, אף אחד לא מתקן ליקויים. בנוסף, כמעט בכל הבניינים יש מפגעים אחרים - שכנים שמעדיפים לזרוק זבל מהחלון, בעיות של חולדות וכדומה...
רעיון שגילגלנו היה להיעזר בזירה המשפטית: באופן עקרוני, אם קשישה כזו תולה שלט שמזמין את השכנים להגיע לבחור ועד בית, אז זה לא באמת משנה כמה אנשים מגיעים לבחור, נכון? היא יכולה לבחור את עצמה, ולהחליט בעצמה כמה דמי ועד בית כל דייר צריך לשלם? ואז היא יכולה לתבוע את בעלי הדירות האחרות, ולהכריח אותם לממן את החשמל בחדר המדרגות, וניקיון בסיסי, וכל דבר אחר שדרוש? היא יכולה אולי גם לדרוש מהם פיצוי על עוגמת הנפש וההזנחה?
האם זו נראית לך דרך פעולה אפשרית או מומלצת?
אני פעיל חברתי בדרום ת"א. בשכונת נווה-שאנן יש לא מעט קשישות ישראליות, שרובן נותרו הדיירות הישראליות האחרונות בבניין שבו הן גרות. שאר הדירות מושכרות לעובדים זרים - מה שאומר שאין ועד בית, אף אחד כבר לא מנקה את חדר המדרגות, אף אחד לא משלם חשבון חשמל ולכן אין אור, אף אחד לא מתקן ליקויים. בנוסף, כמעט בכל הבניינים יש מפגעים אחרים - שכנים שמעדיפים לזרוק זבל מהחלון, בעיות של חולדות וכדומה...
רעיון שגילגלנו היה להיעזר בזירה המשפטית: באופן עקרוני, אם קשישה כזו תולה שלט שמזמין את השכנים להגיע לבחור ועד בית, אז זה לא באמת משנה כמה אנשים מגיעים לבחור, נכון? היא יכולה לבחור את עצמה, ולהחליט בעצמה כמה דמי ועד בית כל דייר צריך לשלם? ואז היא יכולה לתבוע את בעלי הדירות האחרות, ולהכריח אותם לממן את החשמל בחדר המדרגות, וניקיון בסיסי, וכל דבר אחר שדרוש? היא יכולה אולי גם לדרוש מהם פיצוי על עוגמת הנפש וההזנחה?
האם זו נראית לך דרך פעולה אפשרית או מומלצת?
ניתן לבקש אסיפה כללית של בעלי הדירות ולבחור וועד אם בעלי דירות לא מגיכים הם יכולים ליתן ייפוי כח
הי, סליחה על התגובה המאוחרת. אני לא בטוח שהבנת עד הסוף את הסיטואציה: לבעלי הבתים האחרים לא באמת אכפת. הדירות הרקובות שלהם הם פרות מזומנים מבחינתם, הם לא מגיעים אף פעם, מתוכים עושים להם את העבודה ומעבירים להם סכומי כסף מופקעים ששום ישראלי לא היה מסכים לשלם - הזרים מסכימים לשלם להם מפני שהם גרים בצפיפות גדולה יותר ושכר-הדירה מתחלק בין יותר מפרנסים, ובעיקר מפני שאין להם ממש ברירה כי באזורים אחרים לא ששים להשכיר להם.
השאלה פה היא מה המינימום ההכרחי בכדי להיות מסוגלים לתבוע את בעלי הדירות האחרות בבית-משפט, והאם זה נראה לך כמו אפיק פעולה יעיל בשביל קשישה כזו. שוב, המצב הנוכחי הוא שאף פעם אין אור בחדר המדרגות, שחדר המדרגות מטונף, שיש חיבורים פירטיים לבלוני גז, שזורקים שקיות זבל מהחלון לחצר האחורית, שיש בעיית חולדות וכנראה שיש גם השתלטות על גג שאמור להיות משותף.
ואני רק אחדד שוב את השאלה: האם מספיק שהיא תתלה שלטים בבניין ותכריז מתי תתקיים אסיפת דיירים - ואז דייר/בעל נכס שלא מגיעים זו בעיה שלהם? האם היא יכולה לבחור את עצמה לוועד הבית גם אם היא היחידה שמגיעה? האם בית המשפט יסכים לראות את בעלי הנכסים בתור האחראים, או שיאפשר להם לגלגל את זה על השוכרים שלהם (רובם ככולם חסרי אזרחות וברוב המקרים גם חסרי מעמד חוקי)? האם כל אפיק הפעולה הזה נראה יעיל בעיניך?
במצב דברים כזה ניתן להגיש תביעה למינוי נציגות חיצונית
12/03/2014 16:53
מיכל
חובת זהירות עו''ד האגודה לתרבות הדיור לנהל הליך משפטי נגד בעל דירה בתום לב
חובת זהירות עו''ד האגודה לתרבות הדיור לנהל הליך משפטי נגד בעל דירה בתום לב
הבניין בו אני מתגוררת בית משותף עליו חל התקנון המצוי.
תשלום מס חבר לאגודה לתרבות הדיור חובה על כל בעל דירה.
אם כך, האם קיימת חובה על עו''ד מטעם האגודה לתרבות הדיור שמונה לייצג את נציגות הבית המשותף בתביעה אצל המפקחת לנהל הליך משפטי בתום לב כנגד הנתבע שהוא גם בעל דירה שמשלם את מס האגודה ומשתתף בכל הוצאות ההליך המשפטי?
האם מתקיים חוק השליחות בין הנתבע לבין עו''ד המייצג את נציגות הבית המשותף?
[הרי הנציגות היא שליחה של כל בעלי הדירות - אם כך, אותו עו''ד שליח של הנתבע]
תשלום מס חבר לאגודה לתרבות הדיור חובה על כל בעל דירה.
אם כך, האם קיימת חובה על עו''ד מטעם האגודה לתרבות הדיור שמונה לייצג את נציגות הבית המשותף בתביעה אצל המפקחת לנהל הליך משפטי בתום לב כנגד הנתבע שהוא גם בעל דירה שמשלם את מס האגודה ומשתתף בכל הוצאות ההליך המשפטי?
האם מתקיים חוק השליחות בין הנתבע לבין עו''ד המייצג את נציגות הבית המשותף?
[הרי הנציגות היא שליחה של כל בעלי הדירות - אם כך, אותו עו''ד שליח של הנתבע]
לא ברורה שאלתך באופן כללי על צדדים לנהל הליכים משפטיים בתום לב . באופן מוצהר עוד הוא פקיד בית המשפט ואמור לסייע לו לעשות צדק אך חובה זו מתנגשת עם חובת הנאמנות ללקוח
נציגות הבית המשותף היא שליחה של כל בעלי הדירות.
אותה נציגות פונה לאגודה לתרבות הדיור ומבקשת עו''ד שייצג אותה בהליך משפטי אצל המפקחת נגד בעל דירה בבית המשותף בה היא משמשת נציגות.
נציגות הבית המשותף משלמת עבור כל הוצאות העו''ד מקופת הבית המשותף.
גם אותו בעל דירה שנתבע משלם עבור האגודה לתרבות הדיור ועבור כל הוצאות אותו עו''ד שכן התשלום יורד מקופת הבית המשותף.
האם מתקיים כאן יחסי שליחות עקיפה בין בעל הדירה הנתבע לעו''ד שהאגודה לתרבות הדיור מינתה מטעמה לנציגות הבית המשותף בתביעת בעל הדירה?
לשיטתי אין כאן יחסי שליחות שכן הנציגות היא הלקוח גם קיים איזה קושי לכאורי לעניין המימון ברוב המקרים מי שמגישים נגדו תביעה מפר את הדין ופגע באינטרסים של כלל בעלי הדירות והרבה פעמים מדובר בתביעות כספיות בגין כספים אותם נמנע הנתבע לשלם ולפיכך אין לומר סהוא מממן את עוהד ובמקרים אחרים כספי הוועד משמשים כדי להגן על הקניין המשותף אותו נתבע גורם הוצאות לכלל הדיירים
12/03/2014 21:11
מיכל
תודה. האם קיימת חובה על נציגות הבית המשותף ועל העו''ד לנהל הליך בתום לב כנגד בעל דירה?
הקלד את תגובתך
יש חובה על הנציגות לנהל הליכים בתום לב
אין בעד מה
11/03/2014 08:08
ענת
נזילות בגג
נזילות בגג
שלום, אני גרה בבית משותף בקומה 4, לפני כ-3 חודשים פניתי לבעל הדירה בבקשה לזפת את הגג כי יש נזילות, וכך גם הדיירים הנוספים בקומה, הם מנפנפים את כולנו בטענה שאוספים כסף וכו' וכו'. כמובן שאף אחד לא הגיע לזפת את הגג. המצב הפך לבלתי נסבל וברצוננו לנקוט בהליכים משפטיים, אך את מי כדאי לתבוע? שכל דייר יתבע את בעל הדירה שלו? או שמא לתבוע את הוועד כולנו ביחד? כיצד לעשות זאת? תודה רבה
ענת
ענת
ככל שמדובר בגג משותף ניתן להגיש תביעה כנגד הנציגות
10/03/2014 06:52
דפנה לוי
צריכת גז משותף
צריכת גז משותף
מה ניתן לעשות כאשר וועד הבית החתים במרמה דיירים . כדי לעבור חברת גז. אך אלו התחרטו למחרת. והוועד טוען שאת הנעשה לא ניתן להשיב. שבועיים לפני שבאו להחליף חברה.בחברה שהועברנו אלייהטענו שלוועד הייתה האריות להודיע על ביטול ההסכם. אך הוא בשלו. וכל זה כדי להעביר את שעוני הגז חינם ולבנות למשפחתו מחסן. (בנוסף ללא אישורי בנייה) תודה
יש לבדוק את ההסכם
07/03/2014 06:29
עדנה
נזק כתוצאה מנזילה אצל השכן
נזק כתוצאה מנזילה אצל השכן
שלום. לפני כ9 חודשים עברנו לדירה שבה היה נזק רציני במקלחת כתוצאה מנזילה של השכן מעלינו. פנינו אליו והראנו לו זאת. הוא הבין ואמר שיטפל בזה. שיפעיל את הביטוח שלו. בנתיים הבית שיפצנו את המקלחת על חשבוננו ולא דרשנו את עלות השיפוץ. אלא שבפועל הוא לא תיקן אצלו. עבר זמן מה ושוב נזק אצלנו וחוזר חלילה. וגם הפעם פנינו אליו הבטיח שיטפל בזה ולא עשה דבר ואנחנו שוב שיפצנו על חשבוננו. לאחרונה אני מנסה לדבר איתם אך הם מתעלמים ולא פותחים לי את דלת הבית שלהם. מה עושים? למי עלינו לפנות.
תודה
תודה
ניתן להגיש תביעה לצו עשה שיורה לשכן לתקן את הנזילה ותביעה לפיצוי בגין הנזקים
איפה מגישים את התביעה.. האם בבית דין לתביעות קטנות
בית משפט שלום או מפקח על רישום מקרקעין
08/03/2014 20:17
חוליו
התחברות של חברות הוט ו-yes לחשמל המשותף
התחברות של חברות הוט ו-yes לחשמל המשותף
חברת הוט ו-yes מתחברות לחשמל המשותף של הבניין בקומה האחרונה ליד גג הבניין בכדי להכניס כוח בעוצמת השידור של הכבל לכל הדירות בבניין, כך זה בכל הבתים המשותפים שביקרתי בהם, לפי דעתי אף וועד בית לא נתן הרשאה לחברות האלה להתחבר לחשמל.
האם זה מקובל, חוקי או הסכמה בשתיקה?
מה שיותר מטריד אותי שאני ראיתי בארונות התקשורת בקומות של הבניין גם התחברות לחשמל של האור של הלובי בקומות למען דיירים מסוימים בכדי להגביר את עוצמת השידור, כאן בטוח הם לא קיבלו הרשאה מאף אחד, למי על וועד הבית לפנות, לדייר או לחברות הכבלים בכדי שיסירו את ההתחברות לחשמל המשותף. תודה לעו"ד
האם זה מקובל, חוקי או הסכמה בשתיקה?
מה שיותר מטריד אותי שאני ראיתי בארונות התקשורת בקומות של הבניין גם התחברות לחשמל של האור של הלובי בקומות למען דיירים מסוימים בכדי להגביר את עוצמת השידור, כאן בטוח הם לא קיבלו הרשאה מאף אחד, למי על וועד הבית לפנות, לדייר או לחברות הכבלים בכדי שיסירו את ההתחברות לחשמל המשותף. תודה לעו"ד
08/03/2014 11:21
קרביאן מרדכי
ניהול כספי - בנין משותף
ניהול כספי - בנין משותף
מדובר בבנין בן 5 אגפים (שלושה גדולים ושניים קטנים) בתל אביב. פועלת חברת ניהול ואחזקה .אין עדיין רישום בית משותף. יש נציגות בת 5 חברים (נציג מכל אגף).החלטות אמורות להתקבל ברוב של שני גדולים וקטן.
במשך 4.5 שנים לא הופק ולא הופץ דו״ח כספי מסודר.לא בוצע כל שינוי בבעלי זכויות החתימה בבנק.
השאלה- האם יש לאגף בודד אפשרות חוקית לדרוש ניהול כספי נפרד תוך השתתפות בכל הוצאה לצורך ניהול ואחזקת הרכוש המשותף? אם כן, האם יש אפשרות להורות לחברת הניהול להעביר את מסי הוועד של האגף לחשבון בנק נפרד(חב הניהול החלה בכך והפסיקה בשל לחץ מצד הנציגות).
על ההפרדה הוחלט בישיבת דיירי האגף והיא תאפשר עריכת מאזן לאגף הנפרד וכן שימוש בעודפים לצרכי שיפורים באגף( כיום תלוי בהחלטת הנציגות).
האם נדרש הליך כלשהו בפני המפקח על הבתים המשותפים?
בתודה
במשך 4.5 שנים לא הופק ולא הופץ דו״ח כספי מסודר.לא בוצע כל שינוי בבעלי זכויות החתימה בבנק.
השאלה- האם יש לאגף בודד אפשרות חוקית לדרוש ניהול כספי נפרד תוך השתתפות בכל הוצאה לצורך ניהול ואחזקת הרכוש המשותף? אם כן, האם יש אפשרות להורות לחברת הניהול להעביר את מסי הוועד של האגף לחשבון בנק נפרד(חב הניהול החלה בכך והפסיקה בשל לחץ מצד הנציגות).
על ההפרדה הוחלט בישיבת דיירי האגף והיא תאפשר עריכת מאזן לאגף הנפרד וכן שימוש בעודפים לצרכי שיפורים באגף( כיום תלוי בהחלטת הנציגות).
האם נדרש הליך כלשהו בפני המפקח על הבתים המשותפים?
בתודה
יש אפשרות כזו ניתן לפנות למפקח על רישום מקרקעין
תודה רבה. איך פונים למפקח ?
מגישים תביעה בהתאם לחוק המקרקעין לדעתי דרוש לכך עוד
שוב, תודה רבה .
06/03/2014 11:44
שלמה
השתלטות על שטח ציבורי
השתלטות על שטח ציבורי
בין שתי חניות יש מרווח. שכן מחנה את רכבו במרווח.
האם ניתן לתבוע אותו? כיצד? מי יכול לתבוע, הוועד? שכן אחר?
הבניין אוכלס לפני 8 שנים והקבלן טוען שהמרווח שייך לעצמו (לקבלן).
האם זה נכון או שזה שטח ציבורי?
תודה רבה
האם ניתן לתבוע אותו? כיצד? מי יכול לתבוע, הוועד? שכן אחר?
הבניין אוכלס לפני 8 שנים והקבלן טוען שהמרווח שייך לעצמו (לקבלן).
האם זה נכון או שזה שטח ציבורי?
תודה רבה
לוי מה כתוב בהסכם המכר ובצו רישום הבית המשותף
05/03/2014 08:21
אריאל
ועד הבית - מספר שאלות
ועד הבית - מספר שאלות
שלום
מספר שאלות לגבי ועד הבית :
1. האם בשביל לפתוח חשבון בנק על שם ועד הבית , צריך אישור של כל הדיירים או שועד הבית יכול לפתוח חשבון על דעת עצמו ?
2. ועד הבית הוציא לדיירים מכתבים מעו"ד על אי תשלום של כספים שועד הבית החליט על דעת עצמו שהוא דורש מהדיירים (ללא קשר להוצאות השוטפות החודשיות) אלא הוצאות לעניינים משפטיים , האם זה חוקי?
3. ועד הבית קיבל תביעה מבית עסק שהיה אמור להיפתח בבניין(בבניין יש קומה מסחרית) ועכשיו הם דורשים מהדיירים 500 שח עבור התביעה. האם לא אמור להיות לועד הבית ביטוח לתביעות ?
לתשובתך אודה,
אריאל
מספר שאלות לגבי ועד הבית :
1. האם בשביל לפתוח חשבון בנק על שם ועד הבית , צריך אישור של כל הדיירים או שועד הבית יכול לפתוח חשבון על דעת עצמו ?
2. ועד הבית הוציא לדיירים מכתבים מעו"ד על אי תשלום של כספים שועד הבית החליט על דעת עצמו שהוא דורש מהדיירים (ללא קשר להוצאות השוטפות החודשיות) אלא הוצאות לעניינים משפטיים , האם זה חוקי?
3. ועד הבית קיבל תביעה מבית עסק שהיה אמור להיפתח בבניין(בבניין יש קומה מסחרית) ועכשיו הם דורשים מהדיירים 500 שח עבור התביעה. האם לא אמור להיות לועד הבית ביטוח לתביעות ?
לתשובתך אודה,
אריאל
ריך החלטה על פתיחת חשבון בנק
יש לברר הם הוצ משפטיות הן חלק מתקציב שוטף
למיטב ידיעתי אין ביטוח כזה וצריך גבייה מיוחדת לשם כך
04/03/2014 16:58
רועי
אנטנה לקליאת שידורים - ערוץ 1 ,2 ו 10
אנטנה לקליאת שידורים - ערוץ 1 ,2 ו 10
אני גר בבנין בן 12 אשר בו קיימת אנטנה על הגג. האנטנה אינה עובדת. (השנאי שהוא חלק מהאנטנה נשרף)
האם זוהי חובת הועד לתקן את האנטנה, גם אם אני היחיד שמבקש ?(מבדיקות שעשיתי אני חושב שכן)
האם יש משהוא כתוב שאני יכול להראות לועד?
תודה
האם זוהי חובת הועד לתקן את האנטנה, גם אם אני היחיד שמבקש ?(מבדיקות שעשיתי אני חושב שכן)
האם יש משהוא כתוב שאני יכול להראות לועד?
תודה
ככל שמדובר בתשתית משותפת חלה על הנציגות חובה לתקן במימון כלל בעל הסולם הדירות
לפנות במכתב מעו"ד ואם זה לא עוזר אז להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין לצו שיורה לנציגות לתקן או לתקן בעצמך ולהגיש תביעה כספית נ' הנציגות הכל בהנחה שמדובר בתשתית משותפת.
עורכי דין מובילים בפורום בתים משותפים
עו"ד דרור הראל
מתמחה במשפט אזרחי ומסחרי, חוזים, תביעות כספיות, עסקים וחברות, ייעוץ משפטי ליזמים וסטארטאפים, דיני אינטרנט, צוואות וירושות.
עו"ד אלון כהן
שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.
עו"ד אירית דרדיק פלם
מייסדת ושותפה בחברת עו"ד דרדיק פלם מימן ומתמחה בתחום המקרקעין, על ענפיו. בעלת ניסיון רב בכל הנוגע לבתים משתפים, לרבות בייצוג בתביעות שעניינן נציגות בית משותף, בעלות, שימוש וכו' ומשמשת כמייצגת מטעם האגודה לתרבות הדיור.
עו"ד תום חיימוב
"משרד מ.חיימוב מתמחים בתחום המקרקעין הכולל עסקאות מכר ורכישה, מיסוי מקרקעין, היטלי השבחה, תמא 38 ועוד..."
קטגוריות פופולאריות
תחומי עיסוק נבחרים
ערים מרכזיות
כל הזכויות שמורות ©עורכי דין - iLaw 2012
|
Designed at Studio Yap