שאלו עו"ד על נדלן(902)

היי בוריס,
הואיל ולפי המתואר מדובר בעסקאות מכירה ורכישה רגילות (היינו - לא מדובר בהעברה ללא תמורה וכד') הצדדים יצטרכו לשלם מיסים כבכל עסקת מכר (ההורים יצטרכו לשלם מס שבח והיטל השבחה, ככל שחל, בגין מכירת הבית שלהם וכן מס רכישה בגין רכישת הבית של הילדים; ואילו הילדים יצטרכו לשלם מס שבח והיטל השבחה, ככל שחל, בגין מכירת הבית שלהם וכן מס רכישה בגין רכישת הבית של ההורים). בכל מקרה, כדאי שכל הצדדים יבדקו היתכנות לפטורים וזכאויות לחישוב מס לינארי, כדי לדעת את גובה המס לו הם חשופים.

ראשית יש להבהיר כי אין פטור ממס רכישה בהעברה ללא תמורה בין קרובים (בין אם מדובר בתושבי חוץ או תושבי ישראל).
בהעברה ללא תמורה בין קרובים מס הרכישה יהיה 1/3 מסכום המס.

גם לעניין מס השבח נדגיש כי לא מדובר בפטור כי אם בדחיית מס (כלומר בשלב בו ירצה הבן למכור את הדירה שנתקבלה מאביו ללא תמורה, הוא ייכנס בנעלי האב לעניין חישוב מס השבח בתאריך רכישת הדירה ובמחיר הדירה).

לשאלתך - גם תושבי חוץ יהנו מההטבות בעניין מס שבח (דחיית מס כאמור) ומס רכישה (שליש כאמור) במקרה של העברה ללא תמורה בין קרובים, ובלבד שעומדים בכל התנאים הנדרשים (למשל - אין למעביר תושב החוץ דירות נוספות למעט הדירה המועברת - לא בישראל ולא במקום מגוריו בחו"ל).

שלום רב,

ראשית אני מקווה שהבנתי את שאלתך:

1. ככל שאתם בעלים של דירה ואתם מוכרים אותה קודם לרכישת דירה אחרת (וכמובן בהנחה שאין לכם כל דירה נוספת ו/או חלק בדירה העולה על 1/3) - חישוב מס הרכישה בדירה החדשה יעשה לפי חישוב דירה יחידה.

2. ככל שאתם רוכשים דירה חדשה קודם למכירת הדירה הקיימת, כדי להיות זכאים לחישוב מס רכישה לפי דירה יחידה, עליכם להתחייב ולמכור את הדירה הנוכחית שלכם בתוך 18 חודשים מחתימת ההסכם לרכישת הדירה החדשה.

במכירת נכס לקרוב (בתמורה, להבדיל מהעברה ללא תמורה), אין חישוב מס מוטב.

ראשית נבקש להבהיר כי אין דבר כזה "לרשום דירה על שמך". במצב הדברים המתואר - אמך קונה עבורך דירה לכל דבר ועניין.

לשאלותיך:
1. ככל שבעתיד תבקש לרכוש דירה ובאותה העת תהיה בבעלותך דירה נוספת (כלומר הדירה החדשה תהא בעצם דירה שניה), הדבר ישפיע עליך באופן חישוב מס הרכישה שיוטל על הדירה שתרכוש. כלומר, לא תהיה זכאי לפטור דירה יחידה וחישוב המס לא יעשה לפי מדרגות מס אלא לפי חישוב דירה שניה.

2. הנושא אינו מדיני המקרקעין, אולם נבקש לציין כי נכון להיום ככל שיש בבעלותך דירה הדבר עלול לפגוע בזכאותך להנחות בתכניות דוגמת מחיר למשתכן וכד'.

לעניין נושא המשכנתה - ככל שיש דירה בבעלותך הדבר עלול להשפיע על נושא המשכנתה אולם נושא זה אינו מתחום דיני המקרקעין ועל זה נמליץ לך להתייעץ בנוש זה עם יועץ משכנתאות.

בהתאם לסעיף 49ג(3) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) דירה שנתקבלה בירושה וחלקך בה אינו עולה על מחצית לא תיחשב במניין הדירות.

מה השאלה?

בהתאם למה שכתבת, וייתכן שמקריאה של ההסכם נגיע למסקנה אחרת, נראה שאת צודקת והסעיפים אינם סותרים.

נראה כי המקרה המדובר מורכב מדי למענה בפורום זה, ככל שברצונך לקבל ייעוץ משפטי אתה מוזמן לפנות אלינו.

התשובה אינה מדיני המקרקעין, אך ככל שהמרפסת שלכם, על אף שאתם לא בונים אותה, מופיעה בהיתר, יש היגיון בכך שדורשים את השתתפותכם בעלויות.

שלום אברהם,

ככל שהשוכר לא משלם דמי שכירות ניתן לפתוח בהליך לפינוי מושכר אשר לוקח כ-3 חודשים ומאפשר פינויו מהדירה, אך לא מאפשר עמידה על זכויותיך הכלכליות מולו.

עמידה על הזכויות הכלכליות מול השוכר תיעשה בהליך של סדר דין מהיר/מקוצר אשר יקחו יותר זמן, ככל הנראה בהם יעלה השוכר טענות באשר לנזקים כלכליים שאתה גרמת לו.

באשר לניתוק החשמל והמים - לך כבעלים של דירה אסור לפעול באופן פוזיטיבי לניתוקם. יחד עם זאת, ככל שהרשות תבחר לנתק אותם בעצמה - זה דבר שיכול לקרות.

נבקש להדגיש בפניך כי מצב שבו שוכר מחזיק בדירה ולא משלם דמי שכירות אינו תקין גם אם יש ליקויים בדירה. ככל שאכן יש ליקויים רשאי השוכר להודיע כי הוא מבטל את ההסכם ולפנות את הדירה בגלל הליקויים (לא בהכרח זכאי לדבר) או לחילופין לדרוש את התיקון.