עורכי דין פורומים משפטיים פורום נדלן עמוד 86

שאלו עו"ד על נדלן(911)

שאל בפורום נדלן

מענה משפטי מקצועי ומהיר, קבלו תשובות בדוא”ל ללא עיכוב

מנהל פורום נדלן

איזור: תל אביב

פקס:

טלפון: הצג טלפון

עו"ד תום חיימוב

"משרד מ.חיימוב מתמחים בתחום המקרקעין הכולל עסקאות מכר ורכישה, מיסוי מקרקעין, היטלי השבחה, תמא 38 ועוד..."

26/05/2013 14:48 amd111

דמי תווך בקניית דירה מכונס נכסים

שלום רב ,
באמצע חודש דצמבר בעקבות מודעה באתר יד2 של נכס שהייתי מעוניין בו פניתי למתווך שפרסם את המודעה.
ראיתי את הנכס ,אהבתי ורציתי להתקדם. תוך כדי התהליך המתווכים ציינו שבעל הדירה נמצא בחובות ויש עיקולים על הדירה, אבל ניתן למכור את הדירה ללא "כונס נכסים" שצריך רק "אישור בית המשפט". התקדמנו וחתמנו על זכרון דברים חד צצדי אצל עו"ד וחתמתי על טופס דמי תווך.
הזמן עבר ולא קרה כלום,לא קיבלתי שום תשובות הגיוניות, לא מהעו"ד ןלא מהמתווך וכל העסקה בעצם נתקעה.
בסביבות חודש מרס נודע לי במקרה שהדירה מפורסמת ע"י "כונס נכסים"(המתווך לא ידע).פה הבנתי שהעיסקה כפי שתוכננה מלכתחילה לא תצא לפועל.
פניתי לכונס נכסים ללא עזרתו של המתווך, זכיתי בהתמחרות וכרגע מחכה לאישור בית המשפט.
השאלה שלי היא האם המתווך הוא הגורם היעיל במקרה זה ? והאם מגיע לו לקבל דמי תווך? (לאחר פירסום המודעה ע"י כונס נכסים כמעט ולא הייתי בקשר עם המתווך אך הוא טוען שמגיע לו לקבל דמי תווך )
לתשובתך אודה.
תודה מראש.

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

27/05/2013 05:54 עו"ד יעקב גורנשטיין דמי תיווך

שלום רב.
מטבעם של דברים, לא ניתן להשיב על השאלה באופן חד משמעי. על פניו, עומדת לך טענה טובה ולפיה], המתווך אינו הגורם היעיל בעסקה.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

19/05/2013 19:57 אדווה

דילמה... קניה/ השכרה/ דירה להשקעה?!?!?

שלום וברכה, בעלי ואני נמצאים בדילמה ונורא קשה לנו להחליט מה הכי משתלם לנו לעשות.
בעלי ואני זוג נשואי טרי (5 חודשים) והשאיפה הגדולה שלנו היא לקנות דירה ולא לשרוף שנים על שכירות. זה מספר חודשים שאנחנו מבררים ורואים דירות למכירה שאין באפשרותנו לקנות כרגע (זאת מכיוון שההון הראשוני שלנו לא גבוה מידי ואנחנו צריכים לקחת משכנתה של כ- 950,000).
אני הצעתי שאנחנו צריכים למצוא דרכים (שיתכן שיהיו ארוכים יותר) להגיע למטרת קנית בית. אחת הדוגמאות לכך היא לקנות דירה זולה יותר במקום שאנו לא רוצים לגור בו ולהשכיר אותה. דבר זה יגרום לנו לשחק עם כסף של אנשים ולבסוף להישאר עם רכוש. רעיון נוסף, ראינו שטח (באזור שאנו רוצים) שנמכר בסכום של 650,00 ש"ח, וחשבנו אולי להניח שם קראון ובהמשך לאט לאט לבנות על השטח שלנו. אנחנו לא יודעים אם ההצעות שלנו טובות ומשתלמות כלכלית, אך החשיבה שמלווה אותנו היא שגם ככה נכון לעכשיו אנחנו לא מסוגלים לקנות דירה ולעמוד במשכנתא גבוהה, ולכן כדאי לחשוב איך בזמן זה , שאנו גם ככה בשכירות, ננסה ליעיל את נושא הדירות. אנחנו מאוד נשמח לעצתכם המקצועית האובייקטיבית.

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

20/05/2013 06:28 עו"ד יעקב גורנשטיין דילמה

אדווה שלום.
הדילמ שאת ממציגה הנה דילמה "כלכלית" וקשורה לתכנון כלכלי. זו איננה סוגיה "משפטית" ולכן לא אוכל לסייע לך.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

20/05/2013 13:28 אדוה שאלה

שלום יעקב, תודה על התייחסותך... מכיר אולי פורמים שמתעסקים בנושא הכלכלי?

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

21/05/2013 06:17 עו"ד יעקב גורנשטיין לא ממש

הקלד את תגובתך

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

21/05/2013 06:17 עו"ד יעקב גורנשטיין לא ממש

הקלד את תגובתך

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

16/05/2013 17:28 סאמי

פינוי שוכר מהמושכר

מה התליך להוציא השוכר שלא משלם כבר חצי שנה, והאם אפשרי להגיש תביעה לבד בלי לשכור שירותי עו"ד, וא"כ מה התליך

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

19/05/2013 06:38 עו"ד יעקב גורנשטיין פינוי מושכר

שלום רב.
קיים מסלול פרוצדוראלי מקוצר לצורך הגשת תביעות לפינוי מושכר.
אין חובה שתיוצג בהליך על ידי עורך דין ואולם, איני ממליץ לפעול כך.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

18/05/2013 19:39 אורלי

עורך דין לקניית דירה

במידה ושכרתי עורך דין במטרה לקנות דירה, והעסקה התפוצצה רגע לפני החתימה, כמה עליי לשלם לעורך הדין? אם בכלל...

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

19/05/2013 06:37 עו"ד יעקב גורנשטיין עורך דין שנשכר לצורך עריכתו של הסכם נמכר

אורלי שלום רב.
במקרים מסוימים הצדדים קובעים את שיעורו של שכה"ט, גם במקרה בו העסקה לא תצא אל הפועל. ככל שלא נקבע דבר בהקשר זה, שכרו של עורך הדין אמור להיות "שכר ראוי" בעבור הזמן שהקדיש לנושא. ניתן להכריע זאת באמצעות פניה לבורר מוסכם.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

09/05/2013 12:44 משה יעקב

מס שבח

שלום.
אשתי המנוחה הורישה לי ולבני בחלקים שווים את רכושה הכולל שליש מבית מגורים (שירשה מאמה) ממנו יקבלו אני ובני שישית כל אחד. ואת חלקה (חצי)בדירת המגורים שלנו , כך שלבני יהיה רבע ולי שלושה רבעים.
מה קורה במקרה של מכירה של שברי דירה האם זה ייחשב כמכירת דירה לצורך חישוב מס שבח אם אני או בני נרצה למכור את הנכסים שלנו או חלקם בפרק זמן /של פחות מ3-4 שנים?
תודה משה.

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

09/05/2013 12:59 עו"ד יעקב גורנשטיין מס שבח

שלום וברכה.
באופן עקרוני, מכירת חלקים (לצורך מס שבח) "שורפת" את הפטור של מכר בארבע שנים.
במקרה הזה, ייתכן ותוכלו להינות מהפטור שהיה עומד למנוחה אם הייתה מוכרת את זכויותיה בעודה בחיים.
מציע לך לקבל ייעוץ פרטני לפני שתנקוט בצעד כלשהו.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

07/05/2013 19:23 לוני

קניית דירה ומכירתה בטווח של ארבע שנים

שלום,

שלום, שמעתי שאם קונים דירה ומוכרים אותה לפני שמלאו ארבע שנים מקנייתה, מפסידים עליה מיסים או כספים מסויימים, האם יש נכון בדבר?

אשמח לתשובה בהקדם, תודה וברכה.

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

08/05/2013 04:17 עו"ד יעקב גורנשטיין קנייה ומכירת דירה

שלום רב.
בהתאם לדין החל, קיים פטור מתשלום מס השבחה על מכירת דירת מגורים מזכה פעם ב- 4 שנים.
תשומת ליבך, כי גם עניין זה צפוי להשתנות במסגרת ה"גזירות".

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

08/05/2013 06:02 לוני המשך לשאלה

ראשית תודה על התגובה המהירה, כלומר לפי מה שאני מבינה אני לא מפסידה על מכירתה בארבע שנים הראשונות? או שפיספסתי אותך?

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

09/05/2013 05:02 עו"ד יעקב גורנשטיין פטור

הפטור חל על מכירה שהתבצעה בתוך 4 שנים מיום המכירה של הדירה הקודמת.

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

07/05/2013 13:04 נחומה לוירר

פרטים על מצבה הכלכלי של הדרים כהן ייזום והחזקות נדל"ן בע"מ

א.נ. שלום
החברה הנ"ל מעונינית להפעיל תכנית תמ"א 38 ברח. עמינדב / יצחק שדה ביד - אליהו, תל-אביב.
מעונינים לקבל פרטים על מצבם הכלכלי של הנ"ל ועל יכולתם לקבל ערובויות בנקאיות לפרויקט.

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

07/05/2013 14:20 עו"ד יעקב גורנשטיין פרטים כלכליים

שלום וברכה.
תחום החקירות הפרטיות אינו נמנה על תחום התמחותי.
לצערי לא אוכל לסייע.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

06/05/2013 10:48 עינב

הערה הזהרה

שלום,
קנינו בית מקבלן "עסקת קומבינציה", הבעלים של הקרקע עדיין לא העביר את הרישום לקבלן (יש ביניהם סכסוך ואי הסכמה) ולכן אין עדיין הערה הזהרה. אנחנו בתהליך לקיחת משכנתא בבנק, אך הבנק לא מאשר לנו את המשכנתא ללא הרישום. בינתיים המע"מ והמדדים עולים, האם אנחנו צריכים לספוג את ההוצאות? האם יש דרך שאפשר לבטל את ההסכם לאחר שכבר חתמנו?

אשמח לתשובה מהירה,
תודה רבה,
עינב.

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

07/05/2013 10:56 עו"ד יעקב גורנשטיין הערת אזהרה

שלום רב.
על מנת ליתן לך מענה, יש לבחון את ההסכם שלכם עם הקבלן ובין היתר, את הסעידים שנקבעו בהסכם במקרה של איחור ברישום הערת האזהרה לטובתכם.
על פניו, יש בסיס ממשי לטענה ולפיה, אינכם אמורים לשאת בהוצאות והנזקים שנגרמים כתוצאה מעיכוב רישומה של הערת אזהרה לטובתכם שלא באשמתכם.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

06/05/2013 08:14 שולמית

קניה - שיפוץ - מכירה - קניה וחוזר חלילה.

שלום,
מזדמנת לנו אפשרות לקנות דירה מכונס נכסים, לשפץ אותה ולמכור. (ואולי להמשיך שוב את ה'שרשרת') את הרווחים אנו מעונינים לממש בקניית דירה עבורנו.
מהם מכשולי המיסים שאנו צריכים לתת עליהם את הדעת?

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

07/05/2013 10:53 עו"ד יעקב גורנשטיין מיסוי

שלום רב.
העובדה שהדירה נרכשת בהליכי כינוס אינה רלוונטית.
ברכישה תחויבו במס רכישה ובמכירה תחויבו במס שבח, בכפוף לפטורים הקבועים בדין.
תשומת ליבך, כי שיעור החיוב במס נגזר מהפער שבין מחיר הרכישה ומחיר המכירה.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

01/05/2013 17:49 ירון

מיסים על מכחירת מגרש ב 2007

אבי ז"ל מכר מגרש ב 2007 ב כ- 1.5 מ' לאחר שהחזיק במגרש כ 30 שנה
האם כיום אפשר לבדוק האם המיסים ששולמו בעת המכירה גבוהים מידי?
ואם כן האם היורשים בהתאם לצו הירושה יכוכלו לקבלם