שאלו עו"ד על נדלן(902)

השאלה מעוררת הרבה שאלות משנה ולכן מומלץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

השאלה מעוררת הרבה שאלות משנה ולכן מומלץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

השאלה מעוררת הרבה שאלות משנה ולכן מומלץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

על פניו נראה כי ככל והקונה עומד בתנאי ההסכם במלואם אין זה הוגן כי תבקש לבטל את ההסכם אך מהסיבה שהצגת בשאלתך. כמובן, ככל שהקונה יסכים לבטל את העסקה בהסכמה ניתן יהיה לעשות כן.

התשובה לשאלה לא משתנה מהחלק הראשון של התשובה הקודמת. ייתכן ויש מקום לבחון האם יש בהסכם המכר הוראה המאפשרת לך לבטל את ההסכם באופן חוקי על בסיס הנימוק המוצג בשאלה ובהתאם להסכמות בין הצדדים, זאת על מנת שלא יראו אותך כמי שהפר בעצמו את ההסכם, על כל המשתמע מכך.

התשובה לשאלתך צריכה להיבחן באופן ספציפי מולך על מנת שניתן יהיה לברר עמך פרטים עובדתיים אשר ישפיעו על חוות הדעת המשפטית בעניינך ולכן הייתי ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני. יחד עם זאת ובאופן כללי ניתן לומר כי במכירת נחלה חקלאית התשלומים העיקרים שיכולים לחול הם: מס שבח (ייתכן ותוכל לקבל פטור לגבי הבית), דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל עבור הסכמתו להעברת הזכויות בנחלה (יש לבחון האם הזכויות בנחלה אינן מהוונות), היטל השבחה- (אך יש מקום לבחון עניין זה באופן פרטני), ויתכן אף שבתשלום מס ערך מוסף.

שלום רב,
בדרך כלל בהסכמי רכישה דירה ישנו סעיף המסדיר את כל התשלומים הקשורים בנכס לצדדים שלישיים. על כן, יש לבחון האם קיים סעיף כזה בהסכם שלך, ובמידה וכן קיים יש לבחון האם יש בו בכדי להסדיר את הדרישה לתשלום בגין עלויות רישום. יחד עם זאת, יש לבחון בהסכם הרכישה האם קיים סעיף אשר לפיו היה ידוע לרוכש כי הנכס טרם נרשם כבית משותף או סעיף אחר שיש בו אינדיקציה להסכמה או הבנה של הרכוש כי ייתכן ועלות הרישום היא באחריותו.

התשובה לשאלה שלך יכולה במידה רבה להימצא בהצהרות הצדדים בהסכם הרכישה של הנכס. יש לברר האם בהצהרות המוכרים ישנה התייחסות לעניין זה בפרט או התייחסות כללית למצב הנכס ולתקינותו המלאה. כמו כן, יש לבחון אילו הצהרות את הצהרת כלפי המוכרים (בהיותך הרוכשת) בקשר לבדיקות כאלו שערכת לנכס טרם הרכישה. במידה ואכן קיימות הצהרות מצד המוכרים לגבי תקינות הממ"ד אז ייתכן ויש מקום לבחון לדרוש זאת מהם.

הערכת שווי דירה מבוצעת על ידי שמאי מקרקעין אשר משכלל את מגוון של פרמטרים: כגון גודל הנכס, מיקום הנכס, חניה בטאבו, זכויות בניה וכדומה. לכן על מנת שתוכלי לקבל תשובה לשאלתך הייתי ממליץ לך לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך.

המצב שאת מתארת בשאלה הינו מצב שמתרחש לעיתים רבות כאשר צדדים מגיעים להסכמות בעל פה ולא בכתב. בצדק דרשת לחתום על הסכם מסודר אשר יכלול את כל תנאי השכירות בצורה ברורה. מאחר ואין הסכם כתוב וכל צד מתבצר בעמדתו, נראה כי כדאי לנסות ולהגיע לפשרה בעניין גובה התשלום אשר יתאים לשני הצדדים. על פניו נראה כי הפער בין הסכומים אינו גבוה מאוד ועם קצת רצון של שני הצדדים ניתן יהיה להסדיר את המצב ללא הליכים משפטיים. ככל ותצליחו למצוא פשרה מומלץ שתעלו אותה על הכתב כחלק מהסכם כולל על מנת שלא יהיו מחלוקות נוספות בעתיד.

באופן עקרוני נראה כי שאלתך עוסקת בשאלת הכדאיות הכלכלית ולכן ההחלטה צריכה להתקבל יחד עם יועץ כלכלי ולאו דווקא משפטי. יחד עם זאת, ישנם נתונים משפטיים שכן משפיעים על החלק המסחרי של העסקה ובשאלתך ביקשת לדעת הם קיים הבדל במיסים שבין רכישת דירה שניה לדירה יחידה. בעניין זה אכן קיים הבדל. על פי חוק מיסוי מקרקעין קיימות מדרגות מס שונות לביצוע עסקה של דירה יחידה ובין עסקה לדירה שניה. כך למשל מס רכישה משתנה בהתאם לשווי הדירה ובהתאם לשאלה האם מדובר בדירה יחידה או דירה שנייה- בה מדרגות המס גבוהות יותר. לגבי מס שבח- ייתכן ותוכלי להשתמש בהוראת פטור מתשלום מס שבח ועניין זה צריך לברר מולך במידה ותרצי למכור את הדירה שבבעלותך כיום. לשם ביצוע חישוב תשלום מס רכישה/שבח ספציפי לנכס שבבעלות / ולנכס שברצונך לשקול לרכוש מומלץ לך לפנות לייעוץ פרטני.