שאלו עו"ד על נדלן(902)

במידה וכפי שאת מציינת הצדדים חתומים על חוזה מחייב ובחוזה נקבע כי על הדייר לשלם את התשלומים הנ"ל, הרי כי התשובה לשאלתך מצויה בתנאי החוזה אשר אמורים לשקף את הסכמות הצדדים בנושא הנ"ל.

נראה כי פאופן ריסת התשלומים צריך להיבחן לא רק בהתאם ללוח תשלומים "הנהוג" בעסקות מסוג זה, אלא, ביחס לפרטי העסקה עצמה. חשוב כי התשלומים יבוצעו בכפוף לקבלת בטוחות שונות עבור הרוכשים, כך למשל, רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש, מחיקת הערת משכנתא הרשומה לטובת המוכר - ככל וקיימת, רישום משכנתא לטובת הרוכש- במידת הצורך, קבלת אישורים מידי המוכר: כגון אישורי מיסים, אישור עירייה ועוד. מכאן כי ראוי לבחון את ההסכם לגופו על מנת להבין האם התשלומים מבוצעים באופן נכון ובדרך שתגן על כספכם ככל הניתן.

באופן עקרוני כאשר שוקלים לרכוש נכס מכונס נכסים יש לבחון מספר פרמטרים בקשר לנכס: כך למשל מאחר ובדרך כלל כונס נכסים מוכר את הנכס במצבו as is, הרי כי יש לבחון היטב את הזכויות המשפטיות של הנכס לרבות העדר חריגות בניה ותוספות בניה ללא היתר (ככל וקיים). כמו כן, מומלץ לבצע בדיקה כללית למצבו של הנכס בפועל ולבדוק כי לא קיימים ליקויים בנכס. יש לבחון גם מה הם התשלומים הנוספים (ככל וקיימים) המוטלים על הרוכש מלבד למחיר הנכס. יש לקחת בחשבון מצב בו מועד מסירת הנכס אינו וודאי והוא לפעמים מתעכב מטעמים פרוצדוראלים.

לגבי הזכויות המשפטיות- מאחר ואין מידע ספציפי אודות המקרה (אותו יש לבחון באופן פרטני), ניתן להשיב באופן כללי כי יש לבחון, בין היתר ך לא רק, את כל מה שקשור בזכויות בנכס לרבות, סוג הזכויות, מה כוללות אותן זכויות, איפה רשומות, אילו אישורים קיימים, האם יש צורך בביצוע הליך (/קבלת אישור) כלשהו בנוגע לנכס, מהות הזכויות, זכויות צד ג' (ככל וקיים), הליכים משפטיים הקשורים בנכס ועוד כהנה וכהנה בדיקות נוספות (כל נכס לגופו של עניין). לגבי התמשכות ההליכים ועיכובים אפשריים - בנסיבות השאלה, מאחר והמקרה לא נבחן לגופו של עניין, לא ניתן להשיבך באופן מושכל וירת מהתשובה לעיל. חשוב לציין כי ייתכנו פרמטרים נוספים לבדיקה, מעבר לאלו שצוינו, ויש לבחון כל מקרה לגופו.

בני זוג המקיימים מערכת יחסים אשר יכולה להתפתח למצב שבו יחשבו ידועים בציבור, אשר אינן מעוניינים להפוך את רכושם מלפני לרכוש משותף, יכולים להסדיר באופן ברור את הנושא הממוני בניהם באמצעות הסכם ממון. מומלץ כי הסכם כזה יעשה על ידי עו"ד בעל ידע בתחום זה.

אני ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני בענין זה.

ככל הנראה המשמעות של כונס הנכסים הייתה כי בדירה קיימים דיירים מוגנים בהתאם לחוק הגנת הדייר, על כל המשתמע מכך. למידע יותר ספציפי ניתן לפנות לייעוץ פרטני על מנת שניתן יהיה לבחון את המסמכים ועובדות העניין.

באופן עקרוני הכלל הוא כי ימי הפגרה לא באים במניין הימים להגשת כתב בית דין. לכלל זה מספר חריגים (כך למשל אם נקבע מועד ספציפי באמצעות החלטה).

באופן עקרוני בעת פניה לקבלת אישור מנהל מקרקעי ישראל לשם ביצוע פרויקט תמא 38 בבניין מגורים המצוי בחכירה של מנהל קיימת אפשרות כי המנהל ימצא לנכון לדרוש תשלום דמי היתר בגין התוספת (הרחבה) על הקבוע בהסכם החכירה. יחד עם זאת על מנת לקבל תשובה פרטנית יותר ולשם תכנון כלכלי ומשפטי נכון יש לברר נושא זה באופן ספציפי בקשר לנכס הרלוונטי.
.

ייתכן כי התשובה ניתן למצוא, בין היתר, בהסכם הרכישה, בדרך כלל נקבעים תנאים כיצד על הצדדים לנהוג במידה והקבלן נדרש לבצע תיקון מתוך אחת הדירות ואין חלופה אחרת אפשרית. מעבר לכך, יתכן וניתן לעשות איזון בין הצורך בתיקון הליקוי ובין הפגיעה בשגרת החיים של בעל הנכס, באופן כזה שהנזק יקטן ככל הניתן לשני הצדדים.

באופן עקרוני הליך של רכישת דירה מכונס נכסים נעשה באמצעות פיקוח של רשות מוסמכת (הוצאה לפועל/בית המשפט). כונס הנכסים אשר מונה על ידי אותה רשות אמור לפועל בהתאם לדין. מכאן כי יש לבחון את ההליכים שהתקיימו ובמכרז ולצורך כך יש מקום לברר עמך פרטים נוספים, לבחון את מסמכי המכרז ואת המקרה המוצג בשאלה באופן ספציפי על מנת לענות לך באופן פרטני למקרה שלך.

מאחר ולא סיימת את הליך שהתחיל כבר בשנת 1986 ולאור פטירת הסבתא ז"ל, הרי כי המצב המשפטי השתנה ולא נותר כפי שהיה בשנת 1986 וככל הנראה יהיה צורך בביצוע פעולות משפטיות נוספות מלבד להשגת ההסכם המקורי אותו אתה מציין בשאלתך. אני ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני בעניינך על מנת שניתן יהיה לברר פרטים נוספים מולך ולאחר מכן להחליט מהי דרך הפעולה הטובה במצב שלך.