פורטל עורכי דין הגדול בישראל
שאלו עו"ד על נדלן(911)
09/04/2013 23:13
אביחי
מס שבח
מס שבח
היי,
רכשתי דירה לפני 3 חודשים ודירה נוספת לפני חודש. שתיהן מיועדות לאקזיט. אין בבעלותי ולא היתה בבעלותי מעולם דירה מלבד שתיהן.
האם במידה ואמכור את הדירה הראשונה (שרכשתי לפני 3 חודשים) לפני ה 31.4.2013 אהיה זכאי לפטור מס שבח עליה בגין הוראת שעה ולאחר מכן על הדירה הנוספת במידה ואמכור אותה בעוד 3-4 חודשים בגין פטור מס שבח כל 4 שנים? או שאוכל למכור רק דירה אחת מהן בפטור ולא משנה אם אחת תימכר לפני הוראת השעה? תודה רבה רבה!!
רכשתי דירה לפני 3 חודשים ודירה נוספת לפני חודש. שתיהן מיועדות לאקזיט. אין בבעלותי ולא היתה בבעלותי מעולם דירה מלבד שתיהן.
האם במידה ואמכור את הדירה הראשונה (שרכשתי לפני 3 חודשים) לפני ה 31.4.2013 אהיה זכאי לפטור מס שבח עליה בגין הוראת שעה ולאחר מכן על הדירה הנוספת במידה ואמכור אותה בעוד 3-4 חודשים בגין פטור מס שבח כל 4 שנים? או שאוכל למכור רק דירה אחת מהן בפטור ולא משנה אם אחת תימכר לפני הוראת השעה? תודה רבה רבה!!
שלום.
היה ותמכור רק דירה אחת עד לתום תוקפה של הוראת השעה, לא תוכל למכור לאחר מכן דירה נוספת בפטור "רגיל".
היינו, על מנת לנצל את הפטור הקבוע בהוראת השעה, יש למכור את שתי הדירות בטרם יסתיים תוקפה של הוראת השעה.
בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד
09/04/2013 11:20
אושרת
בונוסים בעבודת נדלן
בונוסים בעבודת נדלן
האם זה חוקי לעבוד במשרד מכירות של נדלן ולא לקבל בכלל בונוסים על מכירות של דירות?
בהחלט כן.
תנאיי ההעסקה נקבעים בין הצדדים בהסכמה.
בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד
למרות שבהסכמה בין שני הצדדים היה סיכום שכן ינתן בונוס על מכירות וזה בעצם חוזה שנעשה בע"פ ולא בכתב.. אז האם זה בסדר שלא נותנים לי בונוס?
אם יש הסכם (ולו בע"פ) שישלמו לך בונוסים, המעסיק מחויב לקיים את התחייבותו.
העובדה שההסכם נערך בע"פ ולא בכתב מקשה על הוכחת טענותיך, אך אין בכך כדי לגרוע מתוקפה של ההתחייבות כלפיך.
בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד
08/04/2013 08:40
מאיר בוברובסקי
מס שבח
מס שבח
לפני כ 6 חודשים , אני ועוד 2 אחי מכרנו את דירת הורינו ז"ל שקיבלנו אותה מהם במתנה.
יש ברשותי דירה אחת שרכשתי לפני 24 שנים . האם אם אמכור אותה עכשו אהיה חייב במס שבח או מס אחר? או שכדאי לי להמתין כדי להיות פטור? כמו כן ממתי נחשב מועד המכירה הקודמת ? מתאריך החוזה או מתאריך ההעברת הזכויות בטאבו לקונים?
יש ברשותי דירה אחת שרכשתי לפני 24 שנים . האם אם אמכור אותה עכשו אהיה חייב במס שבח או מס אחר? או שכדאי לי להמתין כדי להיות פטור? כמו כן ממתי נחשב מועד המכירה הקודמת ? מתאריך החוזה או מתאריך ההעברת הזכויות בטאבו לקונים?
שלום רב.
על פניו ומבלי לקבוע דבר, ככל שהדירה שירשת עומדת בתנאים שלהלן, וככל שנמכרה בהתאם לפטור זה, לא צריכה להיות בעיה, ברמה העקרונית. כמובן שהדבר מצריך בדיקה פרטנית וקבלת חוות דעת רשמית.
המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד
03/04/2013 21:10
שוכרת
חוזה שכירות - תיקונים
חוזה שכירות - תיקונים
שלום,
ברצוני לברר לגבי סעיף מתוך חוזה שאני אמורה לחתום - חוזה שכירות- ולוודא שזה מכסה אותי ושקילקול או ליקוי מבלאי סביר / טבעית תיקונו יתבצע על ידי המשכיר שלי הדירה ולו על ידי.
כרגע הסעיף רשום כך:
ליקוי או קלקול במבנה המושכר , לרבות במערכות השונות ובמיטלטלין, אשר נגרמו שלא משימוש רגיל וסביר של השוכר יתוקנו על ידי המשכיר ועל חשבונו. על אף האמור לעיל, כל נזק או חסרון שייגרם למיטלטלין בעטיו של השוכר יפוצה על ידו, לכינון הנזק או האבדן."
אנא יעצו האם זה סעיף תקני ואכן מכסה אותי כשוכרת.
תודה
ברצוני לברר לגבי סעיף מתוך חוזה שאני אמורה לחתום - חוזה שכירות- ולוודא שזה מכסה אותי ושקילקול או ליקוי מבלאי סביר / טבעית תיקונו יתבצע על ידי המשכיר שלי הדירה ולו על ידי.
כרגע הסעיף רשום כך:
ליקוי או קלקול במבנה המושכר , לרבות במערכות השונות ובמיטלטלין, אשר נגרמו שלא משימוש רגיל וסביר של השוכר יתוקנו על ידי המשכיר ועל חשבונו. על אף האמור לעיל, כל נזק או חסרון שייגרם למיטלטלין בעטיו של השוכר יפוצה על ידו, לכינון הנזק או האבדן."
אנא יעצו האם זה סעיף תקני ואכן מכסה אותי כשוכרת.
תודה
שלום רב.
אני מתקשה לסייע בניסוח סעיף קונקרטי מנותק ממכלול ההסכם, או להביע עליו דעה.
בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד
03/04/2013 09:26
איריס
המשך לשאלה הקודמת שלי
המשך לשאלה הקודמת שלי
הנושאים בהם אני מתלבטת:
1. האם ניתן להשכיר ולנסות למכור באותו זמן? איך עושים זאת?
2. לפני פנייה למתווך, האם כדאי לנסות למכור את הנכס לבד, בעצמי?
3. מה עמלת התיווך המקובלת?
4. האם אפשר לא לחתום על בלעדיות ולפנות לכמה מתווכים בו זמנית?
5. האם אני יכולה להציב תנאי שאני לא משלמת עמלה, רק הקונה משלם?
6. האם רצוי שלכל אחד מהצדדים (קונה, מוכר)יהיה עורך דין אחר? למה?
7. באיזה שלב מערבים את עורך הדין?
8. ממה צריך להיזהר כשחותמים למתווך על מסמך כל שהוא?
9..מהי עמלת עורך הדין המקובלת? (איזור חדרה)
10. איזה הוצאות נוספות צריך לקחת החשבון במכירת נכס? אם אני מקבלת ביד נאמר 2 מליון שקל, כמה בפועל ישאר לי?
11. אני ובעלי מתכננים לרכוש נכס למגורים לאחר המכירה האם זה קשור למיסוי באופן כלשהו?הנכס הנמכר רשום על שמי בלבד (מנישואים קודמים).
12. אם ארצה לרכוש 2 דירות להשקעה בכסף שאמכור את הנכס, מה יהיה נכון לעשות מבחינת רישום בעלות על הדירות? (יש בידי נכס נוסף על שמי שהוא מושכר גם).
תוד'ה מראש
1. האם ניתן להשכיר ולנסות למכור באותו זמן? איך עושים זאת?
2. לפני פנייה למתווך, האם כדאי לנסות למכור את הנכס לבד, בעצמי?
3. מה עמלת התיווך המקובלת?
4. האם אפשר לא לחתום על בלעדיות ולפנות לכמה מתווכים בו זמנית?
5. האם אני יכולה להציב תנאי שאני לא משלמת עמלה, רק הקונה משלם?
6. האם רצוי שלכל אחד מהצדדים (קונה, מוכר)יהיה עורך דין אחר? למה?
7. באיזה שלב מערבים את עורך הדין?
8. ממה צריך להיזהר כשחותמים למתווך על מסמך כל שהוא?
9..מהי עמלת עורך הדין המקובלת? (איזור חדרה)
10. איזה הוצאות נוספות צריך לקחת החשבון במכירת נכס? אם אני מקבלת ביד נאמר 2 מליון שקל, כמה בפועל ישאר לי?
11. אני ובעלי מתכננים לרכוש נכס למגורים לאחר המכירה האם זה קשור למיסוי באופן כלשהו?הנכס הנמכר רשום על שמי בלבד (מנישואים קודמים).
12. אם ארצה לרכוש 2 דירות להשקעה בכסף שאמכור את הנכס, מה יהיה נכון לעשות מבחינת רישום בעלות על הדירות? (יש בידי נכס נוסף על שמי שהוא מושכר גם).
תוד'ה מראש
שלום רב.
1. בהחלט ניתן. יש לדאוג להסכם שכירות מתאים לסיטואציה זו.
2. זו אינה שאלה משפטית, אלא נסחרית לחלוטין.
3. כמדומני 1-2 אחוזים משווי העסקה.
4. כן.
5. עניין מסחרי לחלוטין.
6. אין מניעה מלשכור שירותיו של עורך דין אחד. זה בהחלט יגרום לעסקה להיות פשוטה יותר.
7. רצוי יחסית מוקדם.
8. זו שאלה מורכבת מאד במספר מישורים. התשובה מאד תלויה במקרה הספציפי. אני ממליץ שלא להתקשר בהסכם מכר ולא לחתום על שום מסמך ללא ייעוץ משפטי.
9. אינני בקיא במחירים באזור חדרה. זה משתנה בהתאם למורכבות העסקה.
10. היטל השבחה, מס שבח, חובות עירייה אם יש (היטלים למינהם).
11. זה בהחלט קשור. כך למשל, ככל שלבעלך זו דירה ראשונה יש לכך חשיבות בכל הנוגע למס רכישה.
12. זה תלוי במספר גורמים. מציע לקבל ייעוץ פרטני בעניין זה (חשוב מאד).
בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד
02/04/2013 17:03
ארנון
מיסוי לשכיר הקונה משרד
מיסוי לשכיר הקונה משרד
כיום הנני שכיר המרוויח כ 10000 ש"ח ברוטו. אני מתעניין ברכישת משרד בשווי של כ 650000 ש"ח (המחיר כולל מע"מ) האם שווה לי לרכוש את הנכס כעצמאי או כשכיר?
שלום רב.
התשובה נגזרת מנתונים שונים הרלוונטיים לכל מקרה לגופו.
ייתכן ויש לשקול אפשרות לרכוש את הנכס באמצעות חברה.
מציע לך לקבל ייעוץ פרטני.
בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד
01/04/2013 15:19
גונן
העברת שם דירה
העברת שם דירה
שלום רב, אני ואשתי לקחנו משכנתא על דירה לפני כ5 שנים. כרגע אני מעוניין להעביר את שם הדירה על שמה, אבל הבנק ממנו לקחנו את ההלוואה מערים קשיים ומתנגד. האם מותר לו להתנגד? במידה וכן מה עליי לעשות וכיצד לפעול על מנת לשנות את החלטתם או לצורך העניין לקחת הלוואה ממקור אחר? אשמח מאוד לתשובה ולייעוץ.
שלום רב.
אכן, הבנק הממשכן רשאי לסרב להעביר את הזכויות בדירה, משיקוליו הוא.
אני מציע לבחון את האפשרות "לקחת" הלוואה מבנק אחר ולפרוע את ההלוואה הקיימת.
לא פירטת בפנייתך את המניעים להעברת הזכויות, וייתכן שכדאי לבחון את הדרך היעילה ביותר לצורך כך.
בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד
שלום רב.
אני לא יודע באיזה מחשבון חישבת את שיעור המס. בשורה התחתונה, אין להוסיף מע"מ על המס לתשלום.
בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד
29/03/2013 09:38
דבוש חיים
האם מבנה שמוגדר כתעשייתי יכול לשמש כמחסן?
האם מבנה שמוגדר כתעשייתי יכול לשמש כמחסן?
האם מבנה שמוגדר כתעשייתי יכול לשמש כמחסן? המבנה נמצא באיזור התעשייה. מה למעשה מגדיר החוק כשימוש תעשייתי?
חיים שלום רב.
יש לבדוק את הוראות התככנית החלה על המקרקעין. לעיתים תכלית מסוימת (כגון "תעשייה") מאפשרת שימושים מעורבים במקרקעין, לרבות כמחסן.
בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד
28/03/2013 16:01
שמואל
ngkh, cch, nau,;
ngkh, cch, nau,;
בס"ד
שלום וחג שמח
אני משווק בבית משותף דירה למכירה בקומה הרביעית והאחרונה ,ישנה היתכנות למעלית
ע"י אחד הדיירים שהוא עו"ד מקרקעין ,ההיתנגדות היא:
הוא מחייב שהמעלית תישמור על קו הבניין כי אחרת גוזלת 2חניות ,יש פיתרון שיהרוס את הגינה
לחניות וגם לזה מתנגד
1. מה ניתן לעשות במיקרה כזה?
2.איך בעל הדירה יכול לעקוף את העו"ד שבמיקרה גם הועד?
3.מעלית בתוך הפיר קטנה יכולה להכיל 4 עד5אנשים לעומת חיצונית יכולה עד 6.
4. אשמח להמלצה על חברת מעליות
5.מכירת הדירה תלויה במעלית ,פיתרון בתוך הפיר יגדום לסבל רב של הדיירים מעלית חיצונית תקל מאוד מה ניתן לעשות
שמואל
שלום וחג שמח
אני משווק בבית משותף דירה למכירה בקומה הרביעית והאחרונה ,ישנה היתכנות למעלית
ע"י אחד הדיירים שהוא עו"ד מקרקעין ,ההיתנגדות היא:
הוא מחייב שהמעלית תישמור על קו הבניין כי אחרת גוזלת 2חניות ,יש פיתרון שיהרוס את הגינה
לחניות וגם לזה מתנגד
1. מה ניתן לעשות במיקרה כזה?
2.איך בעל הדירה יכול לעקוף את העו"ד שבמיקרה גם הועד?
3.מעלית בתוך הפיר קטנה יכולה להכיל 4 עד5אנשים לעומת חיצונית יכולה עד 6.
4. אשמח להמלצה על חברת מעליות
5.מכירת הדירה תלויה במעלית ,פיתרון בתוך הפיר יגדום לסבל רב של הדיירים מעלית חיצונית תקל מאוד מה ניתן לעשות
שמואל
שלום רב.
בהתאם לחוק המקרקעין, בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אם נתקיימו תנאים אלה: (1) ניתן לקבל היתר בניה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965; (2) ניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית.
מכאן, לא נדרש רוב מוחלט של בעלי הזכויות להתקנת המעלית. בכל הנוגע לנושא התכנוני, אני ממליץ כי תפנה לקבל ייעוץ ספציפי.
בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד
עורכי דין מובילים בפורום נדלן
עו"ד אורית בן ברוך
"הניסיון המקצועי שלי יחסוך לכם מס.."
קטגוריות פופולאריות
תחומי עיסוק נבחרים
ערים מרכזיות
כל הזכויות שמורות ©עורכי דין - iLaw 2012
|
Designed at Studio Yap