שאלו עו"ד על נדלן(902)

באופן כללי, כדי לבחון שווי שוק של דירה נהוג לפנות לשמאי מקרקעין אשר מגיש חוות דעת שמאית בסופה הוא קובע את מחיר הנכס. ייתכן ולאמך מגיעות זכויות נוספות מול עמידר(כמו קיזוז תשלומי עבר וכדומה) אשר ניתן יהיה להפחית בעזרתם את עלות הדירה לפי שוווי השוק. הייתי ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

שלום רב.
בשלב זה לא נחקקו החוקים ולא הותקנו התקנות המסדירות את שינוי שיעורי המס.
על כן, לא אוכל לסייע בשלב זה.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

ייתכן ומגיעות לך זכויות מסוימות, לאו דווקא בגין רכישת הדירה אבל אולי גם בגין הרכישה (כגון הקלה או פטור ממס רכישה וכדומה). לשם כך יש לבחון את הנסיבות הספציפיות של המקרה. מומלץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

בדרך כלל בעת לקיחת משכנתא מהבנק, הבנק המלווה דורש מהמוכר שהוא הבעלים של הנכס) להתחייב מולו במסמך הידוע בשם "כתב התחייבות". בכתב ההתחייבות המוכר (בעל הנכס) מתחייב כלפי הבנק המלווה כי במידה ומסיבה כל שהי העסקה לא תממש והבעלות בנכס לא תעבור על שם הקונה הוא (המוכר) מתחייב להשיב לבנק את הכספים שהתקבלו אצלו מתוך כספי ההלוואה שיינתנו לקונה לשם רכישת הנכס ומימוש העסקה. יש לציין, כי מי שמתמחה בתחום ידע לכוון אותך לגבי שינויים שכדאי לך להכניס בהוראות כתב ההתחייבות אשר יעניקו לך הגנה (בכפוף לאישור המחלקה המשפטית של הבנק).
במידה והנך מעוניין בבחינה יותר ספציפית של המסמכים מומלץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

דירות שנמכרות דרך כונס נכסים מפורסמות בדרך כלל באמצעי התקשורת: בעיתונים, באינטרנט ובפרסומים אחרים.

דירות הנמכרות באמצעות כונס נכסים מתפרסמות בעיתונים ובאתרי אינטרנט וכדומה.
לאחר שמאתרים דירה שמתאימה לכם, יש לפעול על פי ההנחיות של כונס הנכסים המתפרסמות לגבי הדירה. בדרך כלל יש להגיש לכונס הצעה וערבות בנקאית במסגרת פרק זמן שנקבע מראש, וכן לחתום על הסכם/מסמכים אותם מקבלים ממשרדו של כונס הנכסים הרלוונטי. לגבי בירור אודות הדירה - הרי כי עליכם לעשות בירור פרטני לדירה . ניתן ואף מומלץ לעשות כן בעזרת איש מקצוע מהתחום.

יש לבדוק בהסכם הרכישה האם ישנה הוראה המסדירה חובות עבר ואם כן על מי הם חלים. בדרך כלל נהוג כי חובות שוטפים לעירייה עד למעוד המסירה חלים על המוכר. אם כך הדבר במקרה שלכם ניתן לפנות למוכר ולבקש כי ידאג להסדיר את תשלום החוב. במידה וזה לא המקרה שלכם, אזי יש לבחון בגין מה החובות ולעשות בדיקה ספציפית לגבי כל חוב והאם הוא מדויק ונכון.

בסיפור המגולל בשאלתך חסרים פרטים עובדתיים הנדרשים לי על מנת שאוכל להשיבך. לא ברור לי בדיוק מה ארע במקרה המתואר על ידך. כך למשל לא ברור לי מה החלק של ההורים שלך בעסקת הרכישה? מה בדיוק סוכם מול עוה"ד? האם היא אכן ייצגה/מייצגת אתכם בעסקה?, באיזה שלב נמצאת העסקה ומה הפעולות שבוצעו עד כה?.
על מנת שניתן יהיה לייעץ לכם באופן ספציפי יש צורך לקבל את מלוא המידע הנדרש ומסמכים רלוונטיים ככל וקיימים.
אני ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

בשלב הראשון הייתי ממליץ לברר האם הגן מנוהל ברישיון כדין. שכן, אם אין רישיון לניהול גן ילדים במקום, אזי, ניתן לפעול משפטית על מנת להפסיק את פעילותו.

השאלה נוגעת יותר לתחום ההנדסי. יחד עם זאת, על מנת לסייע לכם יש צורך בבחינת מסמכים והתוכניות שציינתם בפנייה. מומלץ לכם לפנות לייעוץ פרטני.

אני מניח כי התשלום של 5% אותו אתה מציין הינו תשלום עבור הדירה עצמה במידה והצעתך תזכה ואינו מהווה סכום נוסף לעו"ד או לגורם אחר.
אם כך הדבר, הרי שהתשלום למתווך אינו קשור לתשלום לכונס וההתקשרות שלך עם המתווך הינה נפרדת להצעה שתינתן לכונס.
במצב דברים זה, ועל מנת להשיב באופן מושכל לשאלתך – יש לבדוק אילו הוראות יש בהסכם בינך לבין המתווך.