שאלו עו"ד על נדלן(911)

החלפת דירה
שלום
בתמא פינוי בינוי הקבלן מקבל ממני את הדירה ו"נותן" לי דירה אחרת במקום אחר שבונה וצריך להוסיף לו 1.5 מיליון .
על המיליון וחצי צריך לשלם מס? ו איך החישוב?
ועל החלק הערכי היום של הדירה אדרש לשלם מס שבח??
תודה

שלום זיו,

בהעדר הוראה חוזית מפורשת, אין זכות מוקנית לצד כלשהו לבטל את ההסכם בגלל שבבניין הסמוך החלו עבודות תמ"א.

יש להגיע להסכמות בעניין זה עם בעל הבית.

שלום חוליו,

50% אינם מספיקים לקבלת החלטה להעברת ניהול הבניין לחברת ניהול, אלא צריך שבעלי הדירות, להם לפחות שני שלישים מהרכוש המשותף, יסכימו להעברה כזו.

לעניין זה ראה סעיף 71 (ב) לחוק המקרקעין.

1.המקרה הרגיל הוא נכות צמיתה בשיעור 75% ומעלה (ישנם מקרים נוספים).

2. לא, אבל יש תקרה לחישוב המפוחת (החישוב אינו ללא מס אלא בשיעור של 0.5%) במקרה של דירה יחידה.

3. התשובה תלויה בתשובה לשאלה האם הדירה הנרכשת היא דירה יחידה או לא. אשמח אם תפרט את מצבך.

4. אין מס שבח, כי אין שבח. מס רכישה ששולם, לא יוחזר. ואם היתה השבחה או היטל אחר בו חוייב הנכס יהיה צורך לשלם את ההיטל.

שאלתך אינה נוגעת לדיני מקרקעין ולכן אמורה להשאל בפורום דיני משפחה או פורום גירושין.

התשובה היא לא.

1. אין פטור ממס רכישה - ישנו חישוב מופחת לרוכשי דירה ראשונה.
2. החישוב המופחת ניתן במקרה שלך רק אם תמכרי את הדירה שכבר בבעלותך תוך שנה מקבלת הדירה החדשה.

נקודה נוספת למחשבה - מכירת דירה לפני קבלת טופס 4 תחייב אותך במס שבח מלא (25% על השבח).

לעניות דעתי, בכל מקרה בנושאי תכנון מס הנוגעים למיסוי מקרקעין, מומלץ מאוד להתייעץ עם עורך דין כדי להימנע מהפתעות לא נעימות.

במקרה הקלאסי, יש לאתר את הגוש והחלקה של הנכס:



ולהפיק נסח רישום מקרקעין:



בנסח מופיעים פרטי הבעלים.

אדגיש כי ישנם מקרים בהם הבעלות רשומה אצל גורמים אחרים.

באשר לשאלתך השנייה, במידה והבנתי אותך נכון, התשובה היא שאין מרשם ציבורי המאפשר לך לעשות בירור בנוגע לרשימת הנכסים אשר בבעלות צד שלישי. למרות האמור, כל אדם יכול לבקש מרשויות מיסוי מקרקעין פירוט על העסקאות שהוא עצמו ביצע.

אפשר וכדאי לנסות להגיע להבנות עם הקבלן אשר הולמות את שווי חלקך בנכס או לחלופין קביעת מנגנון שמאי נטרלי שיקבע את שווי זכויותייך.

ככל שהמו"מ הנ"ל לא יצלח, והקבלן יפעל לפירוק השיתוף (דבר אשר הוא ככל הנראה זכאי לו), את תהי רשאית במסגרת פירוק שיתוף (אם תוגש נגדך תביעה) לעמוד על זכותך למכור את חלקך בנכס בהתאם לשוויו האמיתי (בהתאם להערכת שמאי מטעם ביהמ"ש).

מומלץ לקבל ליווי משפטי במקרה בו הסכמות כאמור בפסקה הראשונה לעיל מקבלות עיגון בהסכם וכמובן במקרה בו יפנה הקבלן להליך של פירוק שיתוף.

ראה תשובתי לכוכי.

שלום רב,

אם אתם סבורים שהשימוש הנ"ל מהווה מפגע בטיחותי, אני סבור שכדאי שתפנו גם לרשות לכיבוי והצלה.

בנוגע לסמכות השיפוט במקרה, לצערי אין לי ניסיון במקרה זהה כך שאין לי תשובה חד משמעית בשבילכם, על פנוי העניין אינו בסמכות המפקח על מקרקעין, אך ייתכן שניתן לפנות אליו אם ישנה הוראה בתקנון המוסכם הנוגע לשימוש המותר בחניות.

אמליץ כי תפנו אל עורך דין על-מנת שיבחן לעומק את נושא הפורום הנכון לדון במקרה.