שאלו עו"ד על נדלן(902)

הנושא ככל הנראה נמצא בסמכותו של המפקח על בתים משותפים, אך אף אם הוא בסמכות המפקח ואף אם המקרה נוגד את תקנון הבית המשותף, אני חושש שהמפקח לא יראה תביעה מסוג זה - העוסקת בזוטי דברים, בעין יפה.

אחד התנאים למתן פטור ממס שבח של דירה יחידה (יכולה להיות דירתך היחידה או דירתו היחידה של המנוח במידה ומתקיימים תנאי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)) הינה היותו של הנכס הנמכר "דירת מגורים מזכה" - דירה המשמשת למגורים ואשר שימשה למגורים ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח (במקרה שלך החל ממועד הרכישה על-ידי המוריש) או דירה אשר שימשה למגורים בארבע השנים שקדמו למכירתה.

אציין כי נוסף על האמור לעיל, עלייך לעמוד בכל שאר דרישות הפטור בהתאם לסעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).

שמחתי לסייע

סעיף 5א לחוק המכר (דירות) קובע (בכפוף לכך שהדירה נרכשה לאחר שנכנס לתוקף), כי קבלן יכול לאחר במסירת נכס עד חודשיים ממועד המסירה החוזי וזאת ללא תשלום פיצויים (לאחר מכן משלם רטרואקטיבית).

במידה והוסכם בנספח השינויים שהוזמנו בדירה על דחיית מועד המסירה, התאריך החוזי הינו תאריך המסירה בתוספת תקופת הדחייה.

תת-סעיף ג' לסעיף הנ"ל מאפשר לקבלן לדחות את המסירה לתקופה נוספת בשל נסיבות שאינן תלויות בקבלן ("שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו") ובלבד שהוסכם על כך בהסכם הרכישה (במקרה שלך נראה שכך סוכם), על כן, שאלתך הינה בעיקרה ראייתית ולא משפטית, ז"א האם הסיבה לאיחור כנטען על-ידי הקבלן היא הסיבה האמיתית לאיחור (האם יש אסמכתאות על-כך?) והאם לא הייתה לקבלן השפעה על האיחור כאמור והאם יכול היה למנוע אותו (הזמין את חברת חשמל באיחור, לא שיתף פעולה עם חברת חשמל וכד').

ישנם קבלנים שמתחייבים למסור הודעות על איחור כאשר מתגבש האיחור (ולא במועד המסירה), אך איני יודע אם כך המקרה אצלך ולכן לא ברורה המשמעות של הדיווח בדיעבד במקרה שלך.

אני סבור שמקרים כאמור מצריכים בדיקה יסודית ופרטנית תוך דרישת אסמכתאות והסברים מהקבלן.

בהצלחה!

ככל שמדובר בחלק מהרכוש המשותף, ניתן לפנות אל המפקח על בתים משותפים בבקשה לסלק את המבנה ולהשיב את השטח למצבו המקורי.

במקרה בו מדובר בשטח הצמוד לדירה ייתכן שגם יהיה ניתן לפנות אל המפקח על בתים משותפים בטענה שהשימוש בהצמדה שונה מהמוגדר בתקנון, אך הדבר מצריך בדיקה מעמיקה של המקרה ושל מסמכי הבית המשותף.

בכל מקרה, ניתן לפנות בתלונה למחלקת פיקוח על הבנייה ברשות המקומית, שכן מדובר בחריגת בנייה, זאת מכיוון שבניית מחסן דורשת הוצאת היתר בנייה.

התשובה תלויה בתוכנו של הצו - ככל שניתן לבצעו בהליכי הוצאה לפועל או על-ידי אדם אחר, ניתן לפנות אל לשכת ההוצאה לפועל, במידה ולא, ניתן לפנות בבקשה לפי פקודת בזיון בית המשפט.

בהצלחה!

על פניו, הסכסוך המתואר הינו בסמכות המפקחת.

על אף האמור, אני סבור שבמקרה כאמור עדיף למצוא פתרונות חלופיים לבעיה (כגון ניתוק מעצור הדלת או ניהול דין ודברים עם השכנה) מאשר להגיש תביעה על עניין פעוט שכזה, שכן הגשת תביעה כזו עלולה להראות תמוהה למפקח, מה גם שאם ברור לשכנה שמה שהיא עושה הוא אסור ואין כל סעד אופרטיבי שיכול המפקח להעניק, איזו תועלת תעלה מפניה אל המפקח?

לרוב מסמך הזמנת השינויים בדירה מפרט את תקופת הדחייה במועד המסירה כתוצאה מביצוע השינויים, כך שקודם כל הייתי ניגש אל המסמך הנ"ל לבדוק את הנושא.

אם תקופת האיחור לא מוגדרת במסמך הנ"ל, חובת ההוכחה שהדחייה נגרמה כתוצאה מהזמנת השינויים מוטלת על הקבלן, כך שאם תדרשו את קבלת הפיצויים ובפועל אין כל קשר בין האיחור במסירה לבין הזמנת השינויים, תהיו על-פניו זכאים לקבלם.

1. עליכם להפנות שאלה זו אל רואה חשבןו.

2. המלצתנו הינה תמיד לפנות אל עורך דין על-מנת לנסח הסכמים במקרקעין, שכן אי-הסדרת נושאים חשובים עלולה לגרור בעיות מיותרות בהמשך הדרך. לעניין תקופת הזמן, בתקופות שכירות קצרות (עד 10 שנים) אין לנו המלצה מסוימת, זהו עניין מסחרי הנתון לשיקול דעתכם כמשכירים .

3. איננו מכירים את נסיבות המקרה המתואר, אך אם החניה רשומה בבעלותכם בלשכת רישום המקרקעין (או שאתם זכאים שתרשם על שמכם) ואתם תקפידו לחתום על הסכמי שכירות למשך כל תקופות השימוש של השכן - לא אמורה להיות בעיה. אין זה אומר שלא תקלעו לסכסוכים משפטיים (לדוגמא: השכן ימשיך לעשות שימוש לאחר תום תקופת השכירות), אבל זה כן אומר שהשאלה "האם החניה שלכם?" לא אמורה לעלות לדיון.

על פניו עליך לשתף פעולה עם דרישת השיפוץ.

בכל מקרה, אמליץ להגיע עם בעל הדירה להסכמות (ולהעלותם על הכתב) בנוגע לאופן ביצוע השיפוץ - משך תקופת השיפוץ, אחריות לנקיונות, פיצויי בגין תקופת השיפוץ / בגין התארכות תקופת השיפוצים.