שאלו עו"ד על נדלן(902)

שלום רב, אנחנו עוסקים בין היתר בייעוץ לעסקאות נדל"ן (בארץ ובחו"ל). לאחרונה, פנה אלי חבר ושאל האם קניית נכס בארה"ב מקנה גרין-כארד, ואם כן, מה הסכום הנדרש להשקעה. האם אתם יכולים לעזור בנושא?

שלום רב!
הרשות המקומית לא מממשת באופן מלא הפקעה לצורת הרחבת מדרכה, ההפקעה וההשלמה אמורה לנגוס קרקע פרטית בחזית בתים נוספים לאורך רחוב. למעשה (לפני כנראה כ- 30 שנה) אכן מימשו חלק מההפקעה, ל-2 מגרשים באותה מושע ול-3 מגרשים זנחה בטענה שבעלי הקרקע לא משחררים את המופקע כפי שעשו קודמיהם. דרך אגב בימים אלה אף מחדשים את המדרכות ותשתיות נוספות (מי שתיה, מי ניגר ביוב וכו׳, הצמודות לקרקע ההפקעה ומנציחים את המצב לעוד עשרות שנים שנים.
אלה שלא משחררים: לטענתם אם ייסוגו לקו שנקבע בהפקעה ישאר מחזית ביתם מרחק של 2.5 מטר מקו גבול המדרכה לחלון ביתם וכל החניות הקיימות באותה חזית יבוטלו וגם לא יהיה ניתן להקים חניה במקומם וגם לא בצידי הבתים כי המרחקים לא מאפשרים זאת.
ההפקעה מונצחת בתוכנית לצרכי רישום בתוקף לעוד כשנה, נעשה ניסיון ב-2012 לרישום התצ״ר אך הרשות לא לדאגה אז להגיש לרשם בטאבו את חלקה ברישום וגם לא עד היום. מסתבר שהרשות לא מגישה את חלקה לרשם כי היא עדיין לא מימשה את כל ההפקעה.
המצב הזה מייצר בעיה חמורה לשאר בעלי הקרקע במושע, אני היום לא יכול לקבל היתר לפיצול דירה כל עוד לא פורצלה החלקה. הפרצלציה תפריד את החלקה שאני נמצא בה משאר המושע (החלקה תהיה הדונם עם ארבע יחידות דיור צמודות קרקע שכבר בנויות). הועדה בתשובה לבקשה להיתר מבססת את הטענה הזאת מתוך התיקון לחוק מס׳ 117 סעיף (13) בהגדרה לדירה צמודת קרקע נרשם ״דירה על מגרש שלפי ייעודו מיועד לבניית ארבע דירות לדונם,,,״ נראה בהגדרה שהם לא מפרשים נכון, לדעתי מדובר הכוונה למשהו בתכנון, עניין בעתיד ולא מצב עכשיוי (קיים) ופורצל.
החמור בעניין שהיא מחזיקה בשני קצוות החבל- מצד אחד לא מממשת את ההפקעה שאפשר יהיה לרשום את התצ״ר ומצד שני לא מבטלת את ההפקעה או מוצאת פיתרון למבקשי היתרים.
הרשות מעכבת את ההיתר כבר כשנה.
מהי הטענה הנכונה לבוא בפני הרשות והתהליך הרצוי לעשות מול הרשות?
תודה מראש - ממתין לתשובה

שלום

האם ניתן למשכיר להכניס לחוזה שכירות סעיף כזה אם יש 15 ימים בין חתימת החוזה לכניסה לדירה

השוכר ידאג להעביר על שמו בהעברת החוזים של חברת החשמל, ארנונה , תאגיד המים ,חברת הגז, וועד בית. השוכר ישלח למשכיר את המסמכים שמאשרים העברת על שמו של החשמל, המים, הגז, הארנונה וועד הבית.
כניסת השוכר לדירה מותנית בקבלת האישורים האלה על ידי המשכיר . אי קבלתם מהווה הפרה יסודית של ההסכם ואשר יזכה את המשכיר לבטל הסכם זה ולמנוע כניסת השוכר לדירה.

ברשותי דירה למגורים ודירה להשקעה, נניח אני רוצה לשדרג את דירת המגורים למכור את הקודמת ולרכוש חדשה , האם אשלם מס כאילו מדובר בדירה שניה (שילמתי 8 אחוז על הדירה להשקעה)

שלום! רכשתי דירה מקבלן בעיסקת פריסייל. איני מכיר איך זה נעשה בד"כ. במקרה שלי הוסבר לי שאעשה שני הסכמים שונים: שילמתי את מלוא התמורה מיד והכסף נרשם כהשקעה בחברת הקבלן (עשינו הסכם השקעה עם 23% תשואה ל3 שנים). בנוסף עשינו הסכם מכר על הדירה, ובו כתוב שאני קונה את הדירה בסכום של ההשקעה+התשואה והתשלומים ע"פ לוח זמנים. בחוזה היה כתוב שזמן המסירה הוא 36 חודש מעת קבלת היתר הבנייה, במקרה של איחור במסירה הקונה זכאי לפיצוי ע"פ חוק מכר.
בפועל הדירה נמסרה לי באיחור של 10 חודשים וביקשתי פיצוי. החברה הסכימה לשלם לי ככתוב בחוזה, אך פנתה אלי וביקשה שאסכים להתפשר איתה על הסכום כיוון שלטענתה הייתה זו טעות.
נציג החברה טען לי שאני קבלתי תשואה על סכום ההשקעה שלי כאילו שכל הסכום נשאר מושקע לאורך התקופה (אף שבאמת הכסף יצא מההשקעה ע"פ לוח התשלומים כפי שהתחייבתי בהסכם המכר וא"כ סכום ההשקעה הלך וקטן) לכן בעצם יוצא שאני שילמתי את כל הסכום רק בסיום ההשקעה ולא ע"פ לוח התשלומים ולכן במקרה כזה מקובל שגם הם לא צריכים להתחייב לי ללוח זמנים (אלא שבטעות החתימו אותי על חוזה סטנדרטי).
רציתי לדעת האם אכן כך מקובל? האמנם זו טעות?
אם זו טעות אני מוכן להתפשר ולא להוציא את כל המגיע לי ע"פ החוזה.

שלום. אני מבקש לדעת האם יש כללים ברורים כמה מ"ר של שטח שרות שווים 1 מ"ר שטח בניה עיקרית לצורך חישוב היטל השבחה.
תודה ויום טוב
חיים

שלום.
במידה ויש שטח של 1,000 מ"ר ויש בו היתר לבניה של 30% בניה עיקרית ( 300"מ"ר ) + 10% שטחי שרות
האם אחוזי שטח השרות מחושבים מהשטח המבונה (30 מ"ר = 10% * 300) או מכלל השטח של 1 דונם (100 מ"ר = 10% * 1,000)
תודה
חיים

אני בעלת דירה בכתובת אבן גבירול 87 בתל-אביב. יזם פרטי מתחום האופנה יזם תמ"א 38/1. אני היחידה מכל הדיירים שלא חתמה על החוזה, וגם ולא קיבלתי ממ"ד ומרפסת. היזם מסיים בימים אלו את הבניה מבלי שפנה למפקחת לאכוף עלי חתימת הסכם. לדברי מפקח הבניה, הבניין לקראת סיום, יקבל טופס 4 והדיירים יחזרו לדירותיהם. האמנם יכול יזם לעקוף את המפקחת, לבנות ולקבל טופס 4 מבלי שכל הדיירים חתמו ומבלי שהמפקחת אכפה את חתימתי? תודה על תשובה בהקדם. יעל אלוני 055-9624122

אני גרה בשכירות כבר כמעט 5 חודשים, שכרנו את הדירה לשנה ואין בהסכם אוצפיה של סיום החוזה לפני הזמן.
בעל הדירה הוא בן אדם מבוגר וכל תקלה בבית לוקח לו המון זמן לסדר אם בכלל, כלומר יש לנו כרגע ביעה במספר חלונות בדירה וכבר חודש שזה לא תוקן, בנוסף לכל העניין יש תקלה באחת המעליות (יש 2) והמעלית התקולה שלא עובדת היא המעלית שבת ואנחנו שומרים שבת וגרים בקומה 9 עם תינוק. בקופת הועד אין מספיק כסף לתיקון המעלית לכן מחכים שכל בעלי הדירות ישלמו על תיקון המעלית ועד שלא ישלמו לא תהיה מעלית, כלומר לא יהיה לנו אין לצאת ולחזור הביתה עם התינוק.
השאלה שלי האם המצב הזה מקנה לי אפשרות לסיים את החוזה ולצאת מהדירה?

 

בבעלות אבי חנות ששווה כ-800 א' שח ונרכשה בשנת 74 והופעלה על ידו כעסק. כנראה שהיום העלות המקורית הינה כ-1 ש"ח. אבי כבן 90 ולאחרונה החליט לסגור את החנות אותה הפעיל כעסק.

רציתי לשאול מה המס הצפוי במקרה שימכור את החנות. מה המס הצפוי במקרה שישכיר את החנות תמורת כ-5000 שח לחודש?

מה המס הצפוי במידה ומי שימכור או ישכיר את הנכס יהיה היורשים החוקיים בעתיד כשהו חו"ח ייפטר.

תודה,

כ.ג