פורטל עורכי דין הגדול בישראל
שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,721)
האם קיים סיכון ברכישת הדירה?
המוכר רכש את הדירה מאדם פרטי שרכש את הדירה מחברה משכנת. הרכישה מהחברה המשכנת
היתה לפני 15 שנה (כאשר החברה היתה פעילה ולא בפירוק). לפני שנתיים החברה המשכנת התפרקה ומונה לה מנהל מיוחד ע"י ביהמ"ש המחוזי. הדירה טרם נרשמה בטאבו.
האם ישנו חשש לרכוש את הדירה? האם ישנם סיכונים? מה עלי לבדוק?
תודה.
שלום רב.
במקרה המתואר, רישום הזכויות בדירה עשוי להתעכב זמן ניכר. כמו כן, יש לוודא שכל העסקאות המתוארות דווחו ובנמצא אישורי מסים לכל אחת מהן. מעבר לכך קיימים מכשולים נוספים המשתנים ממקרה למקרה. כך למשל, אני מאד ממליץ לוודא מבעוד מועד עם הבנק המממן (ככל שחלק מהתמורה תמומן בהלוואת משכנתה), כי בנסיבות אלה יש אישור עקרוני להלוואה. אני ממליץ בחום להיעזר בעורך דין בביצועה של העסקה, ולו מן הטעם כי זו אכן מסוכנת יותר מעסקה "רגילה", במסגרתה זכויותיו של המוכר רשומות בפנקסי רשם המקרקעין.
בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד
תודה לך. ראשית, אין בכוונתי לקחת משכנתא. שנית, מה שהכי חשוב לי לדעת הוא האם לאור זאת שיש תיק פירוק נגד החברה המשכנת בביהמ"ש, יתכן וישנם נושים לחברה שיטענו בעתיד כי זכויותיהם על הדירה גוברת על זכויותי (במידה ואכן אחליט לרכוש את הדירה)?
על פניו, הדירה אינה רכוש של החברה וזו נמכרה מבעוד מועד למוכר למוכרים ולכן איני רואה קושי מסוג זה - שוב, ברמה העקרונית. יש לבדוק את המקרה לגופו על מנת ליתן ייעוץ נקודתי ורשמי.
בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד
בבית דו משפחתי - על מנת למכור בית אחד , האם חייבים על פי חוק המקרקעים הסכם שיתוף בין שני הבעלים?
שלום רב.
עצם המכירה אינה מותנית בקיומו של הסכם שיתוף.
בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד
הקלד את תגובתך
שלום.
היה ובין המוכר ובין השותף היה הסכם שיתוף, עשוי הסכם זה לחייב את הרוכש.
על כן, יש לבדוק בפנקסי רשם המקרקעין האם נרשם הסכם שיתוף בין בעלי הזכויות המקוריים.
בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד
השכרת חדר של בנין
שלום רב.
מבחינה קניינית, אני מניח שמדובר ברכוש משותף של כל בעלי הזכויות ולכן, ככל שעל ככולם מוסכם הדבר, אין מניעה להשכיר את האולם. מבחינה תכנונית הנושא מורכב יותר. יש לבדדוק, כי בהתאם לתכנית החלה והיתר הבניה, מותר לעשות שימוש באולם זה, בין היתר, לצורך משרד.
בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד
הסכם ממון לגבי נחלות
שלום רב.
על מנת שאוכל להשיב לשאלתך, עלי לבחון את הסכם הממון. אינני שותף לעמדה גורפת ואפריורית זו.
בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד
גובה מבנה שלא מחייב אישור בנייה
שלום.
אכן, בהתאם לדין, במקרים מסוימים ניתן פטור מחובת היתר בניה.
יש לבחון פרטנית את המבנה בו מדובר על מנת להשיב כדבעי.
בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד
הליך קנייני ותכנוני
אם קיים הליך תכנוני בעיריה האם המפקחת יכולה לתת לי צוו הריסה או קנסות ?
שלום שוב.
הסעדים אותם מוסמכת המפקחת לפסוק אינם רלוונטיים להליכים התכנוניים התלויים ועומדים.
בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד
חריגות בניה
בעיריה הגשתי בקשה להיתר הרחבה אך טרם נדונה הבקשה בוועדה
שאלתי היא:
האם המפקחת יכולה לתת לי צו הריסה או קנס כספי בזמן שבעיריה הגשתי תוכניות בניה והרחבה שגם ככה אצטרך להרוס ולהפוך הכל חוקי עם היתר?
השכן הגיש התנגדות לבקשת ההיתר שלי בעיריה.
בברכה
מלי
שלום רב.
ההליך המתנהל בפני המפקחת הנו הליך קנייני ואילו ההליך המתנהל בעניין ההיתר הנו הליך תכנוני.
מדובר בשני הליכים שונים ונפרדים.
בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד
ביטול צ'ק שכירות עקב ליקויים חמורים בדירה
בחודש יולי האחרון שכרתי דירה וחתמתי על חוזה ובו מופיע שבמידה וארצה לעזוב את הדירה עליי לדאוג לדייר חלופי.
מיד כשהחלו הגשמים הראשונם החלה בעיית רטיבות חמורה בדירה. עם הזמן כל הבית מלבד הסלון התמלא בטחב ועובש. רהיטים הפכן ירוקים כמו גם, בגדים ונעליים.
פניתי לבעל הדירה שאמר שהוא זיפת ושעליי לנקות את הקירות עם מטלית ואקונומיקה.
הבעיה החמירה והנזק גדל. פניתי למומחה בתחום האיטום שקבע שהדירה לא ראויה למגורים, שכל הריהוט ניזוק ושעליי לפנות את הדירה.
כי היא מסכנת את בריאותי ובריאות ילדי.
כתבתי מכתב לבעל הדירה ובו סיפרתי על המצב וההחמרה ובמידה ולא יפעל לתיקון מיידי אקזז משכר הדירה הוצאות.
קיבלתי ממנו מכתב שבמידה ושכר הדירה יפגע יתבע אותי. הוא לא הגיע או התקשר לבדוק מה קורה.
אני וילדיי גרים יחד בסלון היות ובשאר החדרים לא ניתן לישון.
במקביל עשיתי בירור מול השכנים שאמרו לי שמספר דיירים נטשו את הדירה עקב רטיבויות בדירה. בעל הדירה ידע על הבעיה ולא עדכן אותי כשנכנסתי.(נכנסתי בקיץ אחרי צביעת הדירה.)
כמו כן, כבר חודש אני וביתי עם ברונכיט שמתעקשת להישאר.
האם אני יכולה לבטל לו את את תשלום השכירות? אני אם חד הורית לשני ילדים. עברתי רק לפני חצי שנה לדירה ואין לי מושג איך אשלם עכשיו עבור הובלה, הוצאות דירה חדשה וכמובן כל הנזק שנגרם לתכולה.
מה גם שאנחנו מתגוררים בסלון ואני כבר יותר מחודש ישנה במזרון על הרצפה.
תודה מראש על ההתייחסות.
טל.
טל שלום.
לא ניתן להשיב על השאלה הארוכה ב"כן" / "לא", מבלי להידרש להסכם השכירות.
מציע להיוועץ בעורך דין לצורך כך, על מנת שילווה אותך בעניין זה.
בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד
דירה מחולקת
הקלד את תגובתך
נאמן של מי?!
1.תשלומים יופקדו בידיו הנאמנות של עו"ד המוכר.
2.כתוב גם שהפקדה לנאמן זה כמוהה כתשלום למוכר.
א. אז הוא נאמן רק של המוכר?
ב.ואם הנאמן חלילה ימעל-הקונה מסודר?!
ג.ואם הקונה בחוזה מותלה, רוצה שהנאמן הזה יהיה גם שלו ,לענייין הכספים המופקדים אצלו (שמא העסקה תתבטל ותהיה השבת כספים)
אז לעשותו נאמן משותף?!
ד. ואם נאמן משותף- אז במעילה, 2 הצדדים קונה מוכר אוכלים אותה?!
אם כן מה עושים אופטימלי בחוזה מותנה?
היקף הנאמנות וזהות הנהנה נקבעים בהתאם להסכם.
בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד
עורכי דין מובילים בפורום דיני מקרקעין
מתמחה במשפט אזרחי ומסחרי, חוזים, תביעות כספיות, עסקים וחברות, ייעוץ משפטי ליזמים וסטארטאפים, דיני אינטרנט, צוואות וירושות.
שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.
בעלת משרד עורכי דין במחוז המרכז, בעלת ידע וניסיון עתיר בתחום דיני הנזיקין והביטוח, לרבות נזקי נזילות, שריפה, תאונות עבודה ותאונות דרכים
"גרפולוגית משפטית מוסמכת מטעם האגודה הישראלית לגרפולוגיה המשמשת כעדה מטעם בית המשפט..."
מייסדת ושותפה בחברת עו"ד דרדיק פלם מימן ומתמחה בתחום המקרקעין, על ענפיו. בעלת ניסיון רב בכל הנוגע לבתים משתפים, לרבות בייצוג בתביעות שעניינן נציגות בית משותף, בעלות, שימוש וכו' ומשמשת כמייצגת מטעם האגודה לתרבות הדיור.
קטגוריות פופולאריות
תחומי עיסוק נבחרים
ערים מרכזיות
