שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,693)

במקרה שבו רק שני יורשים נהנים בפועל מהשירות המשפטי, והצד השלישי (הקרן/הקדש) לא שותף להסכמה או להנאה מהשירות, הנטייה היא לראות בהוצאה כהתחייבות פנימית בין הנהנים בפועל.
אם לא הייתה הסכמה מראש על אופן ההתחלקות – והעו"ד לא נשכר במפורש בשם כולם – אז יש היגיון לחלק את העלות שווה בשווה בין מי שנהנה מהשירות בפועל, כלומר 50:50.

אי אפשר לחייב את הקרן בהוצאות, מאחר שהיא גוף סטטוטורי שלא התחייב, ולעיתים אף אינה רשאית לשלם הוצאות כאלה בלי אישור ממשרד המשפטים.

ככל ששמעון ודן הם אלו שפעלו, יזמו, נהנו מהשירות ולמעשה קידמו את עניינם שלהם (גם אם באופן עקיף קודמה גם זכות ההקדש) – הם נחשבים "המזמינים בפועל" ויישאו שניהם בלבד בעלות, ולרוב בשווה.

אם לא קיימת הסכמה אחרת או מסמך שמסדיר זאת – החלוקה השוויונית (50:50) היא הסבירה והצודקת משפטית.

למרות שזו עדיין תקופת השכירות והדיירת זכאית לשמירה על פרטיותה, בעלת הדירה כן זכאית לבדוק את מצב הנכס – במיוחד כשיש חשש לנזקים או צורך בהכנת הדירה לשוכר הבא.

במצבים כאלה ניתן להפעיל מספר מנגנונים:

שליחת התראה בכתב – רצוי בדוא"ל ובוואטסאפ, בה תצייני שמדובר בבדיקה הכרחית לפני תום תקופת השכירות, לצורך טיפול בליקויים שמכוסים באחריות, ולהערכת מצב הדירה.

אם הדיירת ממשיכה לסרב – אפשר לציין בהתראה שכל נזק שיתגלה בדירה לאחר מסירת החזקה – יהיה באחריותה האישית, גם אם תטען שלא גרמה לו. במקרים חריגים ניתן לפנות לבית משפט בתביעה על הפרת חוזה ונזקים (גם ללא צ'ק ביטחון).

העדר צ’ק ביטחון – לא שולל את הזכות לתבוע. אם יתברר שנגרמו נזקים לדירה – ניתן להגיש תביעה כספית קטנה (או רגילה) נגד הדיירת, בצירוף מסמכים, תמונות וחוות דעת של אנשי מקצוע.

נושא הרווחה – העובדה שהדיירת מלווה על ידי הרווחה אינה מגנה עליה מפני הפרת חוזה. אפשר (ולפעמים אף מומלץ) לעדכן את העובדת הסוציאלית על המצב, במיוחד כשיש חשש להזנחה או סיכון לרכוש.

כן, ניתן לתבוע – אך בכפוף למגבלות הדין וההליך המתנהל נגדו.
כאשר אדם נמצא בהליך פשיטת רגל (או חדלות פירעון לפי החוק החדש), נכנסות לתוקף מגבלות שונות על האפשרות לתבוע אותו או להמשיך בהליכים קיימים.
אם טרם ניתן צו לפתיחת הליכים/צו כינוס – ניתן להגיש תביעה רגילה לבית משפט.
אם כבר ניתן צו לפתיחת הליכים או צו כינוס – חלה "הקפאת הליכים", כלומר:
לא ניתן להגיש תביעה חדשה או להמשיך בהליך קיים בלי קבלת רשות מבית המשפט של חדלות הפירעון.
כל החוב הופך להיות "חוב בר תביעה" ויש להגיש אותו במסגרת תיק פשיטת הרגל (לנאמן).
בית המשפט רשאי לאשר המשך ההליך רק אם יש אינטרס מיוחד, כמו למשל תביעת סילוק יד מדירה או תביעה נזיקית חמורה.

כאשר מתבצעת העברת חוזה מלאה, כולל המחאת זכויות וחבויות באישור הקבלן – מדובר בהחלפת רוכש, ולא בכיסוי חוב.

המשמעות היא שהרוכש החדש נכנס בנעליו של הרוכש המקורי מול הקבלן, ומקיים את התחייבויות החוזה כאילו הוא עצמו חתם עליו מלכתחילה. מבחינה משפטית ומסחרית – זהו מנגנון של המחאת חוזה ולא עסקת פירעון חוב.

ככל שהרוכש לא החזיק בפועל אף אחת מהדירות, אך ניתן טופס 4 לשתיהן, ייתכן שיחשב כמי שרכש שתי דירות מגורים מזכות. כדי לעמוד בתנאי הפטור לדירה יחידה, עליו היה למכור את הדירה הראשונה בתוך 18 חודשים – ובתנאי שהייתה דירת מגורים מזכה בעת הרכישה.

מכיוון שהדירה הראשונה נמכרה לפני מסירת החזקה ואחרי תשלום חלקי בלבד (10%), ייתכן ולא הייתה "דירת מגורים מזכה" – ולכן הרוכש לא עמד בתנאי הפטור ויחויב במס רכישה לפי מדרגות של דירה שנייה.

מומלץ לבדוק את מועד קבלת טופס 4 בפועל ואת התנאים המלאים בעסקאות, כי יש חשיבות גם לאופי ההחזקה והתשלום לצורך קביעה סופית.

אם נרשמת בטאבו כיורש על סמך צו ירושה או צו קיום צוואה תקף, והרישום בוצע כדין – הסיכוי למחוק את זכויותיך בטאבו נמוך מאוד.
המפקחת על רישום המקרקעין אינה מוסמכת למחוק זכויות רשומות אלא אם מדובר בטעות מהותית או במרמה. רישום בטאבו מהווה ראיה חותכת לזכות, ובדרך כלל לא ניתן לערער עליו במסגרת טענה חוזית מצד יזם.
מומלץ להכין מסמכים (צו ירושה, שטר רישום, נסח טאבו) ולהיות ערוך באם תוגש תביעה

עורך הדין של הקבלן רשאי לדווח למיסוי מקרקעין מטעמך, אך זה לא נחשב לייצוג שלך בהסכם הרכישה. עורך הדין מייצג את הקבלן בלבד, ולא את האינטרסים שלך כרוכש. מומלץ לשכור עורך דין פרטי שידאג לאינטרסים האישיים שלך.