שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,698)

יוסף שלום,

שאלתך כללית מידי אולם באופן כללי אנסה להשיב כי עליך למדד את מחיר המכירה, לנקות את הסכומים שהוצאת להשבחת המגרש ככל שהוצאת. ההפרש בין מחיר הרכישה הממודד בתוספת ההוצאות למחיר המכירה הוא "באופן עקרוני בלבד" השבח שנצבר לך - בשלב זה עליך לערוך חישוב יחסי לכל תקופת זמן (המס ששולם בכל שנה היה שונה) - קיימים מחשובונים שיכולים לסייע בעריכת החישוב כאמור.
ככל שתחפוץ אתה כמובן גם מוזמן לפנות למשרדנו לצורך בדיקת השבח באופן מדוייק.

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ ,עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

יובל שלום,
יש לבחון את השטח שרכשת האם הוא מוגדר כשטח לבניה מגורים- האם שולם בגינו מס רכישה לפי דירת מגורים ?
מה הכוונה עדיין לא קיבלת את השטח ?

אנא השלם פרטים על מנת שאוכל להשיבך לגופו של עניין.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

יובל,
שים לב שקיים שוני בין הגדרת הדירה לעניין לקבלת פטור ממס שבח לבין ההגדרה לצורף מס הרכישה,
ככל שרכשת שטח לבניה ושילמת בגינו מס רכישה (או לא שילמת כי מדובר בדירה יחידה)
הדירה הבאה שתרכוש תחשב כדירה שאינה יחידה (מס רכישה גבוה יותר).
קיימים בחוק מספר דרכים לראות במצבך כיום גם כבעל דירה אחת ועל כן הייתי ממליץ לפנות לייעוץ פרטני בטרם תבצע מהלך כלשהו.

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

רונית שלום,

באופן כללי להלן פירוט גובה מס הרכישה שאינה יחידה
- על חלק השווי שעד 1,089,350 ₪: 5%
- על חלק השווי שבין 1,089,350 ₪ – 3,268,040 ₪ – 6%
- על חלק השווי שבין 3,268,040 ₪ – 4,500,000 ₪ – 7%
- על חלק השווי שבין 4,500,000 ₪ – 15,000,000 ₪ – 7%
- על חלק השווי שמעל– 15,000,000 ₪ – 10%

תשומת ליבך כי ניתן להפחית משמעותית את המס הנ"ל בכל מיני דרכים, כמובן שהכל תלוי בנסיבות.
בטרם תבצעו הרכישה הייתי ממליץ להיוועץ באופן פרטני על מנת להקטין את המיסוי ככל הניתן.

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

שאבי שלום,

באופן עקרוני קיימים תקנות שכר טרחה מינימלי מומלץ - כלל - כללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), התש"ס - 2000.במסגרת התקנות שכ"ט המינימלי המומלץ הינו 7.5% + מע"מ מהסכום השנוי במחלוקת, אולם אין הסכום הזה מחייב את עורך הדין וכמובן שהוא רשאי לגבות ככל שימצא לנכון.

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורם מקרקעין

אפרים שלום רב,

יש לקרוא את סעיפי ההסכם על מנת להשיבך לגופו של עניין.
שים לב כי בד"כ העניין מוסדר באופן ברור בגוף ההסכם וכי אין "כללי אצבע" החלים על כל החוזים.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

דליה שלום רב,

לדאבוני שאלתך חסרה פרטים רבים,
למשל, כמה דירות יש בבעלותך כיום, כיצד קיבלת / רכשת את הדירות הנ"ל?
באופן עקרוני אבהיר כי ביום 1.1.2014 בוטל הפטור היודע "מכירה כל 4 שים בפטור ממס שבח הידוע" וכי כיום ישנן בדיקות אחרות שיש לערוך לפני שאוכל להשיבך.
ככל שתחפצי תוכלי לפנות למשרדי על מנת לקבל ייעוץ בעניין זה ישנם פתרונות רבים (תלוי בנסיבות המקרה שלך) אפילו למכור בפטור מלא את שתי הדירות (למשל פטור חד פעמי בתנאים מסוימים לרכישת דירה אחת במקום השתיים).

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

טל שלום,

1. יש לבחון האם הדירה ניתנה במתנה על ידי ההורים (כלומר האם היה שימוש בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. ככל שהתשובה חיובית יש לך תקופת צינון בחוק לפני שתוכל למוכרה בפטור או בשיטת החישוב הלינארי (היות וקיבלת את הדירה לפני תקופת המעבר). כמובן שיש לבחון את המצב לעומק יתכן וקיימת אפשרות בכל זאת להנות מפטור במכירת הדירה (ככל שתחפוץ אתה מוזמן לפנות למשרדי בענין זה לבדיקת הנושא).
2. לגבי הנושא השני - עו"ד מטעם הקבלן הוא שאמון על רישום הבית המשותף, הדבר מוסדר בד"כ בהסכם מול הקבלן, מה גם שבמועד הרכישה אני מניח ששולם על ידי הקונה תשלום שכ"ט בענין זה (לעו"ד מטעם הקבלן) - מציע לפנות ישירות לעורך הדין שייצג את הקבלן ולקבל ממנו הפרטים.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ ,עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

אלה שלום,

ככל שמדובר בדירתכם היחידה, וסכום התמורה אינו עולה על 4.5 מליון ש"ח (דירת יוקרה), תהיו זכאים ככל שתעמדו בתנאי הפטור (החזקה בדירה בלמעלה מ18 חודשים וכו') תהיו זכאים לפטור מלא מתשלום מס שבח.
ככל שלא מודבר בדירתכם היחידה (ותמכרו בתקופת המעבר), תשלמו 25% מס על השבח (בניכוי ההוצאות המותרות, אשר חלקן כוללות גם תשלום מס רכישה ושכ"ט עו"ד).

כמובן שהייתי ממליץ בטרם ביצוע העסקה להיוועץ עימי או עם כל עו"ד אחר המתמחה במיסוי מקרקעין.

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

עמית שום רב,

לא קיימת הגדרה משפטית, כיוון אוויר נבחן בד"כ באמצעות הכיוון אליו פונה הויטרינה הגדולה בדירה (בד"כ מרפסת / סלון).
לפרטים נוספים אודות תביעה בגין הנזק כאמור ככל שנגרם לך אתה מוזמן לפנות למשרדי.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ,עו" ד
מנהל פורום מקרקעין

אמנון שלום,

הקבלן שמייצג את הקבלן במסגרת מכירת הדירה, אמון על ביצוע רישום הבית המשותף וככל הנראה אף שילמת שכ"ט בענין זה במסגרת רכישת הדירה.
לאור כך ההיתי ממליץ ראשית לפנות לעוה"ד הנ"ל ולהבין היכן הדברים עומדים.

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורופ מקרקעין