שאלו עו"ד על נדלן(902)

כאזרחית מנן השורה שמוכרת עכשיו -כמה שיותר תקבל בעת מכירת החוזה ויותר מוקדם סכום גדול -יותר טוב לך.-בדרך כלל מקובל 10% בחוזה -עוד תשלום גדול באמצע והייתרה הקטנה יחסית בסוף.-כנגד נתינת מפתח. אם יש משכנתא -עדיף לך לקבל את סכום שיכסה אותה בהתחלה -ככה יהיה לך קצת אוויר מתשלומי משכנתא .

קבוצות הרכישה הפכו בשנים האחרונות מאוד פופולאריות בישראל. יחד עם זאת כמו בכל עסקה גם בעסקה זו חשוב לקבל ייעוץ משפטי טוב אשר יקנה לך הגנה נכונה בהסכם ועל מנת שתהיו בטוחים שכספכם לא ירד לטמיון. במידה ואיתרתם דירה בפרויקט בו הינכם מעוניינים מומלץ לכם לפנות לייעוץ פרטני אשר יבחן את ההסכם ויביא בפניכם את כל המידע לשם קבלת החלטה מושכלת האם להיכנס לעסקה עוד לפני החתימה על ההסכם.

על פניו נראה כי יש לבחון את הסכם המכירה ואת המסמכים הרלוונטיים עליהם חתם המנוח. מאחר וחסר פירוט עובדתי אני ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

על מנת להשיב לשאלותייך המעלות עניינים מיסויים מגוונים יש הכרח לקבל ממך פרטים נוספים ולהכין עבורך חוות דעת בעניין המיסוי. אני ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

התשובה לשאלה תלויה במידה רבה בהוראות ההסכם הרכישה עליו חתמת מול הקבלן. יחד עם זאת, הדבר נראה לא סביר שכן הגשת טופס 4 כולל בקשה לחיבור המבנה לרשם החשמל והמים וטלפון. מכאן שנשאלת השאלה מדוע אין עדיין חיבור של מים וחשמל לדירה אם התקבל טופס 4. ייתכן כי לא הוגשה בקשה לאישור הספקת חשמל ומים.

בשאלה חסרים פרטים עובדתיים. מדוע נדרש לעבות את העמודים? האם כחלק מפרויקט תמא 38? האם ביצוע העבודה נדרש לשם מניעת התמוטטות של הבניין? מי הזמין את הקבלן? האם קבלת ההחלטה לביצוע הפרויקט התקבלה כחוק? האם העבודות קיבלו היתר כדין? האם אתה חתום על הסכם מול הקבלן לביצוע העבודות? וכדומה. על פניו, ומבלי לקבוע באופן חד משמעי בעניין, נראה כי לא סביר שימנעו ממך לעשות שימוש בחניה שלך, במיוחד אם מדובר בחניה שרשומה על שמך בטאבו (ככל וזה המצב).

באופן עקרוני הדבר אפשרי בכפוף לקבלת אישור הבנק לטובתו נרשמה המשכנתא על הנכס. חשוב לבדוק באיזה אופן תעשה ההעברה - האם בהעברה במתנה בין הורה ובן או במכירה רגילה - יש לכך משמעות מבחינה פרוצדוראלית, כלכלית ומיסויית. הייתי ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני על מנת שתקבל ליווי להליך זה (גם מול הבנק).

רכישת חלקו של אחיך בדירה היא למעשה עסקה במקרקעין ולשם כך יש לעלות אותה על הכתב (ככל עסקה במקרקעין). לפי-כך, יש צורך להכין הסכם המסדיר את ההסכמות בין הצדדים (גם אם לא מדובר בהסכם מורכב כל כך). כמו כן, יש צורך להכין את כל המסמכים הנדרשים לשם רישום הדירה על שמך בטאבו, לרבות: שטרי מכר, בקשה לרישום בלשכת רישום המקרקעין, אישור עירייה לטאבו, אישורי מיסים ובמידה ואת מתכוונת לקחת משכנתא למימון הרכישה- אז גם את המסמכים הרלוונטיים לשם רישום המשכנתא בטאבו. כמו כן, יש להגיש הצהרה ללשכת מיסוי המקרקעין על ביצוע העסקה במועד. לעניין זה חשוב לציין כי ייתכן ומגיע לך פטור מתשלום מס שבח מקרקעין והייתי ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

לגבי החלק הראשון של השאלה בדבר הדרך בה הבנק נוהג - באופן עקרוני, אני ממליץ ללקוחתיי תמיד לברר פרטים אלו מול סניף הבנק ממנו הם מתכננים לקחת הלוואה. יחד עם זאת, ראוי לציין כי בדרך כלל כספיי המשכנתא לא נכנסים לחשבון הבנק שלך ונשארים שם עד להעברתם לקבלן, אלא, הבנק בדרך כלל מעביר את התשלום לחשבון הבנק שבבנק המלווה את הפרוייקט מטעם קבלן בהתאם ללוח התשלומים הקבוע בהסכם ובכפוף לכך שהקבלן חותם קודם לכן על כתב התחייבות כלפי הבנק. לגבי החלק השני של שאלתך- בדרך כלל בהסכמים של רכישת דירה מקבלן התשלום מתבצע ישירות לחשבון הבנק המלווה של הפרויקט על מנת לנוע מצב שכספים שיועדו להשלמת הבניה "ינותבו" לדברים אחרים. מכאן שיש לבדוק הסכם הרכישה מהם תנאי התשלום שנקבעו ולפי כך, ניתן יהיה לסייע לך להבין באיזה אופן בטוח יותר לשנות את ביצוע התשלום.

יש צורך לבדוק אילו הליכים עשיתם בדיוק בקשר להעברת הדירה ללא תמורה והאם הם הסתיימו או לא. בהתאם לתשובה לשאלה זו נוכל לייעץ לך יותר. הייתי ממליץ לכם לפנות לייעוץ פרטני.