שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,700)

למרות שזו עדיין תקופת השכירות והדיירת זכאית לשמירה על פרטיותה, בעלת הדירה כן זכאית לבדוק את מצב הנכס – במיוחד כשיש חשש לנזקים או צורך בהכנת הדירה לשוכר הבא.

במצבים כאלה ניתן להפעיל מספר מנגנונים:

שליחת התראה בכתב – רצוי בדוא"ל ובוואטסאפ, בה תצייני שמדובר בבדיקה הכרחית לפני תום תקופת השכירות, לצורך טיפול בליקויים שמכוסים באחריות, ולהערכת מצב הדירה.

אם הדיירת ממשיכה לסרב – אפשר לציין בהתראה שכל נזק שיתגלה בדירה לאחר מסירת החזקה – יהיה באחריותה האישית, גם אם תטען שלא גרמה לו. במקרים חריגים ניתן לפנות לבית משפט בתביעה על הפרת חוזה ונזקים (גם ללא צ'ק ביטחון).

העדר צ’ק ביטחון – לא שולל את הזכות לתבוע. אם יתברר שנגרמו נזקים לדירה – ניתן להגיש תביעה כספית קטנה (או רגילה) נגד הדיירת, בצירוף מסמכים, תמונות וחוות דעת של אנשי מקצוע.

נושא הרווחה – העובדה שהדיירת מלווה על ידי הרווחה אינה מגנה עליה מפני הפרת חוזה. אפשר (ולפעמים אף מומלץ) לעדכן את העובדת הסוציאלית על המצב, במיוחד כשיש חשש להזנחה או סיכון לרכוש.

כן, ניתן לתבוע – אך בכפוף למגבלות הדין וההליך המתנהל נגדו.
כאשר אדם נמצא בהליך פשיטת רגל (או חדלות פירעון לפי החוק החדש), נכנסות לתוקף מגבלות שונות על האפשרות לתבוע אותו או להמשיך בהליכים קיימים.
אם טרם ניתן צו לפתיחת הליכים/צו כינוס – ניתן להגיש תביעה רגילה לבית משפט.
אם כבר ניתן צו לפתיחת הליכים או צו כינוס – חלה "הקפאת הליכים", כלומר:
לא ניתן להגיש תביעה חדשה או להמשיך בהליך קיים בלי קבלת רשות מבית המשפט של חדלות הפירעון.
כל החוב הופך להיות "חוב בר תביעה" ויש להגיש אותו במסגרת תיק פשיטת הרגל (לנאמן).
בית המשפט רשאי לאשר המשך ההליך רק אם יש אינטרס מיוחד, כמו למשל תביעת סילוק יד מדירה או תביעה נזיקית חמורה.

כאשר מתבצעת העברת חוזה מלאה, כולל המחאת זכויות וחבויות באישור הקבלן – מדובר בהחלפת רוכש, ולא בכיסוי חוב.

המשמעות היא שהרוכש החדש נכנס בנעליו של הרוכש המקורי מול הקבלן, ומקיים את התחייבויות החוזה כאילו הוא עצמו חתם עליו מלכתחילה. מבחינה משפטית ומסחרית – זהו מנגנון של המחאת חוזה ולא עסקת פירעון חוב.

ככל שהרוכש לא החזיק בפועל אף אחת מהדירות, אך ניתן טופס 4 לשתיהן, ייתכן שיחשב כמי שרכש שתי דירות מגורים מזכות. כדי לעמוד בתנאי הפטור לדירה יחידה, עליו היה למכור את הדירה הראשונה בתוך 18 חודשים – ובתנאי שהייתה דירת מגורים מזכה בעת הרכישה.

מכיוון שהדירה הראשונה נמכרה לפני מסירת החזקה ואחרי תשלום חלקי בלבד (10%), ייתכן ולא הייתה "דירת מגורים מזכה" – ולכן הרוכש לא עמד בתנאי הפטור ויחויב במס רכישה לפי מדרגות של דירה שנייה.

מומלץ לבדוק את מועד קבלת טופס 4 בפועל ואת התנאים המלאים בעסקאות, כי יש חשיבות גם לאופי ההחזקה והתשלום לצורך קביעה סופית.

אם נרשמת בטאבו כיורש על סמך צו ירושה או צו קיום צוואה תקף, והרישום בוצע כדין – הסיכוי למחוק את זכויותיך בטאבו נמוך מאוד.
המפקחת על רישום המקרקעין אינה מוסמכת למחוק זכויות רשומות אלא אם מדובר בטעות מהותית או במרמה. רישום בטאבו מהווה ראיה חותכת לזכות, ובדרך כלל לא ניתן לערער עליו במסגרת טענה חוזית מצד יזם.
מומלץ להכין מסמכים (צו ירושה, שטר רישום, נסח טאבו) ולהיות ערוך באם תוגש תביעה

עורך הדין של הקבלן רשאי לדווח למיסוי מקרקעין מטעמך, אך זה לא נחשב לייצוג שלך בהסכם הרכישה. עורך הדין מייצג את הקבלן בלבד, ולא את האינטרסים שלך כרוכש. מומלץ לשכור עורך דין פרטי שידאג לאינטרסים האישיים שלך.

אריק שלום, אני מעריך כי יש לועד חוזה חתום מול שוכר המחסן
ככל ואינו מעוניין להתפנות, ראשית ניתן להפעיל את הערבות או הבטחונות ככל וישנן.
פניה להליך פינוי מושכר בבית משפט, קבלת צו פינוי
עדיין לא מתפנה, פונים להוצאה לפועל לפינויו בכוח.

המצב שאתה מתאר מערב מושגים של המחאת זכויות והמחאת חיובים בדיני חיובים, ולכן כדאי לבחון את ההיבטים המשפטיים של הפעולות שתוארו:

---

### 1. **ניתוח המצב לפי דיני חיובים**
- **המחאת זכויות:**
פלוני המחה לאדם 10% מהזכויות בדירה. פעולה זו היא המחאת זכויות, שבמסגרתה בעל הזכות (פלוני) מעביר לאדם חלק מזכויותיו כלפי היזם. המחאה זו תקפה לפי **סעיף 1 לחוק המחאת חיובים, תשכ"ט-1969**, כל עוד לא מדובר בזכות שאינה ניתנת להמחאה (למשל, זכות אישית).

- **המחאת חיובים:**
היזם המחה לאדם 90% מהחובות הקשורים לדירה. לפי **סעיף 6 לחוק המחאת חיובים**, המחאת חיוב (חוב) מחייבת את הסכמת הנושה (במקרה זה, היזם). אם הסכמה זו ניתנה, הרי שהאדם נכנס בנעליו של פלוני בנוגע לחובות.

- **השפעה על פלוני:**
אם היזם והאדם הסכימו להמחאת 90% מהחובות, הרי שפלוני אינו אחראי עוד לחובות שהועברו לאדם. עם זאת, יש לו אחריות לגבי 10% הנותרים (בהתאם לזכויות שהוא שמר לעצמו). כך, למעשה, פלוני יוצא חלקית מהתמונה, ותלותו מול היזם מצטמצמת.

---

### 2. **שאלת היקף הזכויות והחובות שנמכרו**
- כאשר פלוני מכר לאדם 10% מהזכויות, זו עסקת זכויות בלבד. אם היזם המחה לאדם 90% מהחובות, הדבר נוגע ליחסים שבין היזם לאדם, ולא ניתן לומר שפלוני "מכר" את החובות הללו, מאחר שלא הוא המחיל את החובות.
- בפועל, פלוני מכר לאדם **10% מהזכויות בדירה בלבד**, בעוד היזם העביר לאדם **90% מהחובות**. כך נוצר מצב שבו הזכויות והחובות אינם תואמים זה לזה מבחינה מספרית.

---

### 3. **התוצאה המשפטית**
- האדם מחזיק כעת ב-10% מהזכויות בדירה וב-90% מהחובות. מצב כזה עלול ליצור חוסר איזון בין הזכויות והחובות, דבר שעשוי לגרור סיבוכים משפטיים.
- אם החובות שהועברו לאדם (90%) עולים על הזכויות שרכש (10%), עלול להיווצר מצב של "גרעון זכויות", שעליו יש לתת את הדעת בהסכמים בין הצדדים.

---

### סיכום
1. פלוני יצא כמעט לחלוטין מהתמונה, למעט 10% זכויותיו בדירה, אם המחאת החיובים על ידי היזם לאדם נעשתה כדין.
2. פלוני לא "מכר חובות", אלא רק 10% זכויות, והיזם המחה את החובות לאדם.

המלצה::כדי למנוע סיבוכים ולבחון את תקפות ההמחאה, כדאי לוודא שכל ההסכמים הוסדרו בצורה ברורה ומתועדת, ואם יש ספק, מומלץ לפנות לעורך דין בתחום החוזים.

דוד קאופמן עו"ד | 072-2504994 | -law.co

אולג שלום, התמונה ברורה. האדם רכש מפלוני זכויות דירה בטרם נסתיימה הבניה.
אין ספק שבעל הערבויות ובפרט שעל שמו הוא הזכאי לקבל את הדירה.
לסרת כל ספק - יש לבדוק מול היזם שהוא רשם לפניו כי אותו אדם רכש מפלוני את הזכויות.

האם יש בעיה או חשש ממשהו?
בכל עניין מוזמן להתקשר.
דוד קאופמן עו"ד 072-2504994