פורטל עורכי דין הגדול בישראל
שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,698)
23/10/2013 19:51
בלה
העברת נכס ללא תמורה מאב לבן
העברת נכס ללא תמורה מאב לבן
ישנה חברה שהיא איגוד מקרקעין - החברה קנתה חלק בנכס שהוא בניין בעל 4 קומות . החלק הזה בנכס מתחלק : 1/3 לשותף אחד ו2/3 לשותף השני. ה-1/3 שייך לתושב ואזרח חוץ [אמריקאי] את השליש הזה הוא רוצה להעביר לבנו במתנה, שגם הוא תושב ואזרח אמריקאי. [ישראלים לשעבר שחיים שנים רבות בארה"ב] . ידוע לי שעלי להוציא דו"ח שמאי על חלקו בנכס, שאלתי היא איזה מס, אם בכלל, צריך לשלם ואיזה אחוזים מסכום הערכת הנכס.
תודה,
בלה
תודה,
בלה
בלה שלום,
שאלתך מורכבת מידי על מנת להשיב עליה במסגרת פורום זה.
אם תרצי אשמח אם תפני אלי באופן פרטני על מנת שאוכל לסייע בידך.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
24/10/2013 16:29
יוסף גור
שני בתים רשומים על אותה חלקה
שני בתים רשומים על אותה חלקה
האם זה חוקי ששני בתים רשומים על אותו גוש ואותה חלקה. שני הבתים סמוכים וגדר מפרידה בניהם. מה קורה מבחינת הזכויות והחובות במקרקעין.
יוסף שלום,
כמובן שזה חוקי.
שני הבתים אמורים להתנהל כגוף אחד, בכל הקשור לניצול זכויות הבניה,
אלא אם קיימות הוראות שונות בתקנון הבית המשותף,
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
21/10/2013 09:08
מיכל
הגבהת קרקע במגרש השכן
הגבהת קרקע במגרש השכן
במגרש השכן עומדים לבנות בית, ולפי התוכנית שהוצאתי מהועדה המקומית, יש להם כוונה להגביה את השטח (מילוי קרקע) מעל למגרש שלי בכמטר וחצי (שהם כמטר ועשרים מעל קו האפס). האם מותר להם לעשות זאת ללא אישור? האם מותר לי להגיש התנגדות? מעבר לתחושה הלא נעימה, ייוצר מצב שהבית שלי הוא אגן הניקוז של החצר שלהם... מה עושים?
תודה,
מיכל
תודה,
מיכל
מיכל שלום,
הנך יכולה להגיש התנגדות ככל שמדובר בהליך המצריך היתר.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
זאת השאלה ... האם זה הליך המצריך היתר?
הגבהת קרקע בהפרשים כאלו מצריכה היתר.
22/10/2013 12:03
מעיין
מה ההבדל בין משכנתא למשכון
מה ההבדל בין משכנתא למשכון
שלום,
אשמח להבין מה ההבדל בין משכנתא למשכון, אשמח לקבל תשובה שהיא עם פחות מושגים משפטיים,
נכון להיום אני מבין שמשכנתא יכול להיות על נכס בלבד ואילו משכון יכול להיות גם על מיטלטלין אבל לא ברור לי בהליך של רכישת דירה מה קודם למה, למה האחד קודם לשני, ומה המשמעות של כל אחד.
כלומר אם רשמתי משכון, למה אני צריך גם משכנתא?
בקיצור כל מה שיעזור לי להבין מה ההבדל בין השניים.
תודה!
אשמח להבין מה ההבדל בין משכנתא למשכון, אשמח לקבל תשובה שהיא עם פחות מושגים משפטיים,
נכון להיום אני מבין שמשכנתא יכול להיות על נכס בלבד ואילו משכון יכול להיות גם על מיטלטלין אבל לא ברור לי בהליך של רכישת דירה מה קודם למה, למה האחד קודם לשני, ומה המשמעות של כל אחד.
כלומר אם רשמתי משכון, למה אני צריך גם משכנתא?
בקיצור כל מה שיעזור לי להבין מה ההבדל בין השניים.
תודה!
מעיין שלום,
משכון - הוא שעבוד נכס (שאינו מקרקעין) לטובת חיוב כזה או אחר.
משכנתא - היא סוג של משכון אולם מתייחסת למקרקעין בלבד.
לגבי רכישת דירת מגורים, אם הנכס רשום בטאבו, הבנק יבקש לרשום משכנתא + משכון, אם הנכס אינו רשום בטאבו אין ברירה אלא לרשום משכון בלבד אצל רשום המשכונות.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
רשמתא שמשכון הוא שעבוד נכס שהוא אינו מקרקעין אבל מנגד רשמת שהבנק משכון ומשכנתא, למה הוא צריך לרשום משכון? ואיך הוא רושם משקון על מקרקעין?
מבחינת ה״כוח״ מה יותר חזק? למה צריך את שניהם ואי אפשר להסתפק באחד מהם?
משכון ניתן לרשום על כל נכס ברשם המשכונות
משכנתא ניתן לרשום רק על מקרקעין הרשומים בטאבו.
הבנק שמעוניין למשכן קרקע רושם את שניהם ליתר ביטחון, מבין שניהם כמובן שהעדיפות היא למשכנתא.
21/10/2013 05:42
עומרי
התניה בחוזה על אף האמור בחוק
התניה בחוזה על אף האמור בחוק
האם ניתן להתנות בחוזה על אף האמור בתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות) 1(3) ?
ואם כן האם ידוע לך פסיקה על כך ?
ואם כן האם ידוע לך פסיקה על כך ?
לטעמי לא ניתן להתנות - התקנה נקבעה על מנת להגן על בתי העסק העוסקים ביבוא - יצוא (כמובן בדיירות מוגנת).
יש לבחון את השאלה לגופו של עניין, בהסתמך על הנסיבות בהם הייתה התתניה ככל שהייתה
10/10/2013 12:18
א-ש
,תמ"א 38/2 הריסה ובינוי
,תמ"א 38/2 הריסה ובינוי
היזם משריין את עצמו מפני חוסר כדאיות כלכלית כבר עכשו ומקציב לעצמו זמן של עד שנה וחצי לנסיגה מהפרויקט
אין לדיירים אופציה כזו
כמו כן הוא רושם בהסכם כי חתימה על הסכם דינה כחתימה על בוררות
כמו כן הוא דורש לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובתו כבר עכשו לפני קבלת היתר הבנייה.
כמו כן הוא לא קובע גובה שכ"ד , ערך הדירה החדשה וערבויות מסים
הוא מציין בחוזה כי אלה ייקבעו אחרי קבלת היתר הבנייה
כנ"ל לגבי נוסח הערבויות
אין לדיירים אופציה כזו
כמו כן הוא רושם בהסכם כי חתימה על הסכם דינה כחתימה על בוררות
כמו כן הוא דורש לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובתו כבר עכשו לפני קבלת היתר הבנייה.
כמו כן הוא לא קובע גובה שכ"ד , ערך הדירה החדשה וערבויות מסים
הוא מציין בחוזה כי אלה ייקבעו אחרי קבלת היתר הבנייה
כנ"ל לגבי נוסח הערבויות
לא הייתי ממליץ לחתום על הסכם עם הספיעים שתוראו בשאלתך.
סעיפים אלו אינם מקובלים בהסכמי פינוי בינוי.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
יזם מציין:"בנק" הוא
בנק או כל גורם פיננסי אחר אשר יעמיד מימון לצורך בניית הפרויקט במסגרת הסכם ליווי סגןור בין היזם לבין התאגיד הבנקאי ו/או יעמיד את הערבויות הבנקאיות לטובת המוכרים וכן לטובת הרוכשים
האם אין הדבר מסוכן ולא ברור?
כמו כן מצויין בהסכם כי מחד גיסא הקבלן מחייב את המוכרים לחתום על הערת אזהרה בטאבו לטובת היזם עכשו, ומאידך גיסא גובה עברויות הביצוע, שכב"ד והמיסים תקבענה אחרי קבל ת דו"ח אפס ע"י הבנק או/ו ע"י השמאי?
האם סביר לחתום על הסכם כזה?
הקביעה תיעשה ע"י הבנק שייבחר ע"י היזם וסכומם ע"י השמאי או הבנק?
ציטוט הסעיפים אינו ברור מספיק.
לצערי לא ניתן באמצעות הפורום לבחון סעיפים בחוזה.
ממליץ לפנות לייעוץ פרטני.
19/10/2013 17:48
א-ק
תמ"א 38 הריסה ובינוי
תמ"א 38 הריסה ובינוי
היזם רשם בהסכם/חוזה סעיף שאינו מגדיר היום תכנית קומה טיפוסית ואינו מגדיר מיפרט.
הוא מציין שאלה יימסרו לנציגות הדיירים תוך שלושה חודשים מיום חתימת ההסכם.
הנציגות תתייחס למיפרט הטכני ולתכנית תוך 21 יום.
במיקרה של אי הסכמות, ימונה בורר/יועץ טכני או בהסכמה או/ ע"י לישכת המהנדסים.
פסיקתו תהיה סופית.
האם מקובלים חוזים כאלה?
שאלה נוספת:
האם נהוג לא לציין בהסכם את סכום שכה"ד ואת ערך/ 'ווי הדירה החדשה, אלא לרשום:
אלה ייקבעו אחרי קבלת היתר הבנייה.
שאלה אחרונה:
האם חייבים לחתום על ייפוי כח לרישום הערת אזהרה בטאבו עם חתימת ההסכם--
לפני קבלת היתר הבנייה?
הוא מציין שאלה יימסרו לנציגות הדיירים תוך שלושה חודשים מיום חתימת ההסכם.
הנציגות תתייחס למיפרט הטכני ולתכנית תוך 21 יום.
במיקרה של אי הסכמות, ימונה בורר/יועץ טכני או בהסכמה או/ ע"י לישכת המהנדסים.
פסיקתו תהיה סופית.
האם מקובלים חוזים כאלה?
שאלה נוספת:
האם נהוג לא לציין בהסכם את סכום שכה"ד ואת ערך/ 'ווי הדירה החדשה, אלא לרשום:
אלה ייקבעו אחרי קבלת היתר הבנייה.
שאלה אחרונה:
האם חייבים לחתום על ייפוי כח לרישום הערת אזהרה בטאבו עם חתימת ההסכם--
לפני קבלת היתר הבנייה?
שלום רב,
1. אינני ממליץ לחתום על הסכם לפני שקיים מפרט בסיסי ומוסכם על הדיירים. יתרה מכך הייתי מוסיף סעיף בהסכם שמפרט דירות הדיירים לא יפחת מהמפרט שמציע היזם לרוכשיו העתידיים.
2. שכ"ד המשולם לדיירים בזמן הבנייה צריך להיות מוסכם מראש, לגבי שווי הדירה החדשה, תקבע על ידי שמאי בסמוך למועד פינוי הדיירים וזאת על מנת שהבנק ינפיק ערבות חוק מכר בסכום זה.
3. אין חובה לחתום על ייפוי כוח. במידה ונחתם יפויי הכוח ישאר בידיו הנאמנות של עו"ד מטעם הדיירים ובידיו אף חשוב שיהיה יפוי כוח למחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת היזם / קבלן במידה וזה לא יעבוד בתנאי ההסכם.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
15/10/2013 11:56
כתריאל
תשלום עבור שיפוץ הבניין
תשלום עבור שיפוץ הבניין
דירתי שנמצאת בגג, היא הדירה הגדולה בבניין . בשל כך החליטו הדיירים שאני צריכה לשלם יותר ואפילו כפול מדמי השיפוץ . הדירה רשומה בטאבו: 68.6 מ"ר + שטח הצמדה של 66.7 מ"ר . למעשה הגודל של הקומה התחתונה כ 85 מ"ר כמו כל הדירות בבניין ,יש תוספת של הקומה העליונה שגודלו כ- 30 מ"ר בנוי ו 55 מ"ר מרפסות , כול הקומה העליונה כתובה בטאבו כשטח הצמדה על אף שבנוי בו .
כידוע לי ישנם שני דרכים לאופן חלוקת דמי השיפוץ .
(1 הנוסחה הרווחת והמקובלת ביותר , מקובלת ע"פ חוק
סכום השיפוץ * שטח רצפת דירתו של כל דייר ( ללא הצמדות )
מחולק ל - סך כל השטחים בבניין ( ללא הצמדות)
2)חלוקת סכום השיפוץ במספר הדיירים .
הדיירים פונים אליי שוב ושוב בטענה שעל ההצמדה בדירתי יש שטח בנוי וע"כ אני צריכה לשלם כפול . הם מאיימים כי ייתבעו אותי .יש לציין כי עזרה ובצרון אינה מתערבת בעניין אופן חלוקת דמי השיפוץ ,וגם האגודה לתרבות הדיור אינה נכנסת לעובי הקורה . אני מרגישה שהדיירים פשוט החליטו שאני צריכה לשלם כפול . מיותר לציין שאם אכן אני צריכה לשלם יותר , אני אשלם , אך אני לא יודעת היכן אני אמורה לבדוק את זה שלא ייצא ש אשלם סתם או הכנס להוצאות משפטיות ותביעות .מה עליי לעשות ? האם יש להם הילה לתבוע אותי ? איך והיכן ניתן לברר מה עליי לשלם לפי החוק ?
תודה רבה !
כידוע לי ישנם שני דרכים לאופן חלוקת דמי השיפוץ .
(1 הנוסחה הרווחת והמקובלת ביותר , מקובלת ע"פ חוק
סכום השיפוץ * שטח רצפת דירתו של כל דייר ( ללא הצמדות )
מחולק ל - סך כל השטחים בבניין ( ללא הצמדות)
2)חלוקת סכום השיפוץ במספר הדיירים .
הדיירים פונים אליי שוב ושוב בטענה שעל ההצמדה בדירתי יש שטח בנוי וע"כ אני צריכה לשלם כפול . הם מאיימים כי ייתבעו אותי .יש לציין כי עזרה ובצרון אינה מתערבת בעניין אופן חלוקת דמי השיפוץ ,וגם האגודה לתרבות הדיור אינה נכנסת לעובי הקורה . אני מרגישה שהדיירים פשוט החליטו שאני צריכה לשלם כפול . מיותר לציין שאם אכן אני צריכה לשלם יותר , אני אשלם , אך אני לא יודעת היכן אני אמורה לבדוק את זה שלא ייצא ש אשלם סתם או הכנס להוצאות משפטיות ותביעות .מה עליי לעשות ? האם יש להם הילה לתבוע אותי ? איך והיכן ניתן לברר מה עליי לשלם לפי החוק ?
תודה רבה !
שבוע טוב,
לטעמי במקרה שלך מדובר בהצמדה "חייה" כלומר ההצמדה נוצלה לבניית חדר על הגג.
יש לחשב את הקומה התחתונה + החדר על הגג + מחצית השטח הצמוד כמרפסת.
ניתן גם לשכור שמאי שיבצע את החישובים ויחלק זאת בין ככל הדיירים בבנין.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
10/10/2013 12:02
שי
זכויות הבנייה
זכויות הבנייה
לפי חוק מקרקעין שתוקן ב2012, דייר שלא חתם על הסכם שרוב הדיירים-80% חתמו עליו, יזומן למפקח עם קבלת היתר הבנייה
המפקח הוא היחיד שיכול לחייבו לפרויקט
האם במיקרה כזה הדייר יקבל את כל זכויות הבנייה שלו, או יאלץ להעבירן ליזם, כמו יתר הדיירים
האם תיתכן נגדו סנקציה נוספת או תביעת נזיקין בבית המשפט?
המפקח הוא היחיד שיכול לחייבו לפרויקט
האם במיקרה כזה הדייר יקבל את כל זכויות הבנייה שלו, או יאלץ להעבירן ליזם, כמו יתר הדיירים
האם תיתכן נגדו סנקציה נוספת או תביעת נזיקין בבית המשפט?
מבלי להתייחס לאחוזי ההסכמה הנדרשים, "יאלצו" אותו להסכים לפרוייקט וכמובן שהוא יקבל את התמורות שמקבלים הדיירים.
במידה והפרוייקט התעכב / לא יצא לפעול בעקבות סרבנותו מסיבות שאינן סבירות / רלוונטית בהחלטת אפשר לתבוע נזקים שנגרמו לשאר הדיירים.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
תביעת נזיקין אינה אפשרות המצויינת בחוק,אלא חיוב הדייר לבנות כמו האחרים אבל ההוצאות תהיינה עליו, אם הוא לא ויתר על כל זכויות הבנייה שלו, ואז האם הוא יקבל יותר מאחרים?
הדייר יחוייב להצטרף לפרוייקט, ובכך למעשה "מכר" את זכויות הבניה שלו ליזם. לא יקבל יותר מאחרים.
לגבי תביעת נזיקין - תמיד ניתן לתבוע אם ניתן להוכיח נזק.
עורכי דין מובילים בפורום דיני מקרקעין
עו"ד דרור הראל
מתמחה במשפט אזרחי ומסחרי, חוזים, תביעות כספיות, עסקים וחברות, ייעוץ משפטי ליזמים וסטארטאפים, דיני אינטרנט, צוואות וירושות.
גב' פנינה אריאלי
"גרפולוגית משפטית מוסמכת מטעם האגודה הישראלית לגרפולוגיה המשמשת כעדה מטעם בית המשפט..."
עו"ד הדס מושקוביץ
בעלת משרד עורכי דין במחוז המרכז, בעלת ידע וניסיון עתיר בתחום דיני הנזיקין והביטוח, לרבות נזקי נזילות, שריפה, תאונות עבודה ותאונות דרכים
עו"ד מהנדס משה גולני
"בעלים של משרד בוטיק, המתמחה בליקויי בניה, בייצוג וליווי בפרויקטים הנדסיים בתחום התשתיות..."
עו"ד אלון כהן
שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.
קטגוריות פופולאריות
תחומי עיסוק נבחרים
ערים מרכזיות
כל הזכויות שמורות ©עורכי דין - iLaw 2012
|
Designed at Studio Yap