שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,694)

אפרים שלום רב,

יש לקרוא את סעיפי ההסכם על מנת להשיבך לגופו של עניין.
שים לב כי בד"כ העניין מוסדר באופן ברור בגוף ההסכם וכי אין "כללי אצבע" החלים על כל החוזים.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

דליה שלום רב,

לדאבוני שאלתך חסרה פרטים רבים,
למשל, כמה דירות יש בבעלותך כיום, כיצד קיבלת / רכשת את הדירות הנ"ל?
באופן עקרוני אבהיר כי ביום 1.1.2014 בוטל הפטור היודע "מכירה כל 4 שים בפטור ממס שבח הידוע" וכי כיום ישנן בדיקות אחרות שיש לערוך לפני שאוכל להשיבך.
ככל שתחפצי תוכלי לפנות למשרדי על מנת לקבל ייעוץ בעניין זה ישנם פתרונות רבים (תלוי בנסיבות המקרה שלך) אפילו למכור בפטור מלא את שתי הדירות (למשל פטור חד פעמי בתנאים מסוימים לרכישת דירה אחת במקום השתיים).

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

טל שלום,

1. יש לבחון האם הדירה ניתנה במתנה על ידי ההורים (כלומר האם היה שימוש בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. ככל שהתשובה חיובית יש לך תקופת צינון בחוק לפני שתוכל למוכרה בפטור או בשיטת החישוב הלינארי (היות וקיבלת את הדירה לפני תקופת המעבר). כמובן שיש לבחון את המצב לעומק יתכן וקיימת אפשרות בכל זאת להנות מפטור במכירת הדירה (ככל שתחפוץ אתה מוזמן לפנות למשרדי בענין זה לבדיקת הנושא).
2. לגבי הנושא השני - עו"ד מטעם הקבלן הוא שאמון על רישום הבית המשותף, הדבר מוסדר בד"כ בהסכם מול הקבלן, מה גם שבמועד הרכישה אני מניח ששולם על ידי הקונה תשלום שכ"ט בענין זה (לעו"ד מטעם הקבלן) - מציע לפנות ישירות לעורך הדין שייצג את הקבלן ולקבל ממנו הפרטים.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ ,עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

אלה שלום,

ככל שמדובר בדירתכם היחידה, וסכום התמורה אינו עולה על 4.5 מליון ש"ח (דירת יוקרה), תהיו זכאים ככל שתעמדו בתנאי הפטור (החזקה בדירה בלמעלה מ18 חודשים וכו') תהיו זכאים לפטור מלא מתשלום מס שבח.
ככל שלא מודבר בדירתכם היחידה (ותמכרו בתקופת המעבר), תשלמו 25% מס על השבח (בניכוי ההוצאות המותרות, אשר חלקן כוללות גם תשלום מס רכישה ושכ"ט עו"ד).

כמובן שהייתי ממליץ בטרם ביצוע העסקה להיוועץ עימי או עם כל עו"ד אחר המתמחה במיסוי מקרקעין.

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

עמית שום רב,

לא קיימת הגדרה משפטית, כיוון אוויר נבחן בד"כ באמצעות הכיוון אליו פונה הויטרינה הגדולה בדירה (בד"כ מרפסת / סלון).
לפרטים נוספים אודות תביעה בגין הנזק כאמור ככל שנגרם לך אתה מוזמן לפנות למשרדי.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ,עו" ד
מנהל פורום מקרקעין

אמנון שלום,

הקבלן שמייצג את הקבלן במסגרת מכירת הדירה, אמון על ביצוע רישום הבית המשותף וככל הנראה אף שילמת שכ"ט בענין זה במסגרת רכישת הדירה.
לאור כך ההיתי ממליץ ראשית לפנות לעוה"ד הנ"ל ולהבין היכן הדברים עומדים.

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורופ מקרקעין

ניר שלום,

ככל שבמסגרת הסכם הרכישה מול הדיירים לא הוצג המחסן הנ"ל כרכוש משותף, וכי במהותו כמובן שאינו מוגדר כזה, אינני רואה כל בעיה להצמיד המחסן לדירה ספציפית.
הייתי ממליץ לבחון את השאלה האם באמת מחסן זה מלכתחילה אמור היה לשמש כרכוש משותף והוא "סופח" לרוכש 2 הדירות לאחר שנמכרו כבר מספר דירות בבנין.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

עודד שלום,

במכירת דירת מגורים לצד שלישי (כלומר שלא בין בני הזוג המתגרשים) אגב הליך גירושין אין פטור מיוחד ממס שבח, ויש לבחון את המקרה שלך בהתאם למצב המשפטי הקיים.
על פניו ככל שנכנסתם לשנת 2014 עם יותר מדירת מגורים אחת, אינכם זכאים לפטור מס מלא, אולם ללא ספק תהיו זכאים לחישוב המס המוטב, שלעיתים יוצר חבות במס שבח מאוד נמוכה (אלפי ש"ח בודדים).
כמובן שככל שיהיו לי פרטים נוספים בקשר למועדי רכישת הדירות / קבלתן במתנה ועוד פרטים נוספים אוכל לדייק בתשובתי.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

שלומי שלום,

נראה כי אתה מתבלבל בין מס שבח להיטל השבחה.
חוק ההסדרים החדש מתייחס, בין היתר, לשינויים בחוק מס שבח, וזאת להבדיל מהיטל ההשבחה אשר הינו מס המשולם לרשות המקומית (להבדיל מרשויות המס).

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

אין כל שינוי הקשור בחוק ההסדרים החדש בנוגע לסוגיית היטל ההשבחה שהעלת.

בהצלחה.