פורטל עורכי דין הגדול בישראל
שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,698)
21/10/2015 20:34
אסף
אחריות המצאת מכתב הסכמה מחברה משכנת
אחריות המצאת מכתב הסכמה מחברה משכנת
שלום,
כאשר מדובר בעסקת מכירת דירה אשר רשומה בחברה משכנת נתקלתי בבעיה בה עו"ד של הרוכשים מתעקש בצורה קשה (עד לרמת ביטול העסקה) שאפילו לאחר השלמת נוהל העברת הזכויות מהחברה המשכנת, מתן ייפוי כח בלתי חוזר, רישום הערת אזהרה ואף העברת הנכס (מתן מפתח) לידי הקונים הוא דורש שהרישום הסופי בחברה המשכנת לצורך קבלת "מכתב הסכמה" יבוצע ע"י עו"ד של המוכרים ובנוסף שהתשלום האחרון יוחזק בנאמנות עד לקבלת מסמך זה.
הבנתי שזוהי דרישה מאוד לא מקובלת שכן תהליכי רישום כאלה אמורים להיות תחת אחריותו הבלעדית של עו"ד הרוכשים.
אשמח לדעת אם הדבר נכון ואכן מקובל שתהליך זה יבוצע ע"י עו"ד הרוכשים.
תודה!
כאשר מדובר בעסקת מכירת דירה אשר רשומה בחברה משכנת נתקלתי בבעיה בה עו"ד של הרוכשים מתעקש בצורה קשה (עד לרמת ביטול העסקה) שאפילו לאחר השלמת נוהל העברת הזכויות מהחברה המשכנת, מתן ייפוי כח בלתי חוזר, רישום הערת אזהרה ואף העברת הנכס (מתן מפתח) לידי הקונים הוא דורש שהרישום הסופי בחברה המשכנת לצורך קבלת "מכתב הסכמה" יבוצע ע"י עו"ד של המוכרים ובנוסף שהתשלום האחרון יוחזק בנאמנות עד לקבלת מסמך זה.
הבנתי שזוהי דרישה מאוד לא מקובלת שכן תהליכי רישום כאלה אמורים להיות תחת אחריותו הבלעדית של עו"ד הרוכשים.
אשמח לדעת אם הדבר נכון ואכן מקובל שתהליך זה יבוצע ע"י עו"ד הרוכשים.
תודה!
אסף שלום,
הרישום בחברה המשכנת מבוצע על ידי נוהל העברת זכויות אשר ידוע מראש בטרם ביצוע העסקה. על עורך הדין המייצג את הרוכשים לקבל את הנוהל ולפעול על פיו. הדרישה אומנם נראית קצת מוגזמת, אך עם זאת ניתן להתגבר עליה בכך שהדבר יעשה בשיתוף פעולה בין הצדדים.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
29/09/2015 05:55
Ern
הערת אזהרה - דירה חדשה מקבלן
הערת אזהרה - דירה חדשה מקבלן
רכשתי דירה מקבלן שכיוון הסלון - מרפסת שמש פונה לכיוון צפון מערב.
בפועל נרשם בהערות כיוון צפון מזרח
פניתי לעו"ד של הקבלן - וזו תשובתו:
"רישום הערות האזהרה הינו רישום זמני אשר נועד להבטיח את זכויותיכם עד לרישום הבית המשותף ורישום זכויותיכם ביחידה נפרדת.
כיוון הדירה נקבע על פי מיקום חדר השינה ועל כן כיוון הדירה שלכם הינו אכן צפון-מזרח, זאת על אף שנמסר לי כי המרפסת שלכם פונה לכיוון רחוב כצנלסון, קרי מערב.
בין כה וכה, אין משמעות לעניין וזכויותיכם מובטחות.
משרדנו החל ברישום הבית המשותף ואין צורך לבצע תיקון של רישום הערת האזהרה"
האם ניתן לקחת כיוון דירה ע"פ כיוון חדר השינה?
האם אני צריך לקבל את התשובה הזו?
מה המשעמות של הערה הזו?
תודה מראש
ern
בפועל נרשם בהערות כיוון צפון מזרח
פניתי לעו"ד של הקבלן - וזו תשובתו:
"רישום הערות האזהרה הינו רישום זמני אשר נועד להבטיח את זכויותיכם עד לרישום הבית המשותף ורישום זכויותיכם ביחידה נפרדת.
כיוון הדירה נקבע על פי מיקום חדר השינה ועל כן כיוון הדירה שלכם הינו אכן צפון-מזרח, זאת על אף שנמסר לי כי המרפסת שלכם פונה לכיוון רחוב כצנלסון, קרי מערב.
בין כה וכה, אין משמעות לעניין וזכויותיכם מובטחות.
משרדנו החל ברישום הבית המשותף ואין צורך לבצע תיקון של רישום הערת האזהרה"
האם ניתן לקחת כיוון דירה ע"פ כיוון חדר השינה?
האם אני צריך לקבל את התשובה הזו?
מה המשעמות של הערה הזו?
תודה מראש
ern
שלום רב,
הערת אזהרה הינה דרך להבטיח, בין היתר את האופציה שדירתכם לא "תמכר פעמיים", זאת עוד בטרם יבוצע רישום הזכויות על שמכם בטאבו במסגרת רישום בית משותף.
אם אני מבין נכון אתם כבר גרים בדירה ומטבע הדברים יודעים היטב להיכן היא פונה.
תשובתו של עורך הדין אינה יכולה להיות שונה מהמיקום של הדירה שלכם בפועל וככל שאכן היא תואמת כך למעשה תרשם הדירה.
טוב שהפניתם את תשומת ליבו לעניין - מציע כי מיד עם רישום הבית המשותף בדקו שתשריט הבניין תואם למיקום הדירה בפועל.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
28/09/2015 18:08
Eran
ברכישת דירה מקבלן - תוכנית חשמל/ מים
ברכישת דירה מקבלן - תוכנית חשמל/ מים
.שלום רב,
ברכישת דירה מקבלן
האם הקבלן מחויב למסור את תכניות החשמל של הבית
והאם הוא מחויב למסור את תכנית האינסטלציה/ מים של הבית
תודה מראש,
ברכישת דירה מקבלן
האם הקבלן מחויב למסור את תכניות החשמל של הבית
והאם הוא מחויב למסור את תכנית האינסטלציה/ מים של הבית
תודה מראש,
שלום רב,
קימת חובה לצרף מפרט לפי חוק המכר.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
10/09/2015 17:53
ליאת שטרום
פיצוי מוסכם בשל אי דיווחי המוכר
פיצוי מוסכם בשל אי דיווחי המוכר
1. האם מוכר שלא דיווח על הצפות שאירעו בבניין טרם המכירה הדבר גובל בהפרה יסודית בשל חובת הדיווח על דברים מהותיים ? לטענתו המדובר בתחזוקה לקויה ולכן לא דיווח שכן דבר שכזה אינו ליקוי בבניין עליו יש לדווח.
2. בחדר שירותים שנה אחר שנה יש לנו נזילה ומבדיקה שערכנו ואף אישר המוכר מה שלא עדכן בזמן המכירה הייתה גם לו נזילה באותו מקום אבל שנגרמה מבעיה אחרת ומאחר וזה היה בזמן שבין הקניה של הדירה למסירתה די שתיקן ולטענתו לא היה צריך לדווח.
אודה לדעתכם מעט בהרחבה ברשותכם בעניין שמאוד מטריד את מנוחתי,נראה לי שמדובר בהפרה יסודית שבגינה ניתן לתבוע את הפיצוי המוסכם.
חג שמח.
2. בחדר שירותים שנה אחר שנה יש לנו נזילה ומבדיקה שערכנו ואף אישר המוכר מה שלא עדכן בזמן המכירה הייתה גם לו נזילה באותו מקום אבל שנגרמה מבעיה אחרת ומאחר וזה היה בזמן שבין הקניה של הדירה למסירתה די שתיקן ולטענתו לא היה צריך לדווח.
אודה לדעתכם מעט בהרחבה ברשותכם בעניין שמאוד מטריד את מנוחתי,נראה לי שמדובר בהפרה יסודית שבגינה ניתן לתבוע את הפיצוי המוסכם.
חג שמח.
ליאת שלום,
1. יש לבחון לגופו את ניסוח ההסכם, ככל שמדובר בפגם מהותי הייתה לטעמי חובה לדווח על כך.
2. כנ"ל.
ככל שתחפוץ אשמח לבחון את נוסח ההסכם אל מול המצב העבודתי אותו אתה מתאר בטרם אוכל לחוות דעתי המשפטית.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
06/09/2015 07:52
רמי
רישום דירת ירושה בטאבו
רישום דירת ירושה בטאבו
אנו שולשה אחים, אח אחד חסוי ומונה לו אפוטרופוס. לאחרונה הוצאנו צו ירושה לירושה אותה ירשנו שלושתנו. מבקשים עתה לרשום דירת הירושה שהורישו לנו על שמנו.
שאלתי, האם האח החסוי יכול לחתום על הבקשה לרישום הורשה בעצמו, או שהאפוטרופסים לרוכושו אמורים לחתום בשמו. אודה לתשובתך.
שאלתי, האם האח החסוי יכול לחתום על הבקשה לרישום הורשה בעצמו, או שהאפוטרופסים לרוכושו אמורים לחתום בשמו. אודה לתשובתך.
רמי שלום,
במדינת ישראל החוק המגדיר ומסדיר את ענייניהם של החסויים הוא חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, תשכ"ב-1962.
במסגרת חוק זה, ממונה לאדם החסוי אפוטרופוס הואיל ויוצאים מנקודת הנחה שהחסוי אינו יכול/כשיר לדאוג לענייניו, מכאן שעל כל בקשה רשמית מטעם החסוי נדרשת חתימת האפוטרופוס.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
05/09/2015 19:51
אלונה
היטל השבחה
היטל השבחה
שלום רב. לפני כ4 שנים רכשנו בית פרטי שנעשו בו לפני שרכשנו שינוי תבע. המוכר לא מימש אותם לפני המכירה.
לפני כ8 חודשים התחלתי בתהליך הגשת בקשה לאישורי בניה בדיוק לפי אותו שינוי תבע ללא חריגה ממנו.
פניתי לעיירה בשאלה האם היטל ההשבחה שולם ע"י המוכר בזמן המכירה והוציאו לי את הטופס שאין חובות מול העירייה אך לא שולם על ידו כלום אלא רשום בטופס 'לא חל' נאמר לי שיכול להיות שבגלל שהשינוי תבע נעשה כנראה ע"י הקבלן של כל הפרויקט כנראה שהוא שילם.
כרגע לאחר וועדה על הבקשה שלי אחד הדרישות של הוועדה זה לשלם היטל השבחה.
האם חל עליי לשלם באמת מס זה למרות שנאמר לי שלא ?
במידה ולא חרגתי כלל משינוי התבע האם על פי חוק חל עליי לשלם עכשיו? או שבטוח שהמס הזה שולם כבר על ידי מישהו בעת שינוי התבע?
אשמח לעזרה והכוונה בנושא
לפני כ8 חודשים התחלתי בתהליך הגשת בקשה לאישורי בניה בדיוק לפי אותו שינוי תבע ללא חריגה ממנו.
פניתי לעיירה בשאלה האם היטל ההשבחה שולם ע"י המוכר בזמן המכירה והוציאו לי את הטופס שאין חובות מול העירייה אך לא שולם על ידו כלום אלא רשום בטופס 'לא חל' נאמר לי שיכול להיות שבגלל שהשינוי תבע נעשה כנראה ע"י הקבלן של כל הפרויקט כנראה שהוא שילם.
כרגע לאחר וועדה על הבקשה שלי אחד הדרישות של הוועדה זה לשלם היטל השבחה.
האם חל עליי לשלם באמת מס זה למרות שנאמר לי שלא ?
במידה ולא חרגתי כלל משינוי התבע האם על פי חוק חל עליי לשלם עכשיו? או שבטוח שהמס הזה שולם כבר על ידי מישהו בעת שינוי התבע?
אשמח לעזרה והכוונה בנושא
אלונה שלום,
על פניו לפי תיאורך נראה כי ככל שחל היטל השבחה הוא היה אמור להגבות מהמוכר שמכר לך את הבית, זאת ככל שההיטל אכן נובע משינוי התב"ע אותה השעה. שימי לב כי לעיתים ניתן ליתן התחייבות לתשלום המס בשלב מאוחר יותר ומכאן שניתן לקבל גם אישורים לטאבו. כך או כך מציע לך לפנות לעו"ד או שמאי בתחום המקרקעין על מנת לספק שומה נגדית.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
02/09/2015 16:25
מתתיהו
חוזה לרכישת דירה
חוזה לרכישת דירה
שלום וברכה,
1.ממה צריך להיזהר כשרוכשים דירה?
2.מהם כל הדברים שיש לבדוק כשרוכשים דירה למגורים?
1.ממה צריך להיזהר כשרוכשים דירה?
2.מהם כל הדברים שיש לבדוק כשרוכשים דירה למגורים?
שלום רב,
לצרי קצרה היריעה בכדי למנות במסגרת פרום זה את כלל הנושאים מהם צריך הקונה להזהר בבואו לרכוש דירת מגורים.
אציע כי תפנה לעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין שעשה שתבחר לרכוש דירה.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
31/08/2015 14:03
hgec
השלמת בניין חדש.
השלמת בניין חדש.
שלום רב.
אני גר בבניין חדש שקיבל טופס 4 לפני כחודש. נכון להיום: המעלית לא עובדת עדיין, הלובי לבניין אינו סגור כולל אינטרקום ואין פיתוח סביבתי. האם יש זמן מינימלי להשלמת הבניין?
בתודה מראש.
אני גר בבניין חדש שקיבל טופס 4 לפני כחודש. נכון להיום: המעלית לא עובדת עדיין, הלובי לבניין אינו סגור כולל אינטרקום ואין פיתוח סביבתי. האם יש זמן מינימלי להשלמת הבניין?
בתודה מראש.
שלום רב,
בד"כ בהסכמי רכישה מקבלן, עורך הדין המייצג את הדיירים מבקש כי תוך X חודשים יסתיימו עבודות הפיתוח. כך או כך חייבת להיות התייחסות לעובדה כי עד לסיום עבודות הפיתוח, הרוכשים יוכלו להתגורר בבנין ולעשות שימוש בו ובמתקניו שימוש סביר.
מציע לכן לבחון נקודות אלו בהסכם עליו חתמתם.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
26/08/2015 11:14
מיטל
דירה בירושה
דירה בירושה
שלום ,הוריי הורישו לי דירה לפני שנפטרו לפני כ20 שנה. כרגע אני מעוניינת לקנות דירה עם בעלי , האם זכותיי נפגעו שכבר יש דירה על שמי ? אנחנו מחפשים דיור בר השגה.
מיטל שלום,
אם אני מבין נכון הוריך העבירו אליך דירה ללא תמורה לפני שנפטרו.
ככל שישנה דירה על שמך, יתכן והדבר יגרום לך ש"לא לעמוד" בתנאי הסף לדיור בר השגה.
על מנת לבחון את מצבך המשפטי מציע לך לפנות באופן פרטני.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
15/09/2015 00:25
ענת פ
דירה בשכירות ופינוי בינוי
דירה בשכירות ופינוי בינוי
שלום לכם!
אני מתגוררת כבר שנים רבות מאוד (עם בעלי ובתי) בדירתו של בעלה שיחיה של אמי ז"ל.
ההסכם ביננו הוא על שכר דירה אפס. מסיבותיו הוא, בפועל ההתייחסות היא כבר כאילו זו הדירה שלנו, רק חשוב לו שהיא תמשיך להיות רשומה על שמו.
נישואי המשכיר עם אמי היו נישואיו היחידים, אין לו ילדים משלו והוא ערירי מבחינה משפטית (כלומר אין יורשים אלא אם ישאיר צוואה).
באזורנו אמור להתקיים פרויקט בינוי פינוי (קודם יבנו את החדש, אז יעבירו לשם את הדיירים מהבתים הקיימים, ואז יהרסו את הקיים), וזה כולל את הבניין בו אנו גרים. הרוב הגדול של בעלי הדירות כבר חתמו, ונראה שיש כבר את האחוז הנדרש להוצאת הפרויקט לפועל.
בעל הדירה שלנו גם מבוגר מאוד (79) ולא בריא. מסיבותיו הוא, למרות שהוא בעד הפרויקט, הוא מסרב לחתום. ברור לשני הצדדים שאין זה משנה איזו דירה תהייה שלו, כל זמן שהוא בחיים, אנחנו נתגורר בה (אלא אם נעזוב מיוזמתנו). כך שאם הפרויקט יתבצע ומעבר הדירות יתרחש בחייו, והוא יקבל דירה חליפית, אין לנו בעיה. השאלה מה יקרה אם הוא לא יחתום על הפרויקט ומעבר הדירה יתבצע (האם הוא יהי זכאי לדירה בבניין החדש), ואם המעבר יתרחש לאחר מותו והוא לא יותיר צוואה שמעבירה את הדירה לרשותנו, ואנחנו עדיין נגור בדירה הנוכחית - האם נקבל אנחנו דירה בבניין החדש או שנזרק לרחוב (מצבנו הכלכלי, אם לא ישתנה, לא מאפשר לנו לקנות או לשכור דירה אחרת)?
בקיצור, אני מבקשת לדעת עד כמה הכרחי שהוא יחתום לבינוי פינוי, ועד כמה חשוב שיעשה צוואה (ואם אכן חשוב, איך גורמים לו לעשות זאת בצורה חוקית)
תודה מראש
ושנה טובה
אני מתגוררת כבר שנים רבות מאוד (עם בעלי ובתי) בדירתו של בעלה שיחיה של אמי ז"ל.
ההסכם ביננו הוא על שכר דירה אפס. מסיבותיו הוא, בפועל ההתייחסות היא כבר כאילו זו הדירה שלנו, רק חשוב לו שהיא תמשיך להיות רשומה על שמו.
נישואי המשכיר עם אמי היו נישואיו היחידים, אין לו ילדים משלו והוא ערירי מבחינה משפטית (כלומר אין יורשים אלא אם ישאיר צוואה).
באזורנו אמור להתקיים פרויקט בינוי פינוי (קודם יבנו את החדש, אז יעבירו לשם את הדיירים מהבתים הקיימים, ואז יהרסו את הקיים), וזה כולל את הבניין בו אנו גרים. הרוב הגדול של בעלי הדירות כבר חתמו, ונראה שיש כבר את האחוז הנדרש להוצאת הפרויקט לפועל.
בעל הדירה שלנו גם מבוגר מאוד (79) ולא בריא. מסיבותיו הוא, למרות שהוא בעד הפרויקט, הוא מסרב לחתום. ברור לשני הצדדים שאין זה משנה איזו דירה תהייה שלו, כל זמן שהוא בחיים, אנחנו נתגורר בה (אלא אם נעזוב מיוזמתנו). כך שאם הפרויקט יתבצע ומעבר הדירות יתרחש בחייו, והוא יקבל דירה חליפית, אין לנו בעיה. השאלה מה יקרה אם הוא לא יחתום על הפרויקט ומעבר הדירה יתבצע (האם הוא יהי זכאי לדירה בבניין החדש), ואם המעבר יתרחש לאחר מותו והוא לא יותיר צוואה שמעבירה את הדירה לרשותנו, ואנחנו עדיין נגור בדירה הנוכחית - האם נקבל אנחנו דירה בבניין החדש או שנזרק לרחוב (מצבנו הכלכלי, אם לא ישתנה, לא מאפשר לנו לקנות או לשכור דירה אחרת)?
בקיצור, אני מבקשת לדעת עד כמה הכרחי שהוא יחתום לבינוי פינוי, ועד כמה חשוב שיעשה צוואה (ואם אכן חשוב, איך גורמים לו לעשות זאת בצורה חוקית)
תודה מראש
ושנה טובה
עורכי דין מובילים בפורום דיני מקרקעין
עו"ד הדס מושקוביץ
בעלת משרד עורכי דין במחוז המרכז, בעלת ידע וניסיון עתיר בתחום דיני הנזיקין והביטוח, לרבות נזקי נזילות, שריפה, תאונות עבודה ותאונות דרכים
עו"ד מהנדס משה גולני
"בעלים של משרד בוטיק, המתמחה בליקויי בניה, בייצוג וליווי בפרויקטים הנדסיים בתחום התשתיות..."
עו"ד דרור הראל
מתמחה במשפט אזרחי ומסחרי, חוזים, תביעות כספיות, עסקים וחברות, ייעוץ משפטי ליזמים וסטארטאפים, דיני אינטרנט, צוואות וירושות.
עו"ד אלון כהן
שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.
עו"ד משה פרץ
"ליווי לכל אורך ההליך המשפטי אל מול הגורמים הרלוונטיים תוך דגש על מתן יחס אישי ומקצועי..."
קטגוריות פופולאריות
תחומי עיסוק נבחרים
ערים מרכזיות
כל הזכויות שמורות ©עורכי דין - iLaw 2012
|
Designed at Studio Yap