סגור

מצא עורך דין :

קטגוריה
תחום עיסוק
בחר איזור
בחר עיר

שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,684)

עסקת מקרקעין היא בין הגדולות, אם לא הגדולה מבין אלה שרבים מאיתנו ביצעו או יבצעו בעתיד. מדובר אפוא בעסקאות אשר סכומן גבוה לאין שיעור ביחס לשאר העסקאות אותן אנו מבצעים ביום יום. מעבר לכך, אדם מן היישוב אינו בקיא בפרוצדורה ובמהות הקשורה לעריכתן. במסגרת פורום דיני מקרקעין זה, נעשה כל שניתן על מנת לסייע לכם גולשי iLaw בהבנת סוגיות הנוגעות לדיני מקרקעין. אם יש לכם שאלה בנושאים הבאים, אז הגעתם למקום הנכון: רכישה, מכירה או השכרה של מקרקעין, הסכמים, שינוי תב"ע, בתים משותפים, קבוצות רכישה, עסקאות קומבינציה, סכסוכים במקרקעין, פינוי פולשים, דמי מפתח, דיור מוגן, כינוס נכסים, ועוד שאלות הקשורים לדיני מקרקעין. מנהל פורום דיני מקרקעין, נמצא כאן לרשותכם. בכל עת, פשוט העלו שאלתכם ואנו מבטיחים כי תיענו בהקדם.

קרא עוד

שאל בפורום דיני מקרקעין

מענה משפטי מקצועי ומהיר, קבלו תשובות בדוא”ל ללא עיכוב

גולש/ת יקר/ה,
פורום זה אינו מנוהל על ידי עורך דין – ולכן המענה יכול להתעכב מעט.


הנהלת האתר עושה את המירב לאתר עורך דין בתחום שישיב על שאלתך בהקדם.
עמכם הסליחה. מוזמנים לבדוק שנית בימים הקרובים

אם הינך עורך דין בתחום ומעוניין בניהול הפורום – פנה עוד עכשיו בטלפון 03-6006646
או באמצעות טופס יצירת קשר ונשמח לעמוד לשירותך בהקדם

מנהל פורום דיני מקרקעין

תום חיימוב
איזור: תל אביב
פקס:
טלפון: הצג טלפון

"משרד מ.חיימוב מתמחים בתחום המקרקעין הכולל עסקאות מכר ורכישה, מיסוי מקרקעין, היטלי השבחה, תמא 38 ועוד..."

21/06/2025 18:44 אלי כוכבי מבקשים סיוע משפטי לבניית ממד מבקשים סיוע משפטי לבניית ממד
אנו זוג קשישים בני 86 נכים וניצולי שואה וסיעודיים גרים במיני קוטג' בחזית בית משותף . יש לנו בתוך הבית 14 מדרגות לשם כך בנינו לעצמנו מעלית בתוך הבית. אין לנו ממד ואין לנו יכולת מעשית בעת אזעקה לרדת במדרגות ולא במעלית ולצאת להסתובב מסביב לבניין לחפש מקלט. ליד הבית שלנו יש קרקע משותפת נטושה מזה למעלה מ40 שנה כף רגל אדם לא דרכה במקום . אנחנו מבקשים לבנות על חלק מהקרקע הזו את הממד שכנים יוכלו לבנות מעלינו גם לעצמם. אנו צופי שיהיו שכנים צרי עיין ולכן אנו מקדימים לקחת עורך דין שייצג אותנו וסייע לנו, עד לבניית הממד

01/06/2025 14:03 אריק 5 מס שבח מס שבח

אני נכה סיעודי קשה (דרגה 7 מקסימלית בבטוח לאומי) ומוכר את הדירה למימון ״דיור מוגן״ איני גר בדירה וזו אינה דירתי היחידה.
האם יש דרך שאוכל לקבל פטור לפי סעיף
49ב(2) לחוק מס שבח

07/05/2025 07:03 יוסי שינוי תבע שינוי תבע
האם שותף במקרקעין יכול לכפות שינוי תבע על השותפיפ האחרים מתעשיה למגורים ומסחר. אם ישנה חלוקה בעין במגרש כלומר תתי חלקות של כל שותף נמצאים בחלקים מובחנים במגרש, האם חלוקת המגרש היא לפי יחס השטחים המוגדרים או לפי יחס בין השטחים המבונים בפועל.

19/12/2024 08:34 נהוראי שכר טרחה עו שכר טרחה עו"ד
קיימת ירושה של בית בירושלים, המנוח היה ערירי.
החלוקה 20% (דן) 55% (שמעון) 25% (קרן/הקדש לעילוי נשמתו בניהול אפוטרופוס הכללי), כמובן השמות בדויים.
הבניין מיועד לפינוי בינוי, מאחר ויש קרן שמחזיקה ב 25% לא ניתן לרשום בטאבו את היורשים דן ושמעון.
במשך כמה שנים עבד עו"ד על התיק, וכעת רוצה את שכרו.
1. צד אחד מבקש חלוקה יחסית בהתאם לצוואה, כלומר דן משלם 20% שמעון משלם 55% וב 25% מתחלקים חצי חצי.
2. הצד שני מבקש חלוקה של חצי חצי על הכל 50:50.
מה החוק אומר במקרה זה?
תודה רבה

במקרה שבו רק שני יורשים נהנים בפועל מהשירות המשפטי, והצד השלישי (הקרן/הקדש) לא שותף להסכמה או להנאה מהשירות, הנטייה היא לראות בהוצאה כהתחייבות פנימית בין הנהנים בפועל.
אם לא הייתה הסכמה מראש על אופן ההתחלקות – והעו"ד לא נשכר במפורש בשם כולם – אז יש היגיון לחלק את העלות שווה בשווה בין מי שנהנה מהשירות בפועל, כלומר 50:50.

אי אפשר לחייב את הקרן בהוצאות, מאחר שהיא גוף סטטוטורי שלא התחייב, ולעיתים אף אינה רשאית לשלם הוצאות כאלה בלי אישור ממשרד המשפטים.

ככל ששמעון ודן הם אלו שפעלו, יזמו, נהנו מהשירות ולמעשה קידמו את עניינם שלהם (גם אם באופן עקיף קודמה גם זכות ההקדש) – הם נחשבים "המזמינים בפועל" ויישאו שניהם בלבד בעלות, ולרוב בשווה.

אם לא קיימת הסכמה אחרת או מסמך שמסדיר זאת – החלוקה השוויונית (50:50) היא הסבירה והצודקת משפטית.

30/01/2025 11:05 אינה שכרות שכרות
שלום לכולם. חוזה שכירות נגמר בעוד כמה ימים
דיירת מזניחה את הדירה ולא נותנת לבדוק מה המצב הדירה . דירה אחרי שיפוץ.נכנסתי רק לסלון וראיתי שבית מאוד מוזנח,דיירת סגרה מטבח עם וילון, סגרה כל הדלתות בחדרים אומרת שאני פוגעת בפרטיות שלה ואין לי זכות לבדוק מה מצב הדירה עד שהיא גרה שם וברור שבמצב הזה אני לא יכולה להארות דירה לדיירים חדשים. רוצה לציין שדיירת מטופלת במשרד הרווחה .בכל בקשה שלה תכף עניתי מהיום למחר..כולל החלפת מזגנים למזגנים חדשים ועוד.אתמול אמרה לי ש יש בעיה בחדר אחד בקיר ויש נזילה כבר כמה חודשים ולא רצתה להגיד לי בגלל שלא רוצה שאיש מקצוע יכנס הביתה .ויש עדיין אחריות לשיפוץ ולמזגנים... אין צ'ק ביטחון של דיירת..תודה רבה

למרות שזו עדיין תקופת השכירות והדיירת זכאית לשמירה על פרטיותה, בעלת הדירה כן זכאית לבדוק את מצב הנכס – במיוחד כשיש חשש לנזקים או צורך בהכנת הדירה לשוכר הבא.

במצבים כאלה ניתן להפעיל מספר מנגנונים:

שליחת התראה בכתב – רצוי בדוא"ל ובוואטסאפ, בה תצייני שמדובר בבדיקה הכרחית לפני תום תקופת השכירות, לצורך טיפול בליקויים שמכוסים באחריות, ולהערכת מצב הדירה.

אם הדיירת ממשיכה לסרב – אפשר לציין בהתראה שכל נזק שיתגלה בדירה לאחר מסירת החזקה – יהיה באחריותה האישית, גם אם תטען שלא גרמה לו. במקרים חריגים ניתן לפנות לבית משפט בתביעה על הפרת חוזה ונזקים (גם ללא צ'ק ביטחון).

העדר צ’ק ביטחון – לא שולל את הזכות לתבוע. אם יתברר שנגרמו נזקים לדירה – ניתן להגיש תביעה כספית קטנה (או רגילה) נגד הדיירת, בצירוף מסמכים, תמונות וחוות דעת של אנשי מקצוע.

נושא הרווחה – העובדה שהדיירת מלווה על ידי הרווחה אינה מגנה עליה מפני הפרת חוזה. אפשר (ולפעמים אף מומלץ) לעדכן את העובדת הסוציאלית על המצב, במיוחד כשיש חשש להזנחה או סיכון לרכוש.

11/02/2025 11:29 אינה שכרות שכרות
האם אפשר לתבוע מישהו שעבר או עובר תהליך פשיטת רגל...הפרת חוזה שכירות...תודה רבה

כן, ניתן לתבוע – אך בכפוף למגבלות הדין וההליך המתנהל נגדו.
כאשר אדם נמצא בהליך פשיטת רגל (או חדלות פירעון לפי החוק החדש), נכנסות לתוקף מגבלות שונות על האפשרות לתבוע אותו או להמשיך בהליכים קיימים.
אם טרם ניתן צו לפתיחת הליכים/צו כינוס – ניתן להגיש תביעה רגילה לבית משפט.
אם כבר ניתן צו לפתיחת הליכים או צו כינוס – חלה "הקפאת הליכים", כלומר:
לא ניתן להגיש תביעה חדשה או להמשיך בהליך קיים בלי קבלת רשות מבית המשפט של חדלות הפירעון.
כל החוב הופך להיות "חוב בר תביעה" ויש להגיש אותו במסגרת תיק פשיטת הרגל (לנאמן).
בית המשפט רשאי לאשר המשך ההליך רק אם יש אינטרס מיוחד, כמו למשל תביעת סילוק יד מדירה או תביעה נזיקית חמורה.

15/02/2025 19:43 אפריים kpbh ,akuo v,nurv kpbh ,akuo v,nurv
שלום רב, רכישת דירה מקבלן. מכירת זכויות בדירה לפני תשלום התמורה ומסירת חזקה.
העברה של חוזה שלם כוללת המחאת זכות והמחאת חבות. וזאת באישור הקבלן.
מבחינת צד ג' הקונה הרוכש החדש. זהו כיסוי חוב עבור הרוכש הראשון או החלפת רוכשים מול הקבלן? אודה למענה

כאשר מתבצעת העברת חוזה מלאה, כולל המחאת זכויות וחבויות באישור הקבלן – מדובר בהחלפת רוכש, ולא בכיסוי חוב.

המשמעות היא שהרוכש החדש נכנס בנעליו של הרוכש המקורי מול הקבלן, ומקיים את התחייבויות החוזה כאילו הוא עצמו חתם עליו מלכתחילה. מבחינה משפטית ומסחרית – זהו מנגנון של המחאת חוזה ולא עסקת פירעון חוב.

04/02/2025 23:49 שמעון מיסיוי מקרקעין מיסיוי מקרקעין
שלום, פלוני רוכש מקבלן שני דירות על הנייר (בטווח של שלושה חודשים). עבור דירה ראשונה קיבל מס רכישה 0 (על פי מדרגת מס דירה יחידה).
עבור הדירה השניה לא שילם מס רכישה בטענה שהתחייב למכור את הדירה הראשונה בתוך 18 חודש.
יש טופס 4 לשני הדירות. בשני הדירות פלוני לא קיבל את החזקה ושניהן בבעלות תאגיד. פלוני מכר את הזכויות בדירה הראשונה (שבה שילם 10% מהתמורה בלבד). האם פלוני חייב במס רכישה דירה שנייה מאחר ולא עמד בתנאי דירת מגורים מזכה בשני הדירות?
תשובתך:

ככל שהרוכש לא החזיק בפועל אף אחת מהדירות, אך ניתן טופס 4 לשתיהן, ייתכן שיחשב כמי שרכש שתי דירות מגורים מזכות. כדי לעמוד בתנאי הפטור לדירה יחידה, עליו היה למכור את הדירה הראשונה בתוך 18 חודשים – ובתנאי שהייתה דירת מגורים מזכה בעת הרכישה.

מכיוון שהדירה הראשונה נמכרה לפני מסירת החזקה ואחרי תשלום חלקי בלבד (10%), ייתכן ולא הייתה "דירת מגורים מזכה" – ולכן הרוכש לא עמד בתנאי הפטור ויחויב במס רכישה לפי מדרגות של דירה שנייה.

מומלץ לבדוק את מועד קבלת טופס 4 בפועל ואת התנאים המלאים בעסקאות, כי יש חשיבות גם לאופי ההחזקה והתשלום לצורך קביעה סופית.

03/04/2025 08:40 חי מחיקת זכויות בטאבו מחיקת זכויות בטאבו
מחיקת הזכויות שלי בטלפני כ-8 חודשים נרשמתי בטאבו כיורש במקרקעין במושע, המקרקעין האמור נמצא בהליך תמ"א 38 הריסה ובניה, פניתי ליזם כדי להסדיר את זכויותיי, ובתשובה קיבלתי מכתב שהיזם מתכוון להגיש תביעה למפקחת על רישום המקרקעין מסגרתה הם יבקשו למחיקת הזכויות שלי בטאבו בטענה שאין לי כל זכויות במקרקעין. הוצאתי העתק מאושר של השטר מלשכת הרישום, וכן נסח טאבו שלמנוח היו חלקים בלתי מסוימים במקרקעין, וכיום החלקים הללו רשומים על שמי. שאלתי: האם מפקחת על רישום המקרקעין יכולה/רשאית למחוק את זכויותיי? מה עלי לעשות כדי להתמודד על טענות אלו?אבו

אם נרשמת בטאבו כיורש על סמך צו ירושה או צו קיום צוואה תקף, והרישום בוצע כדין – הסיכוי למחוק את זכויותיך בטאבו נמוך מאוד.
המפקחת על רישום המקרקעין אינה מוסמכת למחוק זכויות רשומות אלא אם מדובר בטעות מהותית או במרמה. רישום בטאבו מהווה ראיה חותכת לזכות, ובדרך כלל לא ניתן לערער עליו במסגרת טענה חוזית מצד יזם.
מומלץ להכין מסמכים (צו ירושה, שטר רישום, נסח טאבו) ולהיות ערוך באם תוגש תביעה

04/02/2025 14:39 דניאל הצורך בהסכמה של שאר בעלי הנכסים בבנין בבניית חדר על הגג הצורך בהסכמה של שאר בעלי הנכסים בבנין בבניית חדר על הגג
אהלן, שאלה לגבי זכוויות בניה בגג.
אני גר בהרצליה שם קיימת תוכנית הר-1635 שמתירה לדירות גג שהגג מוצמד אליהן לבנות חדר יציאה לגג. אחד ״המוקשים״ בתוכנית הוא שהיא דורשת הסכמה של 75 אחוז מבעלי הנכסים בבניין.
מסמכי הבית המשותף של הבניין שלנו מנוסחים באופן שלטעמי הלא משפטית מאפשר להנות מהזכויות גם ללא הסכמה (יחידות 3/8/9 הן היחידות עם הגג). הייתי שמח להבין אם כך הדבר.

״לפי תקנון מוסכם מתאריך 3.11.1983 עולים הפרטים הבאים:
אחוזי הבניה בגין כל החלקה 139 יחולקו שווה בשווה בין בעלי היחידות 139/3, 139/8,139/97 וכל אחד מהם יהיה רשאי לנצלם בלי קבלת הסכמת יתר בעלי היחידות בבנין ו/או מי מהם בתנאי שיקבלו היתר לכך מאת הרשות המוסמכת ובכפוף לתנאי
ההיתר.
בעלי יחידות אלה יתירו העמדת מערכת סולרית לחימום מים ואנטנה מרכזית לטלוויזיה על גג הגגון שבבעלותם.
בעלי היחידות דלעיל, לאחר שישתמשו ו/או יממשו את הבניה הנ"ל, יהיו חייבים לתקן כל נזק שייגרם לרכוש המשותף אם ייגרם, כל זה על חשבונם בלבד.
לאחר שישתמשו ו/או יממשו בעלי היחידות דלעיל את זכויותיהם, יהיו רשאים להגיש בקשה לתקן צו בתים משותפים של הבית הכל בלי לקבל הסכמת יתר בעלי היחידות בבית ו/או מי מהם, לשם רישום היחידות הנוספות שתבנינה וכן לבקש תיקון תקנון״


תודה מראש






עורכי דין מובילים בפורום דיני מקרקעין

משה גולני
עו"ד מהנדס משה גולני

"בעלים של משרד בוטיק, המתמחה בליקויי בניה, בייצוג וליווי בפרויקטים הנדסיים בתחום התשתיות..."

דרור הראל
עו"ד דרור הראל

מתמחה במשפט אזרחי ומסחרי, חוזים, תביעות כספיות, עסקים וחברות, ייעוץ משפטי ליזמים וסטארטאפים, דיני אינטרנט, צוואות וירושות.

אירית דרדיק פלם
עו"ד אירית דרדיק פלם

מייסדת ושותפה בחברת עו"ד דרדיק פלם מימן ומתמחה בתחום המקרקעין, על ענפיו. בעלת ניסיון רב בכל הנוגע לבתים משתפים, לרבות בייצוג בתביעות שעניינן נציגות בית משותף, בעלות, שימוש וכו' ומשמשת כמייצגת מטעם האגודה לתרבות הדיור.

אורית בן ברוך
עו"ד אורית בן ברוך

"הניסיון המקצועי שלי יחסוך לכם מס.."

עו"ד משה פרץ
עו"ד משה פרץ

"ליווי לכל אורך ההליך המשפטי אל מול הגורמים הרלוונטיים תוך דגש על מתן יחס אישי ומקצועי..."