שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,698)

ניר שלום,

ככל שבמסגרת הסכם הרכישה מול הדיירים לא הוצג המחסן הנ"ל כרכוש משותף, וכי במהותו כמובן שאינו מוגדר כזה, אינני רואה כל בעיה להצמיד המחסן לדירה ספציפית.
הייתי ממליץ לבחון את השאלה האם באמת מחסן זה מלכתחילה אמור היה לשמש כרכוש משותף והוא "סופח" לרוכש 2 הדירות לאחר שנמכרו כבר מספר דירות בבנין.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

עודד שלום,

במכירת דירת מגורים לצד שלישי (כלומר שלא בין בני הזוג המתגרשים) אגב הליך גירושין אין פטור מיוחד ממס שבח, ויש לבחון את המקרה שלך בהתאם למצב המשפטי הקיים.
על פניו ככל שנכנסתם לשנת 2014 עם יותר מדירת מגורים אחת, אינכם זכאים לפטור מס מלא, אולם ללא ספק תהיו זכאים לחישוב המס המוטב, שלעיתים יוצר חבות במס שבח מאוד נמוכה (אלפי ש"ח בודדים).
כמובן שככל שיהיו לי פרטים נוספים בקשר למועדי רכישת הדירות / קבלתן במתנה ועוד פרטים נוספים אוכל לדייק בתשובתי.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

שלומי שלום,

נראה כי אתה מתבלבל בין מס שבח להיטל השבחה.
חוק ההסדרים החדש מתייחס, בין היתר, לשינויים בחוק מס שבח, וזאת להבדיל מהיטל ההשבחה אשר הינו מס המשולם לרשות המקומית (להבדיל מרשויות המס).

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

אין כל שינוי הקשור בחוק ההסדרים החדש בנוגע לסוגיית היטל ההשבחה שהעלת.

בהצלחה.

דורון שלום,

חוק המקרקעין, פוטר את הדייר בקומת הקרקע מתשלום בעבור התקנת מעלית בבית משותף (במקרה שלכם זה לא משנה כי היזם משלם בעבור התקנתה).

לגבי אחזקה שוטפת ככל שלא הוסכם אחרת בין דיירי הבניין תאלץ להשתתף בעלות זו.

שים לב שהיזם אינו יכול לפטור את הדייר הסרבן מתשלום עלויות אלו גם כן.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

ארלט שלום,

ככל שנכנסת לשנת 2014 עם שתי דירות מגורים מזכות לא תהא זכאי לפטור ממס שבח מלא, אלא אם תמכור 2 דירות לצורך רכישת דירה אחת יקרה יותר (וככל שתעמוד בתנאי סעיף פטור זה).
שים לב כי בשל העבודה שאתה מעוניין למכור את הדירה בה אתה מחזיק משנת 70, תהא זכאי לחישוב הלינארי, קרי השבח שנצבר לך יחולק במספר שנות האחזקה השבח הריאלי עד לשנת 2014 לא יחושב לך (אולם שים לב שכן יחושב לך שבח אינפלציוני עליו אין פטור).

לצורך קבלת חישוב מדוייק באשר למס שעליך יהיה לשלם במכירת הדירה כאמור אתה מוזמן לפנות לאלי באופן פרטני.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

ארלט שלום,

תשובתי לא משתנה גם לאור הנתונים הנוספים מעלה.
שימי לב שלאור מחסור רב בנתונים גם בתשובתי מעלה לא קבעתי שבהכרח תשלמי מס שבח, וככל שתחפצי לקבל תשובה חד משמעית עלי לקבל ממך פרטים נוספים ולערוך חישובים במסגרת ייעוץ פרטני.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

יצחק שלום,

באופן ככלי קיים פטור "חד פעמי" המתייחס למכירת 2 דירות לצורך רכישת דירה אחת, אולם יש לעמוד בתנאי הסעיף.
בנוסף יש לבחון את מצב הדירה שעדיין בבניה, ככל שנכנסת לשנת 2014 עם דירה אחת בלבד (הדירה החדשה בנייתה עדיין לא נסתיימה) יתכן ותוכל לבקש פטור מתשלום מס שבח לפי סעיף 49ב2 בנוסחו החדש.

הייתי ממליץ בחום לפנות למשרדנו על מנת לקבל מידע ספציפי לגבי הנכס שלך בטרם תפעל.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

אבי שלום,

אני מבין שאת ההון הראשוני "הבאת מהבית" ולכן אמורה להרשם הערת אזהרה על שמך ולא על שם עורך הדין (בדוק מדוע לא נרשמה זה מאוד מאוד חשוב).
לגבי השלמת ההון באמצעים פרטים בשל כך שהבנק המלווה לא "מאשר" אותך, הערת האזהרה בטאבו על שמך מגלמת את זכויות הבעלות שלך בקרקע (בחלק יחסי), לגבי התשלום שאתה מתבקש לשלם כיום (בעבור עלויות הבניה), לא תוכל לקבל ערבות בנקאית בהתאם לשתלום שישולם לקבלן מחשבון הנאמנות של עוה"ד לפי קצב התקדמות הבנייה.
עו"ד במצב זה הוא רק נאמן (שומר בעבורך על הכספים עד לתשלום שלהם לקבלן המבצע - זאת היות ואינך מאושר על ידי הבנק המלווה).

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

משה שלום,

אינני יודע על מה אתה מסתמך כשאתה אומר שהמסמך מזוייף אולם ככל שכך הדבר כך עליך להוכיח זאת בבית המשפט.
לגבי החוזה והיתרי הבניה שהתקבלו על בסיס חתימה מזוייפת המצב צריך להבחן לאחר שבית המשפט יקבע האם אכן היה זיוף ועד כמה הייתה חשובה חתימתה לצורך הוצאת ההיתר כאמור (כלומר יתכן ועך אף הזיוף ולאור חלוף הזמן לא יבטלו את ההיתר שיינתן), כמובן שזה לא נעשה באופן אוטומטי.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

דוד שלום,

ככל שאני מבין נכון נכנסת לשנת 2014 עם שתי דירות מגורים מזכות.
במצב דברים זה, לא ניתן לקבל פטור מלא ממס שבח (לפי סעיף 49ב2) אלא להנות מהמס המוטב (הלינארי).
ככל שאתה מעוניין אתה מוזמן לפנות אלי באופן פרטני להעביר לי פרטים לגבי המכירה ואוכל לערוך עבורך את החישוב הלינארי.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין