סגור

מצא עורך דין :

קטגוריה
תחום עיסוק
בחר איזור
בחר עיר

הרפורמה במיסוי מקרקעין - מסלול הפטור לדירת מגורים

במסגרת הרפורמה במיסוי מקרקעין שתיכנס לתוקף החל מ- 1 לינואר 2014 בוטל מסלול הפטור שניתן פעם ב- 4 שנים למוכר דירת מגורים מזכה והוחל שיעור מס חדש.

הרפורמה במיסוי מקרקעין - מסלול הפטור לדירת מגורים
02/09/2013 | 10:18 | מאת: עו"ד אברהם זיו-כהן |

בנוסחו הקודם של החוק, ניתן פטור פעם ב- 18 חודש למי שמחזיק בדירת מגורים יחידה ובלבד שבמהלך 4 השנים שקדמו למכירה לא היו למוכר בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים יחידה.
 

עם כניסת הרפורמה לתוקף התנאי הבסיסי לקבלת הפטור שהדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר. כלומר, מי שיש בבעלותו יותר מדירת מגורים יחידה יחויב במכירת הדירות הנוספות במס, עד שתהיה ברשותו דירת מגורים יחידה. לאחר מכירת כל הדירות הנוספות יוכל המוכר לעשות שימוש בפטור באופן מיידי, שכן התנאי שזו דירתו היחידה נבדק במועד המכירה בלבד, והעובדה שהמוכר החזיק בדירות נוספות טרם מועד המכירה לא תיפגע בשימוש בפטור זה, כפי שהיה טרם שינוי החוק.
 

במהלך תקופת המעבר, החלה מיום 1.1.2014 ועד ליום 31.12.2017, מוכר המחזיק יותר מדירת מגורים אחת לא יהיה זכאי להשתמש בפטור בנוסחו החדש, גם אם בתקופת המעבר תישאר ברשותו דירת מגורים יחידה. יחד עם זאת, מוכר שנכנס לתקופת המעבר עם דירת מגורים יחידה, יוכל למכור אותה באופן מיידי בפטור לדירת מגורים יחידה לפי הנוסח החדש מבלי להמתין, ובלבד שהדירה הנוספת שהיתה ברשותו נמכרה לפני תקופת המעבר בפטור שניתן פעם ב- 4 שנים והוא לא השתמש בפטור דירת מגורים יחידה בנוסחו הקודם.
 

החוק בנוסחו החדש מונה 4 מקרים בהם דירות שבהם מחזיק המוכר לא תחשבנה כדירת מגורים נוספת:
 

  1. דירה נוספת שחלקו של המוכר בה אינו עולה על שליש ממנה. מדובר בהקלה שניתנה במסגרת הרפורמה, שכן במצב הקיים דירה נוספת נחשבה גם למוכר שבחזקתו 25% בדירה הנוספת.
     
  2. דירה נוספת שהושכרה בשכירות מוגנת לפני ה- 1.1.1997
     
  3. דירה שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת במהלך 18 החודשים שקדמו למכירה
     
  4. דירה שנתקבלה בירושה והתקיימו בה התנאים שלהן: הדירה היא דירה יחידה של המוריש, היורש הוא בן זוג או צאצא של המוריש או בן זוג של הצאצא של המוריש.
     

חשוב לציין, כי מוכר שימכור דירה שחלקו בה אינו עולה על שליש ו/או דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לא היה זכאי לפטור לדירת מגורים יחידה, אף אם יתקיימו יתר תנאי הסעיף.
 

גם זכויות באיגוד שבבעלותו דירת מגורים, תחשבנה כדירה נוספת, ובלבד שהזכויות באיגוד מקנות לו במישרין או בעקיפין, זכויות העולות על שליש מדירת המגורים. אם הדירה שבבעלות האיגוד מהווה מלאי עסקי לעניין פק' מס הכנסה, או שהושכרה בשכירות מוגנת לפני ה- 1.1.1997, הדירה לא תחשב כדירה נוספת לצורך מניין הדירות של המוכר במועד המכירה לרבות בתקופת המעבר.
 

חשוב לזכור שהתנאי הבסיסי לניצול הפטור לפי הסעיף הנוסחו החדש כי המוכר לא מכר דירה בפטור לפי הסעיף במהלך 18 החודשים שקדמו למכירה. כלומר, ניתן לנצל את הפטור פעם ב- 18 חודשים.
 

תנאי נוסף שהוסף במסגרת הרפורמה הינו שהמוכר הוא בעל זכויות בדירה במשך תקופה של 18 חודשים לפחות מיום שהסתיימה בנייתה והיא משמשת או מיועדת לשמש למגורים. בכך, למעשה סתם המחוקק את הגולל על משקיעים שהיו עושים שימוש בפטור לדירת מגורים יחידה ומוכרים את הדירה מיד בסמוך לאחר קבלת טופס 4.

תנאי זה פוגע אנושות במשקיעים בקבותות רכישה, אשר יאלצו להמתין 18 חודשים עד שיתאפשר להם למכור את הדירה שרכשו במסגרת קבוצת רכישה בפטור. במילים אחרות: רוכש דירה בקבוצת רכישה אשר רכש את הדירה להשקעה וזו דירתו היחידה, אשר ימכור את דירתו טרם חלפו 18 חודשים מקבלת טופס 4 או מעת שהפכה הדירה לראויה למגורים, יחויב במס השבח החדש.

שאלות על המאמר? מוזמנים לשאול בפורום דיני מיסים

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך

 

שאל בפורום

מענה משפטי מקצועי ומהיר, קבלו תשובות בדוא”ל ללא עיכוב

אודות כותב המאמר

עו"ד אברהם זיו-כהן

"המשרד מטפל בליווי עסקאות נדל"ן מסחרי ופרטי..."

הצג טלפון

ליצירת קשר עם עו"ד אברהם זיו-כהן

עורכי דין מובילים - מיסוי מקרקעין

אלון כהן
עו"ד אלון כהן

שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.

עו"ד אסף אבישר

"רוח ירושלמית, צעירה דינמית ואנרגטית עוטפת את לקוחות משרדי, אשר זוכים לייצוג מקצועי ומקיף..."

עו"ד אמיר שטיינהרץ
עו"ד אמיר שטיינהרץ

" כמשרד מוביל אנו מציעים ללקוחותינו שילוב מנצח בין ידע משפטי נרחב לראייה מרחבית ועסקית ..."

עו"ד יעקב גורנשטיין

"הידע, המקצועיות והניסיון העשיר של משרדנו בתחום המשפט האזרחי-מסחרי, מבדל אותנו על פני האחרים והופך אותנו לשילוב מנצח ..."

עו"ד משה פרץ
עו"ד משה פרץ

"ליווי לכל אורך ההליך המשפטי אל מול הגורמים הרלוונטיים תוך דגש על מתן יחס אישי ומקצועי..."

עו"ד תמר בן אלי

"הכלים והניסיון שרכשתי כמגשרת, מקנים לי ולמשרדי, את היכולות לפתור סכסוכים מסובכים בדרכים יצירתיות והולמות, לשביעות רצונם של שני הצדדים...."

עו"ד יותם רון

"עו"ד ושותף במשרד מוביל המחזיק בהתמחות וידע רב ערך בתחום המקרקעין והנדל"ן...."

עו"ד אבישי אוסטרייכר
עו"ד אבישי אוסטרייכר

"One Stop Shop בתחום המשפט האזרחי מסחרי והמקרקעין. משרדי מעניק שירותים משפטיים מגוונים בתחום זה...."

עו"ד דן חי

"מהמנוסים בתחומי, אשמח לספק לכם שירות מקצועי בכל סוגיות דיני המקרקעין, הגנת הפרטיות ולשון הרע ...."

עוד עו"ד מובילים בתחום דיני מיסים