פורטל עורכי דין הגדול בישראל
שאלו עו"ד על תמ"א 38(272)
פיצוי כספי מיזם תמא 38
שלום רב,
ראשית יש לבחון האם הזכויות על הגג מוצמדות אליך.
אם הזכויות שלך בלבד, כמובן שאת "חזקה הרבה יותר" מול כל הגורמים.
ככל שהזכויות אינן מוצמדות אליך אולם יש לך חתימות של כלל הדיירים כי אין להם בעיה תבני חדר על הגג וכבר התחלת בהליכים - תוכלי כמובן לטעון לפיצויי הסתמכות והוצאות עד כה.
את יכולה להגיש התנגדות לביצוע תמ"א 38 בטענות שאת מעלה כעת.
בשלב ראשון הייתי מציע לפנות לייזם ולתאר לו את מצב הדברים (או לעורך הדין המייצג את הדיירים) לראות כיצד ניתן לפטור את הדברים.
ככל שתחפצי את מוזמנת לפנות אלי באופן פרטני על מנת שאבחן את זכויותייך.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
חוות דעת, בבקשה.
חמישה בעלים חתמו חוזה עם הקבלן , הדייר השישי מקומת הקרקע מתנגד לתמ"א בטענה כי ארבעת החניות ימוקמו אל מול מרפסת דירתו.
המתנגד כבר בנה ממד ומרפסת וטוען כי אינו זקוק לתמ"א או שייקבל פיצוי.
אף אני גר בקומת קרקע , מול המתנגד. החניות אומנם לא מול חלוני ולא ביקשתי שום תמורה כספית למרות שאיני נהנה מהמעלית.
עוד לפני חתימת החוזה ובתוכנו ציינו בפני הקבלן כי אין לנו כל בעיה שהקבלן ייפצה את המתנגד בכל סכום שיחפוץ בכך. ציינו אף בכל העת ( לא כתבנו זאת בחוזה ) כי אנו מתנגדים בכל תוקף כי הקבלן יפצה את המתנגד בשטח מהרכוש המשותף. זאת ועוד , כבר הגענו אל המפקחת בעבר עת המנגד ניסה לספח שטחי ציבור משטח הביניין והמפקחת דרשה ממנו להחזיר את השטח הנלקח ( הגענו אל המפקחת פעמיים ופעמיים הוא הפסיד ).
המתנגד , כנראה דורש סכום רציני מהקבלן ומנסה לסחוטו. הקבלן ראה כי אינו מגיע לעמק השווה עם המתנגד ושלח לנו הודעה כי הוא ישב עם נציג המתנגד והם גיבשו הסדר כי מרפסת המתנגד תסגר לחדר ובנוסף הוא יקבל משטח מרוצף של כחמישה עשר מטרים ובנוסף כשלושים מטרים נוספים לרשותו - הכל כגינה פרטית מגודרת ושלו לצמיתות.
התנגדנו ל"הסדר" ההזוי הזה והקבלן מצידו ( שכמובן מנסה להיות טוב על חשבוננו כי הרי כך לא משלם דבר למתנגד מכיסו ) אמר כי באם ייכשל הפרויקט הוא ייתבע אותנו .
אנו סמוכים ובטוחים כי הצדק עימנו ולא סבורים כי צריך לתת פרס לסחטנים בפרויקט כה חשוב.
מה לעשות בבקשה .
תודה רבה
שי שלום,
המצב העובדתי שאתה מתאר הינו בעייתי למדי, היות והדייר הסחטן הפך בין לילה לדייר הסביר ואילו אתם הפכתם לדיירים הסרבנים.
אינני מבין מה עילת התביעה של היזם כנגדכם, הרי אתם רוב וניתן לאשר את הפרוייקט גם בלי הסכמתו של הדייר הסרבן, לעומת מצב הפוך בו כולכם מתגנדים.
בנוסף יש לבחון את סבירות התנגדותכם, ואת הנזק שנגרם לכם בפעול כתוצאה מהמצב החדש.
ההיתי מציע כי תפנה באופן פרטני על מנת שאוכל לבחון את מצב הדברים, היות ואינני מכיר את ככל פרטי העסקה.
בברכה
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
מיקום חדר אשפה
בבניין שלי חתמנו חוזה עם יזם תמ"א להוספת 2.5קומות+דירת גן.
נכון להיום הוכנה תוכנית אדריכלית(גרמושקה) לפיה חדר האשפה נמצא מתחת לדירתי(מתחת לממ"ד), דבר שאינו מקובל עלי. פניתי אל נציגות הבניין שמטפלת בעניין התמ"א והעליתי בפניהם פתרון אחר שבו חדר האשפה ייבנה במבנה חיצוני קטן שאינו מתחת לעמודי הבניין, כלומר בחצר הבניין במבנה עצמאי. נציגות הבניין טענה בפניי כי:
א.דרישות העירייה הן שמחייבות את הקמת חדר האשפה תחת עמודי הבניין ולא במבנה חיצוני
ב.שתהייה נגישות רבה של חדר האשפה לרחוב כלומר שלא ייבנה רחוק מדי משפת הרחוב(נוחות פינוי הזבל)
רציתי לדעת האם מה שטענה בפני נציגות הבניין(סעיפים א+ב)אכן נכונות?האם אכן העירייה דורשת את התנאים הנ"ל למיקום חדר האשפה?
אשמח לעזרתך תודה תודה
רינה שלום,
1. הייתי מציע כי תפני ישירות לאדריכל הפרוייקט בשאלות אלו - היות והוא עומד בקש ישיר מול רשויות התכנון (בכל רשות קיימות דרישות מעט שונות).
2. ככל שאינך סומכת על חברי הנציגות כמובן שהנך מוזמנת לבקש להצטרף לנציגות, ולבחון את הדברים בעצמך.
3. יתכן וניתן למצוא פיתרון אחר "יצירתי" שיעמוד בתנאי הרשות וגם ימנע הקמת חדר האשפה דווקא תחת חצר חלון ביתך.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
ירושת נכס במהלך תמא 38/2
יעל שלום,
ראשית אאחל לאביך בריאות ואריכות ימים.
לגבי שאלתך - יש לבחון את מצב "הדירות" של היורשים ביום בו ירצו למכור.
תשומת ליבך כי נכון למועד זה קיים בספר החוקים גם פטור בתנאים מסוימים אשר מאפשר ליורשים לעשות שימוש בפטור של המנוח.
תקוותי שאביך מיוצג במסגרת העסקה כאמור על ידי עו"ד מטעם הדיירים, ככל שאין זה המצב הייתי ממליץ לך לפנות למשרדי בהקדם.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האם שתי בנינים צמודים נחשבים כשתי כניסות
אני גר בבניין 4 קומות סה"כ 16 דיירים
וצמוד אליו עוד בניין 4 קומות גם עם 16 דירים
סה"כ 32 דיירים
אמנם שניהם רשומים כחלקה אחת אך לכל בניין יש מספר בלוק אחר כלומר זה לא כמו בבניין רכבת בו לכל הדירים יש מספר בלוק זהה
בבניין שאני גר רק 10 דיירים רוצים תמא 38 כלומר חסר אחד לרוב
ואילו בבניין השני הצמוד אלינו 14 דיירים רוצים תמא 38
האם הם יכולים לחייב אותנו לבנות תמא 38 היות ואם מצרפים את כלל החתימות יש להם רוב, או שרואים כל בניין בנפרד?
תודה רבה
דני שלום,
על אף שמדובר בשני בניינים בעלי כניסות שונות / מספרי בלוק שונים יש לבחון את המצב הרישומי בטאבו.
ככל ששני הבניינים רשומים על אותה חלקה מתייחסים לשני הבניינים כיחידה אחת.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שוב שלום
איך אני יכול לדעת אם שני הבנינים מוגדרים כבית מורכב ואז רואים כל כניסה בנפרד?
הוצאתי נסח מרוכז דרך שירות התשלומים הממשלתי מאתר משרד המשפטים
לפי הנאמר בנסח כל הדיירים בשני הבניינים (כל בניין 16 דיירים) נמצאים על חלקה אחת ומופיעים במספור של 1 עד 32 וכשמגיע לבניין השני כלומר דייר 17 כתוב כניסה ב'
אז מה משמעות הדברים?
לא ראיתי בנסח את המילים "צו בית משותף"
האם אנו נחשבים כבית מורכב?
שוב תודה על כל העזרה
על פניו לפי הנתונים הנ"ל רוב מבחינתכם לביצוע פרוייקט תמ"א 38
יספר לפי שתי הכניסות יחדיו (32 יחד')
אולם יש לשים לב לכך שישנם תקדימים בהם המפקח על הבתים המשותפים נהג בכל בניין כאילו אינו חלק מן ממספר בניינים. המבחן היה בין היתר, אופי התנהלות ועדי הבית עד ליום הפניה למפקח/ת, אולם קשה לי להאמין שיזם יסכים לכנס לפרוייקט כזה ללא הסכמה של רוב ביחס ל 32 יחד'.
בהצלחה,
המועד הקובע בהסכם תמ"א - 2 לחישוב חבות מס שבח
דורי שלום רב,
לצערי שאלתך חסרה פרטים פרטים מהותיים על מנת שאוכל להשיב עליה במסגרת פורום זה.
בגדול זו אמורה להיות הבעיה של היזם, הרי הוא שישא בכל חבות מיסוית אשר תהא ובענין זה אני מקווה שהוא מצוייד בחוות דעת כאמור.
באופן כללי אהביר כי הסכם תמ"א נכנס לתוקפו עם חתימת אחרון הדירים.
ככל שתרצה שאשיבך באופן רציני ומדוייק, הנך מוזמן לפנות אלי באופן פרטני על מנת להשלים לי נקודות מידע מהותיות שחסרות בשאלתך.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אשמח לעזרה
מתן שלום רב,
ככל שמבנים נבנו לפני 1980, להוסיף לכך שזכויות הבניה מאפשרות הקמת מבנה ששטחו עולה על 400 מ"ר או מעל 2 קומות, ייתכן וניתן יהיה להשתמש בזכויות לפי התמ"א (ניתן להוציא תיק מידע ולראות האם התוכנית בכלל חלה באזורך)
הייתי ממליץ לבחון את המצב באופן פרטני מול גופי התכנון באיזור מגוריך.
בהצלחה,
אמיר שטינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
חוזה תמא 38
האם ישנה אפשרות לעצור או לפחות לשנות ולהוסיף פרטים חסרים לטעמנו ,לחוזה תמ"א 38 עליו חתמו 12 מתוך 16 דיירים, כשחלקם טוענים שנאמר להם שזה לא חוזה סופי או לפחות כך הבינו ,וכשהחתימו אנשים מבוגרים וחולים שבקושי רואים כשילדהם אינם. מבדיקה שהלא חתומים עשו מתברר שזה חוזה פרוץ לגמרי ,רשלני ,
וללא פרטים ברורים. לדוגמא : חזית הבניין ישופץ, הלובי ישופץ, 10 חניות לעשר הדירות ללא השטח של כול חניה, וכ"ו וכ"ו
בכבוד רב ובתודה מראש יונה שכטר ( מאתמול נבחר להוביל את צוות הדיירים לתמ"א)
יונה שכטר שלום רב,
1. ראשית הייתי שמח לדעת כיצד נעשה מחטף מסוג זה - הדיירים אינם מיוצגים ?
2. ככל שלא הייתם מיוצגים, מדובר בעילה במסגרתה ניתן לבטל / לשנות את תנאי ההסכם.
ככל שתחפוץ תוכל לפנות ישירות למשרדי על מנת לקבל ליווי משפטי מתאים בהמשך דרכך כנציג הדיירים.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
מיסים
ברוך שלום,
במסגרת הסכם תמ"א מול היזם נהוג לקבוע כי מלוא המסים ככל שיהיו יושתו וישולמו על ידי היזם, גם אם מסים אלו בפועל אמורים להיות משולמים על ידי בעלי הדירות.
לצורך הדוגמא מדובר במס שבח והיטלי השבחה.
הפחתת התשלומים מס השבח על ידי היזם יכול שיעשה באמצעות הפטורים היעודים במסגרת תמ"א 38 וכן הפטורים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין (שימוש בפטור ממכירת דירת מגורים מזכה).
לגבי הפחתת תשלום היטל השבחה - קיימת הוראה מפורשת במסגרת תמ"א 38 (בשים לב ובשונה מניצול זכויות לפי תב"ע - עליהן בד"כ אין פטור).
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שכנים לוחצים
שלום רב,
ככל שגג הבניין מוצמד לדירתך בטאבו אתה כמובן רשאי להתנגד לתהליך זה, עד אשר תזכה בפיצוי הולם.
הייתי ממליץ לפנות למשרדי לקבלת ייעוץ אישי בעניין זה בטרם תבצע פעולה בנושא.
בברכה ,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
עורכי דין מובילים בפורום תמ"א 38
שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.
"הניסיון המקצועי שלי יחסוך לכם מס.."
"משרד מ.חיימוב מתמחים בתחום המקרקעין הכולל עסקאות מכר ורכישה, מיסוי מקרקעין, היטלי השבחה, תמא 38 ועוד..."
קטגוריות פופולאריות
תחומי עיסוק נבחרים
ערים מרכזיות
