מה חשוב לבדוק לפני רכישת דירה?
אתם מתכננים לרכוש דירה? לפני שאתם חותמים, עו״ד אברהם קזו כהן מגיש לכם את כל הדברים שחשוב לבדוק
01/02/2016 | 10:15 | מאת:
עו"ד אברהם קזו כהן
| 
מצב פיזי – למצבה הפיזי של הדירה קיימת חשיבות ברורה לרוכש. אמנם בדרך כלל החוזה נעשה AS-IS, והקונה מצהיר שבדק מראש את הדירה ומוותר על כל טענה. אולם, חשוב למוכר לדעת כי במידה ויש לדירה פגמים שהוא מסתיר אותם, הוא חשוף לתביעה מצד הקונה אם וכאשר הפגמים הללו יתגלו ויגרמו לקונה להוצאות כספיות. ההמלצה לקונה אפוא, לבחון את הדירה באמצעות איש מקצוע.
הבעלות בדירה – חשוב להוציא נסח טאבו ולבדוק האם האדם שמוצג כבעל הדירה הוא אכן בעליה. בנסח טאבו ניתן לראות אם יש על הדירה עיקולים או משכנתאות.
באם רשומים על הנכס עיקולים, הם מונעים את ביצוע העסקה. אמנם לעיתים ניתן לבצע מחיקה של העיקול מכיוון שתוקפו פג או עקב תשלום החוב. אולם, בכל מקרה, קיומו של עיקול על הנכס צריך להוות תמרור אזהרה – אסור להתקדם בעסקה לפני שמתייעצים עם עורך דין הבקיא בתחום!
קיומן של משכנתאות אינו מונע עשיית עסקת בנכס, אך צריך לתכנן את העסקה כך שהקונה לא ייפגע. כעיקרון, על המוכר להצטייד במכתב כוונות מאת הבנק בעל המשכנתא. מכתב זה מהווה התחייבות בלתי חוזרת של הבנק כי בתמורה לתשלום סכום מסוים עד לתאריך מסוים (כפי שנקוב במכתב) הבנק יסיר את המשכנתא מעל הנכס.
הסכמת בן הזוג של המוכר – אם הבעלים של הדירה נשוי או חי עם ידועה בציבור, על הקונה לקבל הסכמת בן הזוג לחתימת החוזה. הדבר נכון גם אם בן הזוג לא רשום כבעלים של הנכס. במקרים מסויימים, בתי משפט פסלו מכירת דירה על ידי בן זוג אחד שלא קיבל הסכמת השני. הדברים אמורים בעיקר ביחס לדירת המגורים של בני הזוג.
אימות זהות המוכר – גם אם ראיתם שהאדם שמולכם הוא האדם שרשום בנסח הטאבו כבעלים, צריך להיזהר מזיופים. היו מקרים של זיוף תעודת זהות והתחזות למי שרשום בנסח הטאבו. היו גם מקרים של זיוף הרישום בטאבו, כך שיהיה זהה לנתוני תעודת הזהות של המוכר המתחזה.
איך להיזהר? ראשית, לבקש לראות תעודה נוספת חוץ מתעודת זהות. כך, רישיון נהיגה, דרכון, פנקס מילואים וכו'. לבקש לראות חשבון ארנונה שיראה שהבעלים שרשום בטאבו רשום גם בעירייה, חשבון חשמל, גז ומים.
רכישת דירה לפני צו ירושה או צו קיום צוואה – ניתן לבצע רכישת דירה מיורשים אשר עדיין לא הספיקו להעביר את הדירה על שמם. במצב כזה יש להעביר את כל כספי התמורה לחשבון נאמנות של עורך הדין עד לרישום שם היורשים בנכס. במצב כזה אסור לשלם שום תשלום על החשבון במסגרת "זכרון דברים", אלא רק במסגרת חוזה מסודר.
בדיקות בעירייה – חשוב לבדוק בעירייה את תיק הבניין של הדירה הרלבנטית. יש לוודא שהבניין נבנה בעבר עם היתר בניה, ושהדירה המסויימת כלולה בהיתר הבניה. חשוב גם לוודא שלא קיימת שום חריגת בניה – דברים אלה נכונים יותר בדירות גג או בתים פרטיים שם יש פוטנציאל רב יותר לקיומן של חריגות בניה. אדם הרוכש דירה ללא היתר בניה, עלול למצוא עצמו עם נכס חסר כל ערך שיכול להיות פוטנציאל לצו הריסה של הרשות המקומית בכל עת.
שאלות על המאמר? מוזמנים לשאול בפורום נדלן
