שאלו עו"ד על נדלן(904)

מובן כי לא נהוג לקבל מסירת חזקה מיד לאחר התשלום הראשון, אלא רק בסיום התשלומים. יחד עם זאת, אם הסיכום המתואר מוסכם על שני הצדדים ניתן לעגן אותו בשלל דרכים, למשל: ניתן לחתום על שני הסכמים נפרדים - הסכם מכר לרכישת הדירה בו יעוגנו תנאי התשלום עבור הדירה ובד בבד לחתום על הסכם שכירות בו יעוגנו תנאי השכירות (עלות, תקופת השכירות וכד').

שלום רב,

ראשית, לצערינו בבניינים חדשים נמצאים ליקויים לעיתים יחסית תכופות - זו אחת הסיבות שבשנת 2011 תוקן חוק המכר (דירות) כך שנוספה לטובת רוכשי דירות, חובת תיקון הליקויים ע"י המוכר.

לשאלתך, בעיקרון חוק המכר (דירות) קובע כי המוכר (הקבלן במקרה דנן) חייב לתקן את ליקויים שנמצאו בבנייה - תקופת אחריותו של הקבלן לכל סוג ליקוי מצויה בתוספת לחוק הנ"ל.
למיטב ידיעתי אין לקבלן כל אפשרות חוקית להתנות תיקון כלשהו במינוי ועד לבניין; יחד עם זאת וכדי לייעל את התהליך ניתן לברר למי נמסר הרכוש המשותף בבניין בעת מסירת הדירות? יכול שניתן שבעלי הדירות להם נמסר הרכוש המשותף כאמור, יהיו ה"ועד" לעניין פניה לקבלן לשם תיקון הליקויים שנמצאו כעת (וזאת עד לכינון ועד בית מסודר לבניין).

לגבי תיקון ליקויים בדירות עצמן - סעיף 4(א)(2) לחוק קובע כי המוכר לא קיים חיוביו כלפי הקונה אם תוך תקופת הבדק (בדר"כ שנה, ובנוגע לליקויים מסויימים המנויים בתוספת לחוק - אף למעלה משנה) התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה. סעיף 4ב(א) לחוק קובע כי ככל שהתגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על המוכר לתקנה תוך זמן סביר.

שלום רב,
1. רצוי שהכתובת שתמלא היא הכתובת שבה מקבלים השוכרים דואר, כדי שאם תשלח להם דואר - הוא יגיע אליהם. ניתן גם להוסיף כתובת דוא"ל.
2. השמות צריכים להיות כפי שמופיעים בתעודת הזהות.

שלום רב,

לכאורה לא נראה שיש מה לעשות במצב המתואר, אלא אם יתוקן התקנון ככה שיקבע בו שהחניות המשותפות הינן לשימוש דיירי הבניין בלבד (לא לשימוש אורחים וכו').

שלום רב,

לצערינו זה מצב איתו מתמודדים היום שוכרים רבים ואין תשובה אחת ברורה.
על כל מקרה, כדאי לקרוא את הסכם השכירות עליו אתם חתומים ולבדוק מה התנאים לסיומו. לעיתים ניתן להביא שוכר חלופי במקומכם או לשלם חודש אחד התראה. אך שוב, אין כלל גורף ויש לבדוק מה ההסכם הספציפי עליו אתם חתומים מאפשר.

שלום רב אביבה,

שאלתך נוגעת יותר לתחום דיני המשפחה ולא לדיני מקרקעין, על כן אמליץ לך לשאול בפורום דיני משפחה באתר זה.

שלום רב,

סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, קובע כי מוכר לא יקבל מקונה סכום העולה על שבעה אחוזים מהתמורה, אלא אם הבטיח את כספי הקונה באחת מהדרכים המנויות בסעיף ובראשן מתן ערבות לקונה (ולא לנאמן) על מלוא הסכום ששולם.

שלום רב,

באופן עקרוני, שוכר לא יכול לבטל על דעת עצמו המחאה שניתנה לטובת תשלום שכירות.

שלום רב,

ניתן להעביר את הדירה במתנה לבן.

יחד עם זאת, יש לדעתנו, ליתן את הדעת על כמה נושאים:
1. ברגע שהדירה עוברת להיות רשומה ע"ש הבן, היא שלו לכל דבר ועניין. אין דבר כזה "רק לרשום על שמו". הוא הופך לבעלים החוקי של הדירה.
2. בהעברה בין קרובים יש אמנם דחיה של תשלום מס השבח, אולם יש חיוב במס רכישה (החישוב הוא 1/3 מהמס בו חייב הנעבר - נגזר מהשאלה אם יש/אין לנעבר דירה נוספת על שמו). זה נכון על העברה ממך לבן וממנו אליך.
3. ברגע שנרשמת דירה על שם הבן יכול שיגרעו ממנו זכויות להן היה יכול להיות זכאי לולא היתה רשומה דירה בשמו (למשל: לא יהא זכאי לרכוש דירה בפרוייקט "מחיר למשתכן").
4. אין תקופת צינון ספציפית הקבועה בחוק להעברת הדירה חזרה (כן נקבעו בחוק תקופות צינון, בהן לא ניתן יהיה למכור את הדירה אשר התקבלה במתנה לתקופות שונות, בפטור ממס שבח), אך יחד עם זאת כל העסקאות מדווחות לרשות המיסים אשר יכולה לראות בהעברות הנ"ל משום תכנון מס והעברות"למראית עין בלבד" ולחייב לפי המס הגבוה.

בכל מקרה, חשוב לציין כי כל מקרה לגופו ויש להתייעץ עם עורך דין העוסק במיסוי מקרקעין.