שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,698)

1.לפני 7 שנים נחתם הסכם שכירות ביני לבין המשכיר.

2.שנה לאחר מכן הסתיים ההסכם ושילמתי לו את שכר הדירה ללא הסכם כתוב.

3.עם כניסתי לדירה התבקשתי ע"י השוכר הקודם להחליף את שמו בחברת החשמל שמספקת חשמל לדירה ולא ע"י המשכיר והדבר לא צויין בחוזה.

3.בסופו של דבר לא החלפתי את שמי בשם השוכר הקודם,אך הקפדתי לשלם חשמל בזמן .

4.ב-5 לחודש ספטמבר התקשר אלי עובדו של המשכיר ואמר לי שהשוכר הקודם אמר שאם לא יוחלף שמו הוא יורה לנתק את זרם החשמל לבית. אמרתי לו שם תוך 10 ימים לא אעבור מהמושכר אחליף את שמו בשמי כי אני מתכוון לעבור דירה בהקדם האפשרי.

5.היום לצערי(12 לחודש)נותקתי מזרם החשמל.המשכיר לא דיבר עמי על כך בכלל אלא עובדו כאמור וכשנסתי להשיגו הוא דחה את פניותי.

6.חשוב לציין שמופקד אצל המשכיר סכום של חודש שלם ערבות ממני לפי החוזה שהסתיים ביננו לפני 7 שנים והוא מיופה כוחו של אמו שהיא בעלת הדירה בפועל.

שאלתי היא אם לא קיים ביננו הסכם שכירות בכתב יכול המשכיר לעשות כטוב בעיניו כולל ניתוק החשמל לאדם שמתגורר במושכר ברשותו בתרוץ שהוא מסרב להעביר את חשבון החשמל על שמו,למרות שמצהיר על כך שעומד לצאת מהדירה?

שאלה שנייה עקב התנהגותו של המשכיר אני מתכוון להשאר בדירה עד שהוא יחזיר לי את הפיקדון ואדחה את טענתו שלמרות ניתוק החשמל, שוודאי לא יתלה אותו בעצמו אלא בשוכר הקודם התגוררתי בדירה ולכן עלי לשלם לו את הפיקדון.

מבחיתי הוא היה צריך לדאוג להספקת החשמל עד ליציאתי ולא תעלה טענת העדר העברת חשבון החשמל על שמי.

זאת ועוד שלאחר הצהרתי על יציאתי מהדירה כעבור זמן מסויים שלוותה בשתיקתו של המשכיר נראה כי קיבל זאת והדבר פגע בי כרעם ביום בהיר.



לעניות דעתי,בגלל שאין הסכם כתוב ביננו,למרות שהיה,טענת העדר העברת חשבון החשמל על שמי אינה במקומה וזה לא משנה אם הוא רשום על חשבון משהו אחר שהחליט לנתק. האחריות רובצת על כתפיו של המשכיר או המרשה מגורים בביתו.

אשמח לדעת מהן זכויותי ומה אתה מציע לעשות?

היי..

באמצע מכירת דירה התפוצצה העסקה. מכל מיני סיבות .

את העורכת דין שערכה את החוזה אני לא מכירה , רק דרך טלפון. אני לא חתומה על שום מסמך מולה. רק דיברנו על גובה שכר הטרחה . לאחר שההעסקה התפוצצה עורכת הדין טוענת כי עליי לשלם לה את שכ"ט למרות שהעסקה לא יצאה לפועל .

האם זה נכון ?

מה ההיגיון ? ואם תתפוצץ עסקה נוספת ?

אני לא חתומה בשום מקום , האם היא יכולה לחייב אותי או לתבוע אותי ?

בבקשה ייעוץ דחוף.

יש שביל משותף לכניסה לי ולשכני אורך השביל כ15 מטר ורחב כ 2.1 מטר בתקנון של הבתים המשותפים השביל נועד להולכי רגל בלבד מעבר לבתים שטח השביל - מחציתו מוצמד לדירתי והחצי השני לשכן אך בהיתר הבנייה השביל הוא משותף ככללו ללא חלוקה - השכן מחנה את אופנע/ים בשביל הצד שלו למרות שהשביל עבור הולכי רגל ובטענה שהוא בחצי שלו אך כשהאופנוע סוגר חצי שביל אז כל שימוש המעבר בצד שלי כך שאין שימוש שווה ובניגוד לתקנון השכן לא רוצה להוציא את האופנועים ! מה עושים?

צוות יקר, השלום והברכה
מבקש להתייעץ לגבי היתר למרפסת גג.
כמה פרטים מקדימים שייתכן וחשובים:
-לפני מס' חודשים רכשתי דירה בבניין מגורים בו שתי קומות (בניין משנות ה-90). רכשתי בקומה שנייה . קיימת הצמדה של מרפסת הגג (ישנו פתח שנפער בזמנו מהסלון שבדירה למרפסת הגג שהייתה כנראה בבחינת "בית משותף").
-הדירה במקור הייתה דירת מגורים ללא מרפסת הגג, אך לפני כ- 20 שנה הדיירים בדירה דאז בקשו היתר למרפסת.
-הדירה קיימת בטאבו כולל מרפסת הגג: הוצאתי נסח טאבו עדכני לאחר העברת הבעלות ובו מצויין דירה+. כמו"כ בהערות רשם המקרקעין מופיעה מרפסת לא מקורה והגודל שלה.
לא הופיעו הערות אזהרה בנסח העדכני.
-שמאות שהתבצעה בעבר (מטעם הבנק) קבעה כי המרפסת לא כלולה בהיתר בגרמושקה/נדרשת גרמושקה מאושרת וחתומה (למרות שהעברתי גרמושקה מהמוכר).
-הועלו ספקות שאולי לא התבצע בעבר הליך ההיתר מול העירייה מאחר ולא שולמו ההיטלים/התבצעו הבדיקות הנדרשות להכשרה זו/ המסמכים שנסרקו בארכיון העירייה לא עודכנו בשינוי/ נסרקו באופן חלקי ללא החתימה וכיוצ"ב.
-למרות הנ"ל השמאות הכלילה גם את המרפסת מבחינת שווי עם הורדת ערך קטנה יחסית, ככל הנראה בשל הפתח שנפער כנ"ל/ בשל עלות ההיתרים הנדרשים.
כאדם הפשוט לא ראיתי בעייתיות מיוחדת. בפרט שגם מבחינת העו"ד שליווה אותי ברכישה לא התעוררה בעייה מבחינת הנכס והוא כשיר מבחינתו לרכישה.
- קבלתי מהמוכר סכום צנוע מאוד במידה וקיים ספק לגבי ההיתר ולצורך עלויות של אדריכל וכו' עמ"נ להמשיך את הליך ההיתרים מול העירייה.
* השאלה האם עליי להיות מודאג בגין רכישה זו באשר למעמד המרפסת?
*האם עליי לגשת לעירייה עמ"נ לבדוק את קיום ההיתר, אם בכלל? או לא בהכרח?
המרפסת כאמור לא מקורה ואין בה בנייה כלשהי.
בפרוטוקול הוועדה משנת 2004 הופיעה החלטה ש"יש לאשר ולפעול כחוק לעניין חוסר חתימות בעלים וההיתר יינתן לאחר מילוי בהערות מנהל ההנדסה".
* האם ייתכן ואצטרך שוב לחדש את התהליך אישור המרפסת מבחינת הסכמת השכנים, הכשרה וכו' למרות הזמן הרב שעבר?
מתנצל על האורך ואודה לעצתכם המלומדת.

שלום

הבניין שבו אני גר הינו חלק ממתחם מגורים הנמצא בהליכים מתקדמים לפרוייקט פינוי בינוי ( לקראת דיון בוועדה המקומית ). אני כבר חתום על הסכם עם יזם הפרויקט.

האם במידה ואגיש כעת בקשה להיתר בנייה לתוספת ממ"ד וחדר נוסף ואמתין עם הבנייה לאחר קבלת ההיתר, אהיה זכאי לתוספת תמורות ( חדרים ומ"ר ), גם אם בסופו של דבר לא אממש את הבנייה עצמה ? תודה

האם על פי חוק מותר לי על דעת עצמי להסב מרתף בבית פרטי ליחידת דיור נפרדת(כמובן עם כניסה נפרדת), להפריד אותה לגמרי משאר הבית, ולהשכיר את היחידה? אם כן, האם זה כרוך בהיתר שצריך לבקש?

שלום לעו"ד

אשתי ואני מוכרים את הדירה שלנו וקונים נכס יקר יותר, הוריה הבטיחו להעמיד לרשותנו סכום גדול במתנה וללא התחייבות או הסכם ממון.

העו" ד ששכרו הוריה הציע שלא יתנו את הכסף במזומן( כפי שאמרו שיתנו) אלא הציע שניקח אנחנו משכנתא גדולה על שמנו, הנכס יהיה על שמנו

ואת המשכנתא נשלם חצי חצי מחשבוננו המשותף.

אנחנו נשלם 5000 שח שהתכוונו לשלם והם ישלמו מדי חודש 5000 שח, כך שסהכ נשלם 10 אלף בחודש.

האם המצב הזה הופך אותם לבעלים של חלק מהנכס?

אם ישלמו את חלקם במשכנתא מחשבונם הפרטי- האם זה הופך אותם למחזיקים בנכס?

אם מחר קורה משהו והם מפסיקים לשלם את ה5000 שלהם - מה קורה אז?

שואל כיוון שלא מוכן לשדרג את ביתינו בתמורה לכך שמישהו יהיה שותף שלי בנכס ויהיה לו מנוף עלי במקרה של פרידה חח או בכל מקרה אחר.



אשמח לדעתכם ולאיזה מהלך יכול לצמצם את ההתערבות שלהם בנכס( אין לנו ברירה, נחתם חוזה והעסקה חייבת להתרחש)

תודה

דודי ואני שותפים שווים בחלקה. החלקה שלנו מורכבת משני מגרשים - גדול וקטן יותר. כמו כן החלקה שלנו היא חלק מחלקה גדולה יותר שרשומה בטאבו ביחד על שם 7 משפחות. לכל משפחה יש ברמ"י חוזה על המגרש שלה, ושולמו דמי היוון. ויש הסכמה בין הבעלים על החלוקה הפנימית.
אנו, כל המשפחות, מעוניינות לרכוש מרמ"י את החלקות שלנו. לשם כך, נאמר לנו שכל הבעלים חייבים לחתום על המפה, כל אחד על המגרש שלו. כלומר, זהו התנאי של רמ"י לקניה ובכך יווכחו שכל משפחה מסכימה לגבי החלקה שלה. עוד נאמר לנו, שלשם הקנייה חייבים להראות ברמ"י שלכל בעלים יש מגרש בסך של עד דונם אחד בלבד, אחרת המחיר מאמיר.
המגרשים של דודי ושלי הם בגודל 1.700 דונם. לשם כך קיבלנו הוראה, שדודי יחתום על המפה כבעלים של אחד המגרשים, ואני אחתום כבעלים על המגרש השני, הקטן יותר, וכך נגיש את המסמך לרמ"י ונקנה את החלקות ביחד עם שאר המשפחות.
השאלות שלי:
אני מפחדת לחתום על המפה כבעלים של המגרש הקטן יותר. מפחדת שזוהי בעצם הצהרה שמחייבת אותי, ובבוא היום, כשנרצה לבנות על המגרש מגדל, יטענו שאני מקבלת תמורה לפי גודל המגרש עליו חתמתי בעת הגשת המפה לרמ"י , ולא עפ"י זכויותיי כרגע, בסך של מחצית שני המגרשים ששייכים לי ולדודי. האם אני צודקת בחששי זה?
על מנת להרגיע אותי, דודי אמר שנחתום בינינו על זכרון דברים שקובע שאנחנו מתחלקים בחלקים שווים בתמורת אחוזי הבנייה, ולא לפי החתימה על המפה ברמ"י . אני עדיין מוטרדת, כי ההגיון שלי אומר שאם הצהרתי בפני רמ"י שאני הבעלים של המגרש הקטן יותר, זהו מסמך מחייב רשמית וחוקית ואין דרך חזרה. אם חס וחלילה דודי, שייבדל לחיים ארוכים ב"ה, יילך לבית עולמו, האם ילדיו עלולים לטעון שסך הנכסים שאני מקבלת בעת בנייה יהיה לפי גודל המגרש עליו חתמתי במפה שמוגשת לרמ"י ולא לפי חלקי כעת, שהינו מחצית מנכס זה? האם הצהרת כוונות כזו בינינו תסדיר את העניין, או שהצהרת הכוונות שלו לא מחייבת את יורשיו? שהרי אם המגרש הגדול שייך לו וילדיו יורשים אותו, לא תהיה לי כל עילה חוקית לקבל את חלקי המלא לאחר 120 שנותיו, למרות החתימה על זכרון דברים אתי. האם חששי מוצדק?

שלום, האם קבלת מגרש דרך צו ירושה (עזיבון) משנה/ מבטלת את הזכאות לרכישת מגרש אחר באותו יישוב?

יש לי דירה צמודה לדירה שלי ואני רוצה לקנות חלק ממנה אבל בעלי הדירה רוצה למכור רק את כולה השאלה היא האם אני יכול לקנות את כולה ולהצמיד חלק ממנה לדירה שלי ועדיין לא לשלם מס על קניית דירה שניה כי אני מוכר מיד את מה שנשאר (את מה שלא הצמדתי לדירה שלי)
או שהאפשרות היחידה שלי זה לרשום את הדירה על מישהו שאין לו דירה ואז לקנות ממנו חלק ושימכור את מה שישיאר
תודה ויום טוב