פורטל עורכי דין הגדול בישראל
שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,696)
28/02/2016 22:15
רמי
רישום הערת אזהרה
רישום הערת אזהרה
אימי רשמה צוואה. בהסכמה איתנו כל הילדים , ציוותה אימי שדירתה תועבר לאחר 120 לידי אחותי המתגוררת עימה, היחידה מבין הילדים שאינה מסודרת כלכלית. אמא גם ביקשה בצוואתה שתירשם על שמי – האח הבכור הערת אזהרה בדירתה וזאת על מנת שכל פעולה שתרצה אחותי לעשות בדירה ידרוש את קבלת הסכמתי, וזאת על מנת שאחותי לאחר שהדירה תירשם על שמה לא תעשה "שטויות" .
שאלתי : איזו סוג בקשה עלי להגיש? בקשה לרישום הערת אזהרה ע"פ סעיף 128 לחוק המקרקעין חתומה ע"י אימי?
שאלתי : איזו סוג בקשה עלי להגיש? בקשה לרישום הערת אזהרה ע"פ סעיף 128 לחוק המקרקעין חתומה ע"י אימי?
רמי שלום,
מדובר בהערה על הצורך בהסכמה או הימנעות מביצוע עסקה.
תשומת לבך כי ניתן לבצע את שתי הפעולות הללו רק לאחר מות המוריש ולא בעודו בחיים.
אריכות ימים לאמך, אין צורך בחתימתה הואיל והנ"ל יבוצע על ידי צו קיום הצוואה.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ופורום תמ"א 38
03-6329444
18/02/2016 22:50
יוסף
היטל השבחה
היטל השבחה
שלום רב,
רציתי לברר, אני קניתי דירה על הנייר מקבלן, ובין חתימת החוזה לבין מסירת המפתח, אושרה תוכנית תב"ע, האם היטל ההשבחה חל עלי או על הקבלן?
רציתי לברר, אני קניתי דירה על הנייר מקבלן, ובין חתימת החוזה לבין מסירת המפתח, אושרה תוכנית תב"ע, האם היטל ההשבחה חל עלי או על הקבלן?
יוסף שלום,
באופן עקרוני יש לבחון את הוראות ההסכם, על פניו וכפי שנהוג (ויתכן שאף כך כתוב בהסכם שלכם) לאחר מועד חתימת ההסכם יישא הקונה בגין היטל שהוטל אודות תוכנית משביחה.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
תודה על תשובתך.
ברצוני לשאול, אני ראיתי בספר על היטל השבחה, בו נראה להיפך, אשמח אם תתקן אותי,
להלן הציטוט:
"הסכם למכירת זכות במקרקעין
סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע, כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". סעיף קטן 7(ב) קובע: "עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה." התחייבות חוזית לעשות עסקה בזכויות במקרקעין תלויה בקיום מכלול של תנאים: תשלום התמורה על-ידי הקונה; פרעון תשלומי החובה המוטלים על פי דין על הצדדים לעסקה; מסירת החזקה במקרקעין לקונה והעברת הזכויות בפנקסי המקרקעין או בפנקסים אחרים. הסכם למכירת זכות במקרקעין אינו מעניק לקונה זכות במקרקעין, אלא את הזכות להגיש תביעה בבית המשפט נגד המוכר, ולתבוע סעד של אכיפת העברת הזכויות במקרקעין לשמו. נמצא, כי הסכם למכירת זכות במקרקעין מעניק זכות תביעה ולא זכות קניינית. התוצאה היא שהסכם למכירת זכות במקרקעין אינו מקנה לקונה זכות במקרקעין כמשמעה בחוק המקרקעין, ולכן אינו "העברת זכות במקרקעין" או "הענקת זכות במקרקעין" כמשמעם בתוספת השלישית, ואינו עושה את הקונה לנישום בהיטל השבחה.
פסק דין בעניין
בהמ' 94/1087 חיל השקעות ונכסים בע"מ נ' הוועדה המקומית רמלה, חתמה המבקשת על הסכם פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל. המבקשת נדרשה לשלם היטל השבחה. המבקשת טענה, כי היא אינה עונה על ההגדרות הקבועות בחוק התכנון והבניה, כמי שניתן להטיל עליו חיוב בתשלום היטל השבחה. המשיבה ניסתה להיאחז בלשונה של החלטה 533 של מועצת מקרקעי ישראל כמצדיקה את האבחנה האמורה. נפסק, שההחלטה 533 חלה על מקרים בהם בעל הזכויות איננו חוכר לדורות, אלא בעל זכות חוזית, אולם החלטה זו אינה יכולה לשנות את הוראותיה של התוספת השלישית, ואינה יכולה ליצור יש מאין חבות בתשלום היטל השבחה. העובדה שבמערכת היחסים החוזית שבינו לבין המערערת כלל המינהל התייחסות להיטל השבחה, אינה יכולה לשמש בסיס ליצירת חבות שכזאת. המינהל אינו יכול ליצור בהבל פיו חבות בתשלום מס, שאינה קבועה בהוראת חוק מפורשת, ולמעשה מבקשת המשיבה ליצור חבות במס מכוח הוראה חוזית, שלדעתה מצדיקה חבות שכזאת. הבקשה התקבלה, והחיוב בהיטל השבחה בוטל."
במקרה שלי הקרקע הייתה של המניהל, ורק כמה שנים לאחר מסירת המפתח נעשה רישום בטאבו.
בכבוד רב, ובתודה מראש. יוסף.
19/02/2016 14:41
שחר
מס רכישה במקרה של העברת דירה
מס רכישה במקרה של העברת דירה
אני ואשתי מתכננים לרכוש מכספינו דירה (בנוסף לזאת שרשומה על שנינו) ולרשום אותה על שם בתנו (בת 21). על פי ייעוץ שקיבלנו, במקרה והיא תעביר לנו את הדירה ללא תמורה, לאחר 4 שנים ויותר ממועד הקנייה, נחויב במס רכישה בשיעור של שליש ממס הרכישה הרגיל. בתוך טווח של 4 שנים, יבדקו את מקורות המימון של הדירה ומאחר והיא נרכשה מכספינו נחוייב במלוא מס הרכישה. מעבר ל-4 שנים מיום הקנייה לא בודקים את מקורות המימון ולכן נחויב רק בשליש ממס הרכישה. האם זה נכון?
שחר שלום,
אני חושש שאתה מתבלבל בין תקופת הצינון לאחר קבלת דירה במתנה ל"נוהג" שאינני בטוח עד כמה הוא נחשב ככזה.
על מנת להימנע מהעברות מסוג זה בינכם היתי ממליץ לרכוש את הדירה על שם הבת ולרשום על הזכויות שלה משכנתא לטובתכם, כך היא לא תוכל למכור את הדירה כשתרצה למוכרה אתם תהיו בתמונה.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
18/02/2016 20:25
גילי
התיישנות במקרקעין
התיישנות במקרקעין
אני רוצה להגיש תביעה במקרקעין בנוגע לנכס מסוים שהעניין בו היה לפני 10 שנים. יש התיישנות על התביעה הזו?
היי גילי,
באופן עקרוני תביעות במקרקעין שאינם מוסדרים מתיישנות לאחר 15 שנה, ובמקרקעין מוסדרים לאחר 25 שנה.
כל מקרה צריך להבחן לגופו כמובן.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
19/02/2016 18:12
מזעל עבד
עסקת חלופין
עסקת חלופין
שלום רב,
יש הסכם חלופין עם מינהל מקרקעין שזה הסכם ישן שיש חלקת אדמה 10 דונם לשתי משפחות אז הבעלים שהם הזקנים שחתמו על החוזה נפטרו ואז הועבר ההסכם על שם של הבנים שלהם ומהבנים שרשום ההסכם על שמו נפטרו 3 2 יש להם צו ירושה ואחד אין
השאלה שלי היא: האם ניתן להחתים את כל הבנים של האדם שנפטר כי צו ירושה לוקח הרבה זמן??
תודה רבה
יש הסכם חלופין עם מינהל מקרקעין שזה הסכם ישן שיש חלקת אדמה 10 דונם לשתי משפחות אז הבעלים שהם הזקנים שחתמו על החוזה נפטרו ואז הועבר ההסכם על שם של הבנים שלהם ומהבנים שרשום ההסכם על שמו נפטרו 3 2 יש להם צו ירושה ואחד אין
השאלה שלי היא: האם ניתן להחתים את כל הבנים של האדם שנפטר כי צו ירושה לוקח הרבה זמן??
תודה רבה
15/02/2016 11:54
אבי שלם
עסקה כפולה
עסקה כפולה
איך מונעים מבעל דירה שלא ימכור את הדירה שאני רוצה במקביל גם למישהו אחר, שמעתי שזה קורה הרבה, ואני לא רוצה להיכנס למצב כזה?
אבי שלום,
ראשית אני מקווה שהנך מיוצג על ידי עורך דין העוסק בתחום המקרקעין ואינך ניגש לעסקה ללא ליווי משפטי נאות.
במסגרת ההסכם עליך לדאוג כי תרשם הערת אזהרה לטובתך וזאת בטרם יועברו הכספים לידי המוכר.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
15/02/2016 09:36
אלי
התחדשות עירונית
התחדשות עירונית
. בבניין יש 8 דיירים שישה מתוכם חתמו עם יזם ושנים מסרבים השאלה אם אפשר לחייב אותם. 2. האם היזם חייב להראות את ההסכם של כולם לכולם אם יש דרישה של הדיירים 3. האם יש עילה לששת המסכימים לתביעת נזיקים משני הסרבנים 4. וכמה דיירים חייבים כדי לחייב את כולם. תודה על תשובה
אלי שלום,
השקיפות צריכה להיות מלאה.
ככל שמדובר בפרוייקט של פינוי בינוי מוכרז (על ידי הועדה המקומית / מחוזית) ניתן יהיה בנסיבות הענין וככל שסיבת הסירוב אינה מוצדקת לתבוע בנזיקים לפי חוק פיצוים.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
11/02/2016 08:50
ערן
הגדרת דירה/קרקע למגורים לצורך מס רכישה
הגדרת דירה/קרקע למגורים לצורך מס רכישה
האם יש פטור ממס רכישה למשפר דיור (מוכר דירה קונה דירה עד כ- מליון ש"ח) שבבעלתו יש מגרש למגורים?
האם משנה שהמגרש בשלבי הוצאת היתר בניה?
האם משנה שהמגרש בשלבי הוצאת היתר בניה?
שלום רב,
יש לבחון את שאלה באופן פרטני על ידי בחינת מספר פרמטרים נוספים,
אתה מוזמן לפנות אלי או לכל עורך דין אחר שתחום עיסוקו העיקרי הוא במקרקעין..
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
03/02/2016 12:13
מעוז
רכישה עצמית של דמי מפתח
רכישה עצמית של דמי מפתח
במשפחתי קיים מקרה כזה: בית עסק (חנות תכשיטים) שכור בדמי מפתח משנות החמישים. בשנת 1993 רכש בעל העסק יחד עם בנו וחתנו שעבדו עימו 50% מהבניין שבו נמצא המושכר( כ 16.6% בעלות על הבניין לכל אחד מהם). הבניין כולל דירות נוספות, ועסקים נוספים. השאלה היא האם ברכישת חצי הבניין בוטלו דמי המפתח, או שבית העסק נשאר בדמי מפתח ביחס לבעלי הבניין באשר הם, ואם בוטלו דמי המפתח, אזי מה קרה לנכס- האם הפך להיות בבעלות מלאה של השוכר, שהפך עם בנו וחתנו לבעלי חצי מהבניין, או שהוא הפך למושכר בשכירות חופשית כלפי בעלי הבניין באשר הם?
מעוז שלום,
אם השוכר רכש את החנות, הרי שהוא אינו יכול להשכיר לעצמו בדמי מפתח הואיל והפך להיות הבעלים.
שכירות בדמי המפתח אינה קשורה דווקא לנכס אלא להגדרה בהסכם השכירות ולכן פעם שהנכס נרכש על ידי השוכר בדמי מפתח, הפך הוא לבעלים ורשאי הוא לעשות בו ככל העולה על רוחו.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
07/02/2016 19:24
מרדכי
דחוף - פרטים בשטר חוב
דחוף - פרטים בשטר חוב
שלום לכם,
זקוק לתשובה דחופה במילוי שטר חוב המצורף לחוזה השכירות לדירה ( צריך לחתום על חוזה השכירות מחר)
1. בפרטי עושי השטר (השוכר), מה ממלאים בכתובת ? את כתובת הדירה שאני רוצה להשכיר , או כתובת המגורים שהוא עכשיו עוזב ?
2. במשבצת פרטי הבנק --- האם רצוי למלא את פרטי הבנק , או להשאירו ריק ?
( ובעצם אם ממלאים את פרטי הבנק , צריך שבשורת מקום התשלום למלאות את שם הבנק , או להשאיר ריק ? )
בתודה מראש
זקוק לתשובה דחופה במילוי שטר חוב המצורף לחוזה השכירות לדירה ( צריך לחתום על חוזה השכירות מחר)
1. בפרטי עושי השטר (השוכר), מה ממלאים בכתובת ? את כתובת הדירה שאני רוצה להשכיר , או כתובת המגורים שהוא עכשיו עוזב ?
2. במשבצת פרטי הבנק --- האם רצוי למלא את פרטי הבנק , או להשאירו ריק ?
( ובעצם אם ממלאים את פרטי הבנק , צריך שבשורת מקום התשלום למלאות את שם הבנק , או להשאיר ריק ? )
בתודה מראש
שלום רב,
1. כתובת המגורים בה ניתן יהיה להשיג את השוכר (בד"כ הכתובת של הדירה המושכרת).
2. רצוי להשאיר, במידה וצריכים לממש את השטר הדבר מסייע בעיקולים (ככל שנדרשים).
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א38
03-6329444
עורכי דין מובילים בפורום דיני מקרקעין
עו"ד הדס מושקוביץ
בעלת משרד עורכי דין במחוז המרכז, בעלת ידע וניסיון עתיר בתחום דיני הנזיקין והביטוח, לרבות נזקי נזילות, שריפה, תאונות עבודה ותאונות דרכים
עו"ד מהנדס משה גולני
"בעלים של משרד בוטיק, המתמחה בליקויי בניה, בייצוג וליווי בפרויקטים הנדסיים בתחום התשתיות..."
עו"ד משה פרץ
"ליווי לכל אורך ההליך המשפטי אל מול הגורמים הרלוונטיים תוך דגש על מתן יחס אישי ומקצועי..."
גב' פנינה אריאלי
"גרפולוגית משפטית מוסמכת מטעם האגודה הישראלית לגרפולוגיה המשמשת כעדה מטעם בית המשפט..."
עו"ד דרור הראל
מתמחה במשפט אזרחי ומסחרי, חוזים, תביעות כספיות, עסקים וחברות, ייעוץ משפטי ליזמים וסטארטאפים, דיני אינטרנט, צוואות וירושות.
קטגוריות פופולאריות
תחומי עיסוק נבחרים
ערים מרכזיות
כל הזכויות שמורות ©עורכי דין - iLaw 2012
|
Designed at Studio Yap