מאמר להדפסה

אחד הענפים המשפטיים המורכבים ביותר במדינת ישראל הוא דיני המיסים ואחד התחומים המורכבים ביותר בדיני המיסים הוא מיסוי מקרקעין. ברוכים הבאים למבוך אמיתי. ננסה לפשט את העסק עד כמה שניתן. במאמרים שונים באתר בנושא קניית דירה ומכירת דירה התייחסנו לשמות ומונחים כמו "מס שבח מקרקעין" ופטורים שונים ממס בעת רכישת או מכירת הדירה- סוגי מס אלו משתייכים לתחום מיסוי מקרקעין.

 

 

ראשית, וכפי שכבר הזכרנו- מס שבח מקרקעין. זהו דבר חקיקה נפרד הנפרד מפקודת מס הכנסה והלוגיקה החקיקתית מאחורי חוק זה מעט שונה מזו המנחה את פקודת מס הכנסה. מס שבח מקרקעין חל רק על מי שמוכר את הנכס (במרבית המקרים, מדובר בדירת מגורים).

 

 

על הרווח שמרוויח מוכר הנכס מההפרש בין מחירו של הנכס (ביום רכישתו- כמה עלה לו לקנות את הנכס) לבין המחיר בו הנוא מוכר את הנכס (באיזה סכום הוא מוכר את הדירה). פשוט נכון? לא ממש. משום שלמחיר בו נרכש הנכס מוסיפים הפרשים ומדדים שונים- הפרשי הצמדה והוצאות שונות שהוציא מוכר הנכס לשם קניית הנכס מלכתחילה ולשם מכירתו כיום.

 

 

אם יש לכם עורך דין העוסק במיסוי מקרקעין אשר יוכל לערוך עבורכם את השומה (חישובי המס) עבור מכר הדירה- יש לכם 30 ימים לדווח לרשויות המס. ולמטיבי לכת אשר מתמודדים עם הסוגיה בגפם- יש 50 ימים להעביר דיווח לרשויות המס.

 

 

מס שבח מקרקעין הוא סוג של מיסוי מקרקעין הדומה במהותו למס רווח הון (סוג של מיסוי הקיים מכוח פקודת מס הכנסה "הרגילה") והוא משולם למעשה עבור הרווח אותו אנו עשויים להפיק ממכירת הנכס שלנו. הרווח ממוסה והמס עובר לקופת המדינה ולתקציב המדינה ומחולק לתושבי המדינה, אחר כך, בדמות משאבים שונים (בריאות, בטחון ועוד).

 

במאמרים שונים באתר זה אודות קניית דירה ומכירת דירה הזכרנו כי לעיתים קיימים פטורים שונים ממיסוי מקרקעין אשר חשוב לבדוק ולוודא בכל עסקת מכר במקרקעין. הפטור המרכזי ממיסוי מקרקעין הוא פטור ממס שבח במקרה בו הדירה הנמכרת היא היחידה שנמכרה על-ידי אותו אדם בארבעת השנים האחרונות. מומלץ לוודא את רשימת הפטורים המנויה בסעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין בטרם משלימים עסקה.

 

סוג מס נוסף הקיים במיסוי מקרקעין הוא מס רכישה. שמו מסגיר את מהותו- והוא מוטל על מי שרוכש את הנכס. שימו לב: לאחר תשלום מס הרכישה לא תחוייבו בתשלום נוסף על הנכס הנרכש (שוב, בדרך כלל מדובר בדירה) בעת הרישום בטאבו.

 

 

הסכום אינו קבוע ונקבע לפי "מדרגות מס" כלומר, זהו סוג של מיסוי מקרקעין הנגזר משווי המכירה (באחוזים). שוב, נחזור ונציין כי כל מקרה לגופו וישנם מקרים בהם הרוכש יהיה זכאי להקלות מס או פטורים ממיסוי מקרקעין בשל מדרגות המס וישנם מקרים בהם הרוכש לא יהיה זכאי להקלות כאמור. לכן, אנו חוזרים וממליצים לבדוק את כלל רשימות הפטורים וההקלות המופיעות בחוק מיסוי מקרקעין.

 

ואם הנכס שאני רוכש הוא לא דירת מגורים? במקרים אלו האמור לעניין מדרגות המס וחישוב המס היחסי האחוזים- לא תקף. שיעור המס הוא כ-5% משווי המכירה (משתנה מעת לעת בסמכות שר האוצר).