מאמר להדפסה

כאשר משכירים דירה, יש ליצור בהסכם השכירות מנגנונים, אשר יוכלו להבטיח, במידת הצורך, את פיצוי הבעלים על נזקים שעלולים להיגרם לו כתוצאה מהתנהגות השוכר, כגון אי תשלום דמי שכירות, אי פינוי המושכר או נזקים פיזיים שיגרום השוכר למושכר.

במאמר זה נדון בקצרה בסוגי הביטחונות השונים המקובלים בשוק השכירות, ביתרונותיהם וחסרונותיהם.

ערבים להתחייבויות השוכר

בפשטות, ערבים הם אנשים נוספים אשר מתחייבים כלפי המשכיר לשלם סכומים אשר השוכר יהיה חייב למשכיר.

הערבים מספקים למעשה "כיסים" נוספים למשכיר לגבות מהם את חובות השוכר, ובנוסף לחשיבות הכלכלית שיש בכך, לערבים השפעה פסיכולוגית על השוכר, אשר לרוב, ישתדל להימנע מלחשוף אותם לתביעות מצד המשכיר.

בנוסף, מכיוון שלקבלת ערבות של ערבים אין עלות ישירה, אלא רק מדובר בחתימה של הערבים על כתב ערבות כלפי משכיר הדירה, ניתן להגביל את סכום הערבות בסכום גבוה, או כפי שעושים במקרים רבים, לא להגבילה בסכום בכלל, כך שהערבים מספקים בטחון לכל הסכומים שהשוכר עלול להיות חייב בהם בקשר עם השכירות.

מנגד, הערבים לא חסינים מחולשה כלכלית. בלא בדיקה מעמיקה, שהיא נדירה בשוק השכירות ויש לה עלות ניכרת אם נעשית בידי אנשי מקצוע, יכול להיווצר מצב שלא ניתן יהיה לגבות מהערבים את סכום החוב.

בנוסף, הערבים לא בהכרח יחסכו הליך משפטי, משום שאם לא ישלמו לפי דרישת המשכיר, יהיה על המשכיר לפנות לבית המשפט בתביעה נגד השוכר והערבים.

חשוב להדגיש, כי על הערבות חלים חוקים והלכות ייחודיים, ועל כן ישנה משמעות רבה לניסוח של כתב הערבות, להתחייבויות הערבים בו ולוויתורים להם הערבים צריכים להסכים כלפי המשכיר.

ערבות בנקאית אוטונומית

ערבות בנקאית היא התחייבות ישירה של בנק כלפי המשכיר לתשלום סכום מוגדר מראש, וזאת בתנאים הקבועים בערבות.

כאשר מדברים על ערבות בנקאית אוטונומית, התנאי היחידי לתשלום הבנק, הוא דרישה בכתב של מוטב הערבות (בענייננו – המשכיר).

הערבות מהווה בטחון חיצוני טוב, אשר מימושו לא תלוי ברצונו הטוב של השוכר או ברצונם הטוב של הערבים.

עם זאת, לערבות ישנה עלות ישירה לשוכר (עמלה הנגזרת מסכומה של הערבות), והיא חייבת להיות מוגבלת בסכום.

בנוסף, יש שוכרים אשר קשה להם לספק ערבות בנקאית משום הבנק דורש לעתים קרובות מהשוכר לסגור כספים לתקופת תוקפה של הערבות (הכספים הללו מהווים למעשה בטחון של השוכר לבנק לכיסוי סכום הערבות, ככל שתמומש ע"י המשכיר). כמובן, שהסדרי הבנק והשוכר משתנים בהתאם לחוסנו הכלכלי של השוכר ויחסיו עם הבנק.

פיקדון מזומן

פיקדון הוא כסף אשר מקבל המשכיר, ואשר המשכיר מפקיד אותו בנפרד מיתר הכספים שלו או שומר עליו במזומן.

הפיקדון הוא מעין קופה המאפשרת למשכיר לגבות ממנה חובות של השוכר, ומרגע שהמשכיר מחזיק בפיקדון, הוא אינו תלוי באף אדם או גוף לצורך מימוש הכספים מתוך הפיקדון.

הפקדת פיקדון, מטבע הדברים, קשה למרבית השוכרים, אשר צריכים "להיפרד" מסכום כסף מסוים לתקופה בה מוחזק הפיקדון. החיסרון מצדו של המשכיר הוא שסכום הפיקדון, מעצם טבעו, חייב להיות מוגבל.

שטר חוב

שטר חוב עליו חותם השוכר הוא התחייבות של השוכר לשלם למשכיר את סכום השטר, במקום וזמן הקבועים בשטר.

מכיוון שלשטר חוב אין עלות ישירה, מקובל לקבל שטרי חוב בסכומים גבוהים יחסית (6-4 חודשי שכירות).

יתרונו הגדול של שטר החוב, הוא ששטר החוב יכול לחסוך למשכיר לפנות לבית המשפט ולהוכיח את חובותיו, משום שלצורך מימושו, פונה המשכיר ישירות ללשכה להוצאה לפועל, כפי שעושים עם פסק דין של בית משפט שלא מקוים. עם זאת, במקרה שהשוכר מגיש התנגדות לביצוע השטר, עובר ההליך לבירור בבית המשפט במסגרת של תביעה בסדר דין מקוצר.

ניתן גם לקבוע בשטר החוב, שמקום התשלום יהיה הבנק של השוכר.

מקובל להחתים ערבים על שטר חוב, אשר מתחייבים גם הם באופן ישיר כלפי המשכיר לשלם את סכום שטר החוב במקרה שהשוכר לא ישלמו.

"צ'ק בטחון"

"צ'ק בטחון" הוא צ'ק הניתן בסכום מסוים או ללא סכום, המהווה שטר לכל דבר ועניין.

צ'ק ניתן להציג לפירעון בבנק, ובכך לחסוך את ההליך בהוצאה לפועל (אשר עלול, כאמור לעיל, להגיע להליך בבית המשפט). מנגד, השוכר יכול לבטל בקלות את הצ'ק, ובמקרה כזה המשכיר יאלץ לפנות ללשכת ההוצאה לפועל בבקשה לביצוע השטר, כמו במקרה של שטר החוב.

צ'קים לטובת צדדים שלישיים

בנוסף לביטחונות המוזכרים לעיל, מקובל לקבל מהשוכר גם צ'קים לטובת צדדים שלישיים, בקשר עם תשלומים החלים על המושכר, כגון חברת החשמל, העירייה, ועד הבית, תאגיד המים וחברת הגז.

הצ'קים מאפשרים למשכיר לפרוע חובות של השוכר לגופים הנ"ל, באופן שהוא ישלם באופן ישיר את החובות, והתשלום לא יעבור דרך המשכיר.

גם צ'קים אלה ניתנים לביטול על-ידי השוכר, ובמקרה כזה לא יכובדו בבנק.